养老地产报告李静冯春2012-10-29中國西部地產投資專家养老地产兴起背景国内养老地产现状成都养老地产现状中國西部地產投資專家养老地产概念从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。中國西部地產投資專家四大因素催生养老地产行业兴起我国已进入人口严重老龄化阶段A现有养老机构远远低养老地产DB传统家庭养老模式于市场需求，且缺乏行业兴起无法满足养老需求中高端配套C老龄人口消费潜力巨大中國西部地產投資專家A、我国人口年龄金字塔2005202020352050老年人口特点：规模大、增长快、高龄老人多我国将步入老龄化社会中國西部地產投資專家B、传统家庭养老模式局限“4-2-1”为主流家庭模式，赡养死亡率下降推动平均寿命数量增多，供养者负担几倍增长延长，供养者老龄化家庭养老模式局限生活节奏加快，压力大，“空巢”等代际分离现象供养者时间、精力有限增加家庭养老的困难中國西部地產投資專家C、老龄人口消费潜力巨大42.8%的城市老龄人口拥老年用品及服务产业发有储蓄存款展空间广阔巨大的消费潜力城市45%的60-65岁老退休金大幅度增长，到龄人口仍在就业2020年为28145亿元中國西部地產投資專家D、养老床位及高端配套缺乏p服务内容单一、不规范p养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低p管理者缺乏风险意识、法制意识p普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人中國西部地產投資專家养老地产兴起背景国内养老地产现状成都养老地产现状中國西部地產投資專家现阶段养生养老基本模式基本模式特征养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、异地养生养老模式候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、分时度假养老模式酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新以房养老型的养老模式其它模式如养老连锁超市等中國西部地產投資專家养老地产运营模式对比运营优势劣势模式开发商只要完成产品开发，销售完对养老地产利润挖掘不够，只建设即项目结束。避免物业运营风险，无法获得物业经营带来的增不运营投资回收期较短，投资较小值收益和溢价收益专注于管理运营，有利于运营能力对物业开发的质量和设计无不建设的提升，并且由于不开发，因此对法控制只运营资金要求较小，规避了资金难题开发商通过开发住宅，以及服务、投资回收期较长，对开发商建设与医疗等相关产业链，丰富企业的产的资金要求较高，同时对企运营相业构成；同时丰富了企业利润来业的经营管理经验和能力，结合源，享受相关增值收益以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求中國西部地產投資專家国内经典案例对比地区北京上海杭州三亚四川代表案例东方太阳城绿地21城孝贤坊金色年华清平乐崇孝基地项目规模70万㎡210万㎡，17万㎡15万㎡40万㎡一房一卫；一房一房一卫两房典藏四合院独栋联排、双拼、独栋洋房、两厅一卫两房两别墅、花园产品业态两厅一卫；两联排、公寓厅一卫；两房两洋房电梯公寓房两厅两卫厅两卫43-60㎡洋面积区间78-716㎡--32-100㎡房别墅不详医疗中心、老年特设老年活动中心，营养配餐急救中心，保钓鱼池、音乐广文教中心、老年医院、个性中心、老年大学、购物中心、健中心、、医场、露天游泳健身娱乐中心、化水保养、大型综合医院、家政服务中心疗护理、家政池、生态公园、配套设施会议中心、购物老年活动中服务、生配套健身运动、文艺中心、家政服务、中福会幼儿园、绿色食品超心、田园种和文化娱乐配娱乐、医疗护理中心等共7万平市等；实现管家服务，紧急呼植基地、套等配套服务方米的商业城救服务、专业护理服务经营模式售+租售+租售+租售+租售+租典藏四合院2.1售价万；独栋1.2万；联排--18,7005,000（元/7,300；公寓㎡）5,500（2005年价）中國西部地產投資專家涉足养老地产领域的企业、机构一览开发商（已有开发商（有意险资或其他投政府或慈善基方案规划设计国外投资商具体或确定筹向进入养老地资渠道金机构建的项目）产领域）万科、保利、复星国际、永泰康人寿、中中国红十字基四川省建筑设城堡投资、花样年、北京泰红磡（天国金计院、上海南Ｅｍｅｒｉｔｕｓ　Ｃｏｒ太阳城、东方津）、吉粮集人寿、合众人会与哈工大集鑫-凯尔集团ｐ．、太阳城、燕达团房地产、金寿、上海崇明团、中国红十养老机构设计Ｌｉｆｅ　Ｃａｒｅ　Ｓｅｒｖｉｃｅｓ　ＬＬ、亲合源、首成集团（杭陈家镇建设发字基金会与北中心、上海开Ｃ等创置业与河北州）、华润地展有限公司与京城建、马鞍一设计、中联建设集团、云产等太平洋保险、山市政府、中环设计、联创天房产集团、亚洲医疗控股国老龄产业协国际设计、上绿城、荣禾、公司、中华国会＋扶绥县政海栖城建筑规绿地、广州家际老年康福中府＋五行创展划设计、九源和、祈福、蔚心青岛蔚山康投资国际蓝、卓达、明桥投资公司、骏、海南天水宝钢建筑公司、新华锦集团与迪赛投资等、世纪爱晚、今典集团、路劲地产等中國西部地產投資專家养老项目拿地案例案例项目情况土地属性拿地方式占地500亩，采取年数不郑州爱馨阳光城划拨用地国家划拨土地等的租赁运行方式一期占地8.33公顷，建筑浦东亲和源养老年限50年，只有大面积10万㎡，总投资近6协议出让年公寓产权无小产权亿保利西塘安平老总占地99,720.9㎡公建住宅用地招拍挂年健康生活社区北京东方太阳城70万㎡住宅招拍挂燕郊燕达国际健总建筑面积110万㎡医疗用地-康城中國西部地產投資專家我国老年住宅情况小结p人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程p社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展p服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段p传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期p缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展p未来发展前景看好，但需较长的市场培育期中國西部地產投資專家养老地产兴起背景国内养老地产现状成都养老地产现状中國西部地產投資專家成都市养老事业发展“十二五”规划经测算老格局2020年全市机构养老床位需求为“9073”养12.6-13.2万张需求缺口：8.6-9.2万张目前，全市机构养老床位约4万张，中心城区约0.6万张中國西部地產投資專家成都市养老设施布局规划共规划机构养老区县总用地规模（亩）总床位数（张）设施（处）中心城区83151055000新都区23453.48710青白江区17502.26245龙泉驿区33654.626475温江区11349.213500双流县33541.615577郫县1640610107大邑县16129712530蒲江县11358.6——新津县11190.24799金堂县19661.56810中國西部地產投資專家注：数据来源为《成都市养老设施布局规划》（2011-2020）成都社会化养老机构政策支持机构类型社区配套型基本保障型大型综合型特重大型政策支持用地纳入公建，建设以挂牌或行政划拨所需生活服务设施要求纳入规划和土地方式供地（要求符不得超过项目总用出让条件，竞得方承合《划地土地目地面积的20%担配套建设任务，建录》）项目用地保障成后无偿移交政府①供地价原则上不低于土地整理成本；②为建设目的改变土地使用时，按改变前后使用条件评估价差额的60%收取土地出让收入。①新建机构，一次性建设补贴10000元/张；②利用社区设施政府“一事一议”、自由资产改（扩）建的，一次性建设补贴5000元/张；③收财政资金补贴住成都户籍老年人的，服务性床位补贴100元/人·月。注：建设性补贴由民政部一次性发放；服务性床位补贴按月审核，每半年拨付一次。收取50%基础设施配基础设施配套费全收取50%基础设施套费免配套费相关费用减免养老机构服务性用水、用气价格与居民用户同价并免收配套费，生活起居用电价格按居民用电标准执行。中國西部地產投資專家成都现有备案养老机构所在区域汇总崇州市3所在区域汇总成华区4大邑县2金牛区5都江堰市1锦江区5金堂县1青羊区3龙泉驿区5武侯区10彭州市2中心城区养老机构郫县8共计：27个71个蒲江县1青白江3邛崃3双流县5郊县养老机构温江区3共计：44个新都区7中國西部地產投資專家成都养老地产典型案例崇孝基地项目开发商成都无我置业有限公司项目地址大邑县鹤鸣山景区项目规模25万㎡总投资6亿建设工期36月产品业态别墅、花园洋房、五星级酒店面积区间43-60㎡洋房全科医疗中心、营养配餐中心、个性化活水保养、理疗抗衰老中心、老年活动中心、田配套设施园种植基地、养生文化交流中心特色服务理疗抗衰老中心、养生文化交流中心经营模式售+租套一精装全配。19万一套。第一年回报8%。每年递增1%。最高回报12%。付全款后第销售模式二天开始返租金，租金每季度一返。5年可以回报50%。5年后，不满意，可自己出售。也可以由开发商回购服务方式一：套一精装43㎡,租凭3800元/月，押金8万（服务期满退还），享受基础服务+养生服务服务方式二：套二精装60㎡，租赁4600元/月，押金10万（服务期满退还），享受基租凭模式础服务+养生服务服务方式三：别墅，定制式装修，享受基础服务+养生服务+定制服务，压金60万（服务期满可退还）。中國西部地產投資專家社会福利机构执业证书申请、审核程序申请筹