2012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日2012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日　12012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日目　录一、宏观政策动态........................................................................................................31、政策动态.............................................................................................................32、舟山政策动态.........................................................................................................43、舟山宏观经济分析.....................................................................................................5二、城市发展定位.......................................................................................................10三、2012年上半年土地市场成交分析.......................................................................................114、舟山市房地产市场概况.................................................................................................151、舟山市商品住宅市场分析...............................................................................................152、舟山市商务办公市场分析...............................................................................................243、普陀区商业公寓市场分析...............................................................................................274、市场小结............................................................................................................32五、市场简评...........................................................................................................33　22012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日一、宏观政策动态1、政策动态宏观信息温家宝：稳定房地产市场温家宝指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。调控政策普通商品房增加要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积供给极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。温家宝指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。住房公积金存贷款利率下住建部6月8日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，调5年以上贷款利率由4.9%下调至4.7%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。通知还规4.70%定，从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。多家银行执行降息存款利央行昨日宣布从6月8日起下调存贷款基准利率各0.25个百分点，还宣布存款利率上限调整为1.1倍，贷款利率下限调整率调整为3.25%为0.8倍。深发展、招商银行、华夏银行、浦发银行、民生银行、兴业银行、北京银行以及光大银行八家银行的官方网站，一年期存款利率都下调至了3.25%。5月18日起人民币存款准5月12日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次调整也是今年以来对存准率的第二次调备金率年内二次下调整。本次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%,存准率下调将适当放松银根，缓解目前市场流动性偏紧的现状。北京大学光华管理学院曹凤岐教授在接受中国新闻网金融频道采访时表示，此次存款准备金率的调整，彰显了央行实施稳健货币政策的态度，鉴于近期一些列数据的表现，经济增速有放缓的迹象，稳健偏松的财政政策，有利于产业结构调整，根据时下的经济状况来看，“保增长”上升到了一个重要的高度。　32012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日央行宣布非对称降息贷款中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个利率下调0.31个百分点百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。国土部修法：修订后的《闲闲置一年收土地价款20%的闲置费，闲置两年无偿收回”，修订后的《闲置土地处置办法》7月1日施行，这两条原则并未置土地处置办法》改变。国土部官员昨日也展望称，随着《土地管理法》的修改，未来在处理闲置土地问题上可能会更多采用经济手段。世界上有些国家对闲置处置的办法也是采取很多措施，但无偿收回的并不多见，主要还是采取经济手段。比如一年不用我就收闲置费，两年不用就增加闲置费，三年不用就继续增加闲置费，通过经济手段把土地投放到市场上。2、舟山政策动态宏观信息限贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，各金融机构要严格执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。市人行可根据上级有关规定，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的规定。房产交易政策严格执行国家有关个人转让住房税收政策。对个人将购买不足5年的住房转让的，按照销售收入全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售与购入价款的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。不断完善房地产市场监管加强商品房和存量房市场监管。根据政府新建住房价格控制目标，严格商品住房预售许可、预售方案和退房管理。商品住房模式，严肃查处违法违规销售价格超过政府控制目标的，不予预售。进一步加强商品房预售资金和存量房交易资金监管，完善存量房网上签约系统。行为加强对房地产经纪机构的管理。加强价格秩序监管。严格新建商品住房“一房一价”明码标价制度，新开楼盘六个月内不得提价。房地产开发企业需提高商品房销售价格的，必须经物价部门备案并公示，但销售价格不得高于政府控制目标。宏观政策解读：2012年国家对房地产市场采取了“有保有压”的政策：对刚需客群积极扶持；对投资、投机需求坚决的打压。住　42012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日建部坚持实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，通过多次下调存款准备金率、两次下调银行的贷款利息、增加公积金贷款的额度以及加大首套房贷款的优惠幅度等等措施来进行扶持；但同时，温总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，强调房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，并且对擅自取消限购限贷的地方政策进行及时的纠正，又派出督查小组对全国主要调控的城市进行了突击检查，中央一系列的动作无不表明，政府对本轮调控的决心。尽管2012年伊始，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，央行在2011年12月5日、2012年2月24日、2012年5月18日不到半年的时间内三次下调存款准备金率，同时在6月8日和7月6日，在短短的一个月时间内两次下调了银行存贷款基准利率，同时首套房利率也重新出现了下调，打折利率重现市场，多地个人住房公积金纷纷提高了贷款额度，这一系列微调对房地产的销售带来了积极效果。但由于今年严格调控房地产的方向不变，不排除继续出台新政的可能性。3、舟山宏观经济分析⑴、地区生产总值及人均生产总值分析　52012年上半年舟山房地产市场分析报告2012年9月9日浙江各市人均GDP对比现状浙江省各市GDP发展情况900008000.014.0%800007000.012.0%803956000.07000010.0%779