2012年中国房地产市场全景图【2013年02月05日】Wind资讯金融情报所中国金融数据和解决方案的领导者LeadingProviderofChineseFinancialData&Solutionswww.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图引　言2013年02月05日　　2012年，中国商品房全国均价上涨8.10%，商品房待售面积增长34.07%。库存增加的同时价格加速回升，而各省区价格快速上涨与下跌并存。传统供求理论在2012年很明显“失效”，而供求竞争力度关系、供求反应关系两个维度却作出了一个总体上的解释：　　相对购房者，开发商数量有限，“卖方市场”在房地产市场痕迹明显；　　商品房开发涉及土地、融资等众多环节，即使是出售期房，供给也难以在短时间跟随商品房价格作出调整，而需求则能对商品房价格做出及时的反应。　　实际上，在经历了2009年的投资潮以后，“限购时期”房地产市场供求关系似乎正在经历某种程度的“实质性”变化，这种变化远超过商品房库存增加的表面含义，可能预示着一个时期已经结束，正如龙蛇交替，带来的应该是一种新的气象和城镇化形态的“质变”。　　值此新年之际，笔者借助Wind资讯海量的数据，推出《2012年中国房地产市场全景图》，助您承龙年威势、执灵蛇舞动旋律！2www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图目录2013年02月05日——————————————国内宏观房地产开发330国内生产总值开发投资情况325国内流动性　开发建设情况356各地开发情况39固定资产投资9——————————————商品房市场土地市场6410全国销售情况67中期供求解读72全国　　　　各地住宅市场761240大中城市　　　　　3www.wind.com.cn13各地方　　　162013年中国房地产市场全景图国内宏观简述2013年02月05日核心观点介绍：u2012年,中国资本形成总额对GDP累计统计贡献率为50.40%,中国GDP累计同比下滑至7.8%，但货币宽松程度出现一定的回升，其中信托贷款和企业债融资提供的资金，在当中占有相当的比重。u货币宽松程度回升是否具有持续性？这应该是2013年需要重点解决的问题。积极因素在于：1.美国和日本等主要央行扩大并维持量化宽松政策，国际流动性泛滥可能为国内带来国际增量资金；2.换届结束，新的城镇化战略需要增量资金的支持，经济增长需要新的投资；3.某些行业由于投资开工不足，陷入供给阶段性不足，比如房地产，2013年需要增量资金来支持供给扩张。消极因素在于：1.《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》出台，对影子银行体系形成考验，银行表外信贷规模有萎缩可能；2.2012年12月估算的热点净流出219.16亿美元，2012年外汇占款余额仅新增1.95%，在美国经济复苏背景下，国际资本流动方向恐难骤变化。3.中国货币有超发的嫌疑。2012年，中国M2/GDP比例上升至1.88倍，而同期美国M2/GDP为0.67倍。加之钢贸等行业资金链紧绷，银行恐难骤然放松风险管理政策。4www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图2013年02月05日国内宏观——国内生产总值图1：GDP累计值与累计同比600,00016.002012年全年，中国GDP达到51.93万亿，同比增14.00500,000其他服务业7.80%12.00房地产业400,000金融业9.30%10.00这也是自2010年同7.80%住宿餐饮业比增长10.40%高点300,0008.00批发零售业数据以来的新低。GDP累计同比增速交运仓储6.00减少200,000建筑业4.002.6%工业。100,000农林牧渔2.00GDP同比增速%00.00200720082009201020112012数据来源：Wind资讯5www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图2013年02月05日国内宏观——流动性2012年M1与M2剪刀差“见底”回升。50.00图2：M1与M2增速剪刀差40.002012年上半年M1与M2增速剪刀差。30.00持续下降至-9.7%后,在第三季度持续缓步回升至12月的-7.3%。20.002005年-2012年,剪刀10.00差曾经两个见底,底部在-10%左右,分别在0.002006年初和2009年初,而本轮回升出现在2012-10.00年4月，周期基本维持在三年，这给本轮剪刀差的-20.00回升可能带来不同的意义010611040902071205100308010611040902071205100308010611。---------------------------200220022002200320032004200420042005200520062006200720072007200820082009200920092010201020112011201220122012M1与M2剪刀差M1同比增速M2同比增速数据来源：Wind资讯6www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图2013年02月05日国内宏观——国内流动性2012年货币宽松程度略为改善。图3：货币环境宽松程度35.00货币环境30.00宽松度：25.0020.00M2-GDP累计同比-通胀因素15.0010.00根据季度数据计算，货币环境宽松度在2011年95.00月份创近3年低点以来，至目前仍然维持在反弹态0.00势中，但反弹力度有限，-5.002012年12月份的最新季度显示，宽松度为-10.000308010611040902071205100308010611040902071205100308--------------------------3.5%20022002200320032003200420042005200520052006200620072007200820082008200920092010201020102011201120122012货币宽松程度M2同比增速GDP同比增速CPI同比增速数据来源：Wind资讯7www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图2013年02月05日国内宏观——国内流动性2012年社会融资总量明显回升。图4：社会融资总量2012年社会融资180,000.00120.00%160,000.00100.00%总量140,000.0080.00%120,000.00同比增加23.20%，2011年同比减少9.76%。100,000.0060.00%80,000.0040.00%其中。新增信托贷款增加1085860,000.0020.00%亿元，同比增加534%；40,000.00新增企业债券融资增加0.00%8839亿元，同比20,000.0064.71%；0.00-20.00%新增人民币贷款增加2007200820092010201120127318亿元，同比增9.8%。非金融企业境内股票融资企业债券融资新增未贴现银行承兑汇票新增信托贷款新增委托贷款新增外币贷款信托贷款和企业债券融资新增人民币贷款社会融资总量同比增速增加，银行表外信贷规模的猛增/表内信贷回升，2012年的社会融资规模Wind反数据来源：弹诠释了剪刀差。资讯8www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图2013年02月05日国内宏观——固定资产投2012年固定资产投资增速降低。资图5：固定资产投资完成额2012年400,000.0070,000.00固定资产350,000.0060,000.00投资额300,000.0050,000.00250,000.00同比增加23.20%，年增40,000.006.2万亿；2011年同比200,000.00增25.25%，年增6.1万30,000.00亿。150,000.0020,000.00其中，100,000.00中央项目同比减少50,000.0010,000.000.62%，年度减少134.28亿元，2011年减0.000.00少993.40亿元。200720082009201020112012固定资产投资完成额:地方项目固定资产投资完成额:中央项目地方项目同比增固定资产投资完成额:年度增量(右)22.30%，年度增加6.26万亿；2011年同比增加28.34%，年度增加6.2万亿。数据来源：Wind资讯9www.wind.com.cn2013年中国房地产市场全景图目录2013年02月05日——————————————国内宏观房地产开发330国内生产总值开发投资情况325国内流动性　开发建设情况356各地开发情况39固定资产投资9——————————————商品房市场土地市场6410全国销售情况67中期供求解读72全国　　　　各地住宅市场761240大中城市　　　　　10www.wind.com.cn13各地方　　　162013年中国房地产市场全景图土地市场相关2013年02月05日核心观点介绍：u　2012年，全国土地购置面积下降19.54%，全国土地均价上涨3.54%。土地二级市场呈现“前低、后高，年末翘尾”的格局。u　一线城市建设用地供给增长明显乏力，深圳、广州建设用地紧缺，积极开展“三旧”改造，释放存量建设用地；北京、上海老城区建设用地短缺，郊区和郊县建设用地入市量增加较多。u　二线城市建设用地供给增长明显，其中一类如西安、天津、南京等城市，本身土地资源储备较为丰富，另一类如长沙、武汉和成都等，由于本身地理条件，宜用作建设用地的土地资源有限，高人口密度带来的供需矛盾较为突出，土地供