谨呈：振业地产西安高端市场西安高端市场项目营销定位项目营销定位振业西安项目此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析与沟通，达成共识如下：宏观市场：引言西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大量增加，建议项目尽早入市、提前消化；中观市场（竞争层面）对项目的指导意义：在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的社区商业配套，树立项目品牌；在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市时就能产生巨大的震撼力；微观市场：我们项目的核心卖点：环境、产品（户型）、园林、商业配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌发展商振业西安项目市场结构分析大盘操作模式分析沙漏型开发模式橄榄型开发模式分析操作模式操作模式思路代表项目代表项目客户构成客户构成竞争分析竞争分析项目资源分析项目竞争分析项目市场定位开发模式选择项目客户定位项目产品定位启动区定位及启策略振业西安项目市场结构分析大盘操作模式分析沙漏型开发模式橄榄型开发模式分析操作模式操作模式思路代表项目代表项目客户构成客户构成竞争分析竞争分析项目资源分析项目竞争分析项目市场定位开发模式选择项目客户定位项目产品定位启动区定位及启策略振业西安项目900亩区域开发战略一、市场结构分析1A、西安整体房地产发展特点2B、西安高端房地产市场发展特点3C、浐灞整体房地产发展特点振业西安项目整体特点1从物业档次来看，呈现“哑铃状”供应结构，900亩区域开发战略面向中高收入家庭的“精品”项目供应不足，1.西安住宅市场整市场两极分化趋势加强，结构性失衡明显。体发展特点二、西安高端市场a.自2007年第四季度，西安高端物业供应达到历史最高峰，全年共出发展特点现别墅类项目十多个，是2006年的两倍，高端物业占市场总体供应比例已经达到15%；?分布格局?发展规模b.2007年西安高端物业市场将继续出现大量供应的态势，市场比重有?规划要点可能进一步上升；同时受而受新政的影响，面向中低端客户的经济适用房、90平方米以下的房源将进一步上升；c.面向中高端客户的精品小区项目将会出现大量减少的势头。d.在宏观调控后，别墅类土地供应奇货可居，一些发展商纷纷放缓推盘速度，一是规避竞争，而是在等待黄金销售时机的到来，预计明年5月高端物业会集中放量。振业西安项目整体特点2：大户型占主流，同质化竞争激烈。900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点a.90㎡/70%新政后,大户型成为西安楼市的主角，从2007年热销二、西安高端市场的绿地世纪城、恒大名都、西安富力城、公园天下、中海华庭发展特点等项目，热销的户型均在120㎡以上；?分布格局?发展规模b.根据西安楼市对2007?规划要点不同套型新建住房供应结构图年全年供应量的统计：120㎡以上户型占市场总体供应的16.70%17.70%47.69%。可以预见，14.96%120㎡以上户型竞争30.99%激烈。19.65%≤60㎡60-90㎡90-120㎡120-144㎡﹥144㎡数据来源：西安房地产交易中心振业西安项目整体特点3：2008年1-8月的统计情况来看，90-120900亩区域开发战略平米户型供过于求。1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点a.2008年1-8月份90-120㎡户型供应2609套，实际销售1393套?分布格局?发展规模?规划要点振业西安项目900亩区域开发战略整体特点4：预计2008年下半年，房地产市场将出现拐点。1.西安住宅市场整体发展特点二、西安高端市场发展特点a.受新政影响的主要是2007年5月以后取得的土地，一般项目前期准备期需要12-14个月，受新政影响，准备期?分布格局会延长3－4个月（贷款严审、预售门槛提高、客户积?发展规模累期加长）；?规划要点b.预计2007年9月是受新政影响土地项目的上市时间，也是西安市楼盘出现拐点的时间。届时，中小户型供应将占据较大的比例振业西安项目900亩区域开发战略1.西安住宅市场整体发展特点思考一？二、西安高端市场发展特点以高档、低档产品为主的哑铃状市场结构，带来高档?分布格局物业市场的激烈竞争，在高档物业市场，结合项目条?发展规模?规划要点件、竞争环境，采用什么样的开发模式，是我们要思考的问题。振业西安项目900亩区域开发战略一、市场结构分析1A、西安整体房地产发展特点2B、西安高端房地产市场发展特点3C、浐灞整体房地产发展特点振业西安项目市场特点1：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层900亩区域开发战略、高层住宅，面积区间在130㎡以上；西安主要高档楼盘物业包括别墅、洋房、小高层住宅，主体面积区间在130平方米以上物业型楼盘名楼盘名称物业型态户型、面积楼盘名称态户型、面积称物业型态户型、面积单栋360～10002房96-102㎡3房138-141㎡㎡中城·丽景洋房3房120-151㎡4房150-153㎡别墅公寓藏珑小高层私家庭院500～香山高层4房147-158㎡复式190-1953000㎡复式197-223㎡㎡联排金鹰城独立别墅、水云间3房127㎡别墅公寓双拼别墅202-258㎡圣爵菲联排别墅、（三期）别墅160㎡独栋斯公寓别墅460-96㎡2房86、873房：140-1601房：68㎡㎡叠景洋房高层㎡26栋多2房：1093房127-145㎡西街花园卓越·蔚TOEN小高层4房：155-190层6栋3房：135㎡4房149、154（二期）蓝海岸HOUSE别墅㎡小高层4房：145-159㎡小高层5房：170-180㎡复式182-240㎡㎡联排186-252㎡绿城·桂花多层保利·阆别墅95-150㎡别墅340-550㎡独立288-525㎡城小高层峰云墅2房90-95㎡2房77-81㎡2房112㎡3房122-128㎡3房120-139㎡3房138-143㎡别墅花园洋房威尼斯城4房153-220㎡奥园高层4房143-158㎡4房165-170㎡高层5房236-317㎡复式121-173复式230㎡别墅180-300㎡独立别墅托斯卡纳别墅·汀湘十别墅228-561㎡140-400㎡中式别墅270-400㎡少量联排（一期）洋房里数据来源：尊地市场调查联排别墅170-350㎡　　　　　　振业西安项目市场特点2：市场供应主要集中在130㎡大户型，户型主要集中在3-4房楼盘名称户型、面积楼盘名称户型、面积楼盘名称户型、面积楼盘名称户型、面积星语林·汀湘比华利山绿城·桂花秀峰山庄76-368㎡270-400㎡170-350㎡95-150㎡十里（一期）城2房90-95㎡3房122-1281房36-71㎡单栋建筑面积㎡2房112㎡2房119㎡美林·水郡绿城360～1000㎡阳光100国际4房153-2203房138-143㎡3房60-190㎡威尼斯城(二期)青竹园私家庭院面积新城（二期）㎡4房165-170㎡4房147㎡500～3000㎡5房236-317复式230㎡复式157㎡㎡别墅180-300三江养生托斯卡纳140-400㎡90-170㎡联排双拼独栋岳麓山公馆——通程凯盛园美墅（一期）青竹湖4房282㎡3房138-141㎡香格里·麓山联排186-252㎡保利·阆峰云畔一期5房283㎡340-550㎡藏珑4房150-153㎡别墅独立288-525㎡墅别墅282㎡复式190-195㎡2房77-81㎡3房120-1392房96-102㎡1房（44）㎡中城·丽3房120-151㎡2房（85-68）金鹰城圣爵3房127㎡水木兰庭奥园4房143-158景香山4房147-158㎡3房（101-菲斯别墅160㎡㎡复式197-223㎡126）复式121-173㎡1房：68㎡2房92㎡别墅524.45㎡2房：109㎡2房86、87㎡3房135-1383房：140-1603房：135㎡卓越·蔚蓝海3房127-145㎡㎡㎡西街花园长沙玫瑰园4房：145-159岸4房149、154早安·星城4房142-1924房：155-190（二期）㎡㎡㎡㎡复式：198-202复式182-240㎡5房155-2005房：170-180㎡㎡㎡水云间202-258㎡西山汇景130-280㎡双盈卧龙湾橘郡（三期）————新地.东方泰禹家园133.84㎡山水英伦庄园180-230㎡樱之谷二期——明珠——南山·苏鹏基.诺亚——水印山城别墅228-561㎡迪亚诺山林一期——振业西安项目市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层900亩区域开发战略、高层住宅，价格一般在3500元/㎡以上。西安高档楼盘价格主力价格在3500元/㎡以上楼盘名物业型楼盘名物业型态均价称楼盘名称态均价称物业型态均价2680元/㎡三江养3880元/中城·丽洋房水印山独立别墅别墅公寓3800元/㎡7500-8000元/㎡生美墅㎡景香山高层城少量联排4880元/㎡高层一期公寓金鹰城独立别墅、长沙玫水云间联排6760小高层：2600元别墅圣爵菲联排别墅、3200元/㎡瑰园（三期）叠加5100别墅/㎡斯公寓洋房4000-6000元/叠景洋房26栋多托斯卡㎡卓越·蔚TOEN一期3600西街花园别墅层6栋4000元/㎡纳（一别墅5000-7000元/蓝海岸HOUSE元/㎡（二期）洋房小高层期）㎡小高层均价：5000元/㎡电梯4100元/美林·水3000元/绿城·桂多层㎡保利·阆郡(二花园洋房别墅7000元/㎡㎡花城小高层多层3760元/峰云墅期)㎡威尼斯别墅4505元/比华利山联排别联排3700元㎡奥园高层3500-4800元/㎡城高层㎡（一期）墅星语林·3984元/香格里·汀湘十中式别墅别墅4500元/㎡㎡麓山别墅里振业西安项目市场特点4：潜在供应量大：西安市高档住宅已