旅游度假题材酒店调研报告——报告人：2012.3.31大象投资集团——地产事业部目录调研对象及目的山野度假村长城的家?概况?概况?建筑、装饰?建筑、装饰?餐饮?餐饮?客房?客房?配套?配套?运营、投资回报?运营、投资回报总结分析大象投资集团——地产事业部调研对象及目的调研对象：怀柔景区周边中高端度假酒店项目。调研目的：研究项目营销运营状况，投资回报。大象投资集团——地产事业部山野度假村?概况?建筑、装饰?餐饮?客房?配套?运营、投资回报大象投资集团——地产事业部景区概况神堂峪风景区地处怀柔，距北京65公里，融山川、河流、奇峰、怪石长城及民俗为一体，是供旅游、娱乐、真人cs、休闲和周末度假的综合性游览区。级别：2A；门票：26元/人。大象投资集团——地产事业部项目概况占地面积：近50亩建筑面积：约1万平米投资规模：约3000万元客房规模：100间餐饮规模：同时接待200人开业时间：2006年开发商：北京神堂峪山野度假村有限公司位置：怀柔区雁栖镇石片村南200米大象投资集团——地产事业部建筑山野度假村采用多种建筑形式及风格：现代综合会所、中式合院，退台公寓，水车主题建筑。大象投资集团——地产事业部装修装饰石材、木材运用效果大象投资集团——地产事业部餐饮菜品以家常菜、农家菜为特色茶艺厅消费水平适中：人均消费60元左右茶室设计风格自然纯朴，心意十足。大厅大象投资集团——地产事业部?客房套房标准间大象投资集团——地产事业部?客房收费标准房间类型门市价（元）/晚非节假日豪华套房1180八折套房538八折单人间438八折标准间418八折三人房398八折普通间288八折剔除豪华套房，套平均优惠后房价330元/日。大象投资集团——地产事业部?会议配套小会议室大会议室容纳：40人容纳：120人度假村共设大小两个会议室，会议室硬件设备齐全，承接政府机关企事业单位各类会务。大象投资集团——地产事业部?健身配套室内台球、乒乓球室外泳池大象投资集团——地产事业部?娱乐配套棋牌室KTV多功能厅包房大象投资集团——地产事业部水面运用度假村为改善整体环境提高品质，投资兴建循环水景系统。水面的形成不仅美化了景致，更重要的是为配套功能兴建提供了创意实施空间。水上KTV水上餐厅大象投资集团——地产事业部?运营山野度假村依托景区周边自然人文旅游资源，以散客为主企事业单位团队客户为辅，拓展客群营销。较好的运用了景区的客流，属典型景区依附型旅游度假酒店。大象投资集团——地产事业部?运营受景区淡旺季影响，年营业旺季集中在4月初至10月底，营业收入主要来源于4月至10月营业周期的客房、餐饮、会务、康体娱乐项目，旺季之中又以节假日客流量主导；其它时间处于半停业状态。大象投资集团——地产事业部?运营度假村运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，即旺季旺时人员多，淡季淡时人员少。大象投资集团——地产事业部?投资回报客房房型多样，旺季平均客房出租率30%左右。按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*100套*330元/套*30%=178万元；拟按旺季平均日餐饮人数100人计算，估算年旺季餐饮收入：180天*100人*60元/人=108万；大象投资集团——地产事业部?投资回报按三星级酒店度假村平均客房收入净利润率78.6%，餐饮收入净利润率20%计算，估算山野度假村年旺季主营业务净利润为:178万元*78.6%+108万*20%=161.5万，非主营业务利润18.5万元，年旺季利润总额为180万元。静态投资回报测算：投资总额/旺季利润总额=3000万元/180万元=16.6年大象投资集团——地产事业部长城的家?概况?建筑、装饰?餐饮?客房?配套?运营大象投资集团——地产事业部景区概况神堂峪风景区地处怀柔，距北京73公里，北京著名长城景点之一，是明朝万里长城的精华所在。慕田峪长城的构筑有着独特的风格，这里敌楼密集，关隘险要，城两侧均有垛口。慕田峪长城旅游区群山环抱，风景秀丽。级别：5A；门票：45元/人。大象投资集团——地产事业部项目概况占地面积：20亩建筑面积：约6000平米投资规模：约2000万元客房规模：60间餐饮规模：80-100人开业时间：2009年开发商：北京鑫双泉度假村位置：位于怀柔区渤海镇苇店村西距慕田峪长城2公里处大象投资集团——地产事业部建筑地势坡度较大，道路蜿蜒攀升，植被覆盖率高，隐匿山中的长城主题酒店。共有大小6栋独栋及一栋联排组成。大象投资集团——地产事业部建筑中西建筑元素综合运用的现代风格。大象投资集团——地产事业部建筑充分的采光面设计大象投资集团——地产事业部装修装饰石材、木材运用效果大象投资集团——地产事业部餐饮室内小厅中餐、西餐包桌或单点消费：人均200元左右室外餐厅视野极好。室内大厅室外大厅大象投资集团——地产事业部?客房大床房浴缸大象投资集团——地产事业部?客房双人房大床房大象投资集团——地产事业部?客房室外观景浴池采暖设备大象投资集团——地产事业部?客房收费标准房间类型门市价（元）/晚平均折扣10人别墅6000八折12人别墅7200八折16人别墅9600八折8人山峰别墅18000八折12人联排标准间7200八折4人农家总统套3600八折概算满租折后日客房收入4.128万元。大象投资集团——地产事业部?会议配套共设大小两个会议室，大会议室容纳：50人小会议室容纳：10人会议室硬件设备齐全，承接政府机关大型企事业单位高层小型会议。大会议室5000元/次。大象投资集团——地产事业部?健身娱乐配套山洞KTV:费用500元/小时;台球:人民币120每小时;乒乓球:人民币80每小时;羽毛球:人民币50每小时;反恐精英：80元每小时每人;山洞KTV大象投资集团——地产事业部?运营长城的家度假酒店依托慕田峪长城旅游资源，以对资源的占有性定位长城主题精品度假酒店，客群定位于高端散客、团队客户并重。属典型景区依附型旅游度假酒店,较好的运用了景区的景致。大象投资集团——地产事业部?运营受景区景致影响，年营业旺季集中在4月底至10月底，营业收入主要来源于客房、餐饮、会务、康体娱乐项目；其它时间处于半停业状态。大象投资集团——地产事业部?运营度假酒店运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，淡季采取减员方式以降低成本。大象投资集团——地产事业部?投资回报客房建筑风格迥异，房型多样，估算旺季平均客房出租率20%左右。按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*4.128万元*20%=148万元；拟按旺季平均日餐饮20人次计算，估算年旺季餐饮收入：180天*20人*200元/人=72万元；大象投资集团——地产事业部?投资回报按四星级酒店度假村平均客房收入净利润率76.4%，餐饮收入净利润率31.2%计算，估算长城的家年旺季主营业务净利润为:148万元*76.4%+72万*31.2%=135.5万，非主营业务利润6.5万元，年旺季利润总额为142万元。静态投资回报周期测算：投资总额/年旺季利润=2000万元/142万元=14年大象投资集团——地产事业部总结分析一、景区与度假酒店之间有着相互促进的关联性，度假酒店依附于景区的景、景区的客，“景”“客”俱佳当然是最理想的方式；二、多种建筑形态、多种房型，能适度丰富客户的居住需求增加消费可能性；大象投资集团——地产事业部三、政务商务等团队客群因消费能力强，越来越受到度假酒店的青睐，为满足客群需求，会务题材在度假酒店运用较为普遍，会务题材仅仅停留在场地提供阶段，会务题材挖掘运用不足。大象投资集团——地产事业部四、北京四季分明，受季节性及法定节假日影响，旺季很旺、淡季很淡已成为此类度假酒店难以逾越的屏障，业主普遍采用灵活的人员管理方式加以应对，这种方式仅仅能减少成本支出却无法根本解决客源寥寥收入甚微的窘境，丰富而有新意的旅游题材注入将有机会改变淡季裁员歇业困惑、改善酒店整体经营状况。大象投资集团——地产事业部五、受营业规模、业主策略、市场培育周期等条件影响，如上两项目均未聘用专业酒店管理公司而由业主自行经营管理。六、客房、餐饮收入是旅游度假酒店的最主要利润来源，客房的收入利润率接近80%，餐饮的收入利润率20-30%。七、行业普遍静态投资回报周期约为14年-17年，即年投资回报率6%-7%左右。大象投资集团——地产事业部此次调研初步达成调研目的：即对调研项目运营状况，投资回报有了一定程度了解。大象投资集团——地产事业部END.大象投资集团——地产事业部