同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）641584081同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）641584082012年洛阳市房地产市场总结目录一、洛阳市历年房地产市场走势...................................31.2005—2012年洛阳市房地产走势.............................................................32.2008年经济危机下中国推出的调控政策及影响：.................................43.2010年经济危机下中国推出的调控政策及影响：.................................5二、2012年洛阳市房地产市场走势分析.............................61.洛阳市土地成交分析..................................................................................62.2012年洛阳市商品房走势分析.................................................................73.2012洛阳市商品房住宅走势分析.............................................................94.2012洛阳市商品房非住宅走势分析.......................................................10三、洛阳市主要楼盘媒体监控分析................................11四、2012年洛阳楼市总结........................................13五、2013年发展预判——谨慎应对，保守出击......................142同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）64158408一、洛阳市历年房地产市场走势1.2005—2012年洛阳市房地产走势（数据来源：洛阳房管局）?年均供应增长2.5倍，年均销量翻两番，总体供求1：1.17，供求短期积压，长期向好。通过上表可以看出洛阳市房地产市场从2005—2012年历经8年时间里，洛阳市房地产市场每年的供应量从197万㎡增加到2012年的538万㎡，同时每年的销售量也从05年的144万㎡增长到299万㎡，供销量均有大幅上涨，上涨幅度为178%和107%，平均每年增幅为22.25%和13.4%。（数据来源：洛阳房管局）?价格翻两番，年均上涨16.57%。由于供应量与销售量的激增，导致从2005—2012年洛阳市整体房价从05年2173元/㎡的平均单价疯狂上涨至2012年的4713元/㎡，整体上涨116%，平3同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）64158408均每年上涨16.57%；由此可见随着城市化进程的快速发展，市场上对商品房的需求也将与日俱增；2.2008年经济危机下中国推出的调控政策及影响：1)08年金融危机的背景：?2008年10月，美国雷曼兄弟破产标志着美国金融危机爆发，中国也在所难免。中国当时正在针对2007年以来出现的经济过热实施以“紧缩”为特征的宏观调控。2)中国针对金融危机下的房地产业制定的政策及作用：?提高廉价住房供应量。满足中低层人群的住房需求，减少社会矛盾，促进货币运行。?利率调控更加严格。提高支配收入在国民收入中的比重，但是利率的下调，储蓄大比例的转化为投资，股市会发生动荡，房地产泡沫会持续膨胀。?房贷的“定向宽松”政策。主要是指涉及廉价住房、农村发展和中小企业的项目，提供优惠的信贷条件，有意改善资本配置状况，侧重效率更高的私营部门。?基础设施建设拉动内需以保经济增长。政府鼓励具有重要社会意义的基础设施建设，这将支撑对建筑与建材的需求，而购买力的提升将推动居民消费。3)政策下房地产业的走势：2008年-2010年从量变到质变，价格翻两番，年均上涨17.83%?从图中可以看出，2008年全年，受国家宏观调控政策影响，70个大中城市房价同比上涨趋势持续放缓，随着客户对楼市看跌情绪加大，2008年11月房价开始处于负增长阶段，之后的6个月内，房价始终走跌，2009年6月重回正数；4同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）64158408?2010年，受利率下调，“二套房”购买政策放宽影响，房价同比上涨13%，，这是自08年以来房价上涨势头最猛烈的一次飞跃、金融政策刺激，使得市场客户资金量较多充裕，政策放宽又促使了大量改善性和投资性客户的购房意向，这些因素在量上的叠加，破解了当时上升的房地产市场一度形成的观望与徘徊的“阴霾”。3.2010年经济危机下中国推出的调控政策及影响：1)政策出台背景?全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。?中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。?2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。?2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。?迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。2)中国针对金融危机下的房地产业制定的政策：?抑制投资需求：差别化信贷政策、限购政策、公积金政策调整。?加强保障房建设：加大土地供应、减免保障房建设的税费、给与资金支持。?加强市场管理：开发融资稳健化、土地审批透明化、市场监控规范化。3)政策下房地产业的走势：1996-2012年房价走势图5同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）641584082010年世界金融危机虽然对全球的经济造成了毁灭性的破坏，但是并未阻止中国房地产市场的增长速度。究其原因：?中国经济发展形势一直保持着飞速发展的步伐，人均GDP和消费水平逐步上升，给房地产市场提供了坚实的基础；?中国的经济结构并未出现大的变动，房地产作为一项固定投资依然占主导地位，房地产发展势头继承了09年的强劲。?城镇化步骤的加快，出现更多的刚性需求，而城中村改造、新城崛起等中国城市发展现象造成中国整体发展大节奏下房地产的供销两旺态势。?国家政策的调控提高首套房客户的购买量，提升人民的购买能力。?广大群众吸取08年的金融危机经验，减少观望的时间，及时下手二、2012年洛阳市房地产市场走势分析1.洛阳市土地成交分析?购地冲动受到抑制，全年成交仅29幅，2013年底供求有望扭转。相对于2011年的133幅土地成交的火热场景，2012年的土地成交态势有所减轻，仅为29幅。由于本年度的成交量减少，将导致2013年整体的供应量下滑，从而导致在未来一段时间内，将形成供不应求的局面；?购地更趋理性，旧改项目受追捧。6同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）641584082011年的土地成交中洛龙区成交比重最高，共计41幅，其次受政府伊滨区规划影响，以经开区、伊滨区最多。而2012年，随着政府城中村改造步伐的加快，开发商拿地也多选择洛北城区，主要集中于西工区，其拿地比例占到年度总成交数量的一半以上。?洛南核心区土地基本告罄，洛北旧改成本提升，区域房价未来2年将受高地价传递增长。涧西区土地价格一直较高，主要该区域存在大量购房刚需客户，且区域第二产业较多，客户普遍购房资金量较高，房地产销售难度较低。该区域配套成熟，生活气氛浓厚，开发项目基本无需另建大量市政配套，相对投入建安成本较低。这也是开发商青睐该地块的原因之一。瀍河区、老城区是洛阳旧城区，城区结构复杂，人居稠密度较高，拆迁难度较大，且区域房价相对较低，制约了区域房地产快速发展，区域地价也出于较低水平，且出让量有限。伊滨区是2010年政府明确提成的城市新区，现区域内市政配套相对缺乏，区域认知度较低，未来需逐步培育市场，制约了地价上升。2.2012年洛阳市商品房走势分析7同致行(中国)郑州分公司（洛阳事业部）地址：洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼电话Tel：（0379）64158408传真Fax：（0379）64158408?2012年洛阳商品房市场整体表现上半年供销乏力，至后半年整体稳中上扬纵观全年，3-9月市场一直处于高额供量态势，其中9月供销比一度达到2.8:1的态势。可以看出，2012年的房地产整体市场一直处于高额积压状态。而售价在3月达到峰值后，就急剧回落，一直徘徊在4500元/㎡左右。?价格环比下降仅3个月，整体上涨趋势未变，下半年同比执续上涨，房价筑底趋明显2012年的洛阳房地产市场，一直处于平