中国指数研究院中国指数研究院中国房地产指数系统中国房地产指数系统电话：010-59319252邮箱：hetian@soufun.com2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP10研究2013年5月31日目录摘要...........................................................................................................................................................1一、研究背景与方法体系..........................................................................................................................4二、各级城市投资吸引力TOP10评价结果............................................................................................51.一线城市：人口聚集带来旺盛需求，郊区化与区域一体化趋势更显著...........................................72.1.5线城市：发展速度快，部分指标超一线，是经济和房地产市场新的增长极..............................83.二线城市：规模适中，平稳增长，房地产市场热点集中于中心城区...............................................94.2.5线城市：部分城市供应过剩，市场吸纳力逐渐释放，中长期发展看好...................................105.三四线城市：多数城市潜在风险较大，内生动力和外在推力决定发展潜力..................................11小结：梯队格局初步形成，一二线凝聚力强规模大，多数三四线市场空间有限..................................12三、各区域城市投资吸引力TOP10评价结果......................................................................................131.各区域对比：东部沿海地区优势突出，中西部和东北地区差距逐渐缩小.....................................132.长三角地区：经济发达、市场成熟度高，整体投资吸引力领跑全国.............................................143.珠三角地区：城市间差距较大，广佛肇、深莞惠、珠中江一体化优势凸显..................................154.环渤海地区：京津唐占据绝对领先优势，山东沿海城市整体表现突出.........................................165.中部地区：区域中心城市优势明显，带动各城市圈后发潜力........................................................176.东北地区：资源型城市优势明显，辽宁省整体表现依旧突出........................................................187.西北地区：整体水平偏低，区域中心城市仍需较长时间实现规模增长.........................................198.西南地区：区域内发展不平衡，成渝经济区备受瞩目，领先优势明显.........................................20四、全国地级以上城市投资吸引力总评结果..........................................................................................21结语：城市分化加剧背景下机遇与挑战并存，企业应合理布局以规避风险.........................................24中国指数研究院中国房地产指数系统2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP10研究摘要本研究在总结2003年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三个维度，通过12个组成因子和40多个指标，连续第三年对全国七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）、289个地级以上城市的房地产开发投资吸引力进行评价。该研究覆盖全国所有地级以上城市，是目前国内覆盖城市最多、数据最新的城市房地产投资吸引力研究。主要结论如下：1.各级城市TOP10评价结果：一二线城市集聚效应使其仍占优势，大多数三四线城市市场空间有限由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点，以近三年（2010-2012年）商品房销售额均值为主要参考依据，结合经济、人口等重要指标，本次研究将全国289个地级以上城市细分为如下七个级别。表：各级城市主要指标范围销售额GDP常住人口梯队城市区域分布和房地产市场特点(亿元)(亿元)(万人)一线城市北京、上海2500150002000分布在三大经济区，经济发达，房地(4)广州、深圳1000-2000130001000-1500产市场规模突出1.5线城市重庆、成都、天津、沈阳、武汉、杭东部发达城市群次中心或中西部较发1000-20008000-15000800-1500(8)州、苏州、南京达城市群中心城市，逐步向一线靠拢二线城市西安、长沙、合肥、郑州、大连、无中西部次发达中心城市或东部较发达500-10004000-8000500-1000(17)锡、青岛、宁波、福州、哈尔滨等城市，市场规模适中，供求基本均衡2.5线城市南宁、南昌、三亚、呼和浩特、乌鲁中西部省会城市和三大经济区较发达300-5002000-5000200-800(24)木齐、银川、太原、海口、佛山等三线城市，规模、房价相对较低三线城市兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、100-3001000-3000200-500(69)盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆等西部相对落后的省会城市和中西部欠发达地级城市，经济体量、房地产市3.5线城市马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽50-1001000-1500200-500场规模低于全国平均水平，部分城市(79)阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠等存在供应过剩风险四线城市嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、501000300(88)延安、石嘴山、汕尾、巴中等采用“房地产开发投资吸引力评价体系”评价结果，各级城市开发投资吸引力TOP10如下：表：2013年全国及各级城市房地产开发投资吸引力TOP10排名全国一线1.5线二线2.5线三线3.5线四线1北京北京重庆西安三亚珠海马鞍山嘉峪关2上海上海成都长沙佛山盘锦铜陵黑河3重庆广州杭州合肥唐山鞍山乌海克拉玛依4成都深圳沈阳郑州常州营口防城港大同5广州--天津大连东莞芜湖宁德延安6深圳--苏州厦门呼和浩特大庆滨州石嘴山7杭州--武汉无锡南昌绥化榆林汕尾8沈阳--南京青岛南通舟山荆门巴中9天津----宁波绍兴镇江辽阳淮北10苏州----福州烟台抚顺牡丹江伊春本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319252。1中国指数研究院中国房地产指数系统2013年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP10研究一线城市综合实力强，市场规模大，北京、上海位居全国开发投资吸引力排名前两位，领先优势明显，广州、深圳的市场规模与北京和上海差距明显，但其投资吸引力仍分列第5位和第6位。1.5线城市规模较大、发展速度快，逐步向一线城市靠拢，重庆、成都市场规模庞大、房价相对较低，排名超过一线城市广州和深圳分列全国第3、4名，杭州、南京、苏州等房价较高的长三角区域中心城市是1.5线城市的另一类代表。二线城市多为城市群中心城市和发达的地级市，投资吸引力前十位的城市分别是西安、长沙、合肥、郑州、大连、厦门、无锡、青岛、宁波、福州。2.5线城市多为中西部省会城市及东部发达地区地级市，市场规模适中，三亚凭借发达的旅游产业位列第17位，居此类城市第一位，佛山、唐山、常州、东莞、南通、绍兴、烟台等位居成熟城市群的经济发达城市跻身此类城市十强之列。三至四线城市多为市场规模较小的地级市，排名靠后，但销售额增速较快，但部分城市倚靠地缘和资源优势表现突出，鞍山、营口等三线城市和克拉玛依、大同等四线城市资源丰富、发展速度快，甚至少数城市凭借突出的增长速度，跻身全国前50名。图：各级城市未来发展趋势一线城市?城市多元化和城市群一体化为发展趋势?市场呈现明显郊区化1.5线城市?规模主导的城市：住宅市场向近郊扩展，城中村建设和旧城改造提供机会，整体发展均衡，但局部区域竞争激烈?价格主导的城市：多集中于长三角区域，受益于区域一体化，高铁周边发展迅速，房地产发展潜力大二线城市?整体规模小于1.5线城市，多数城市供求基本平衡，市场发展主要集中于中心城区附近，中长期可能外扩到近