内容页码A.商业地产行业总体情况2B.商业地产部分业态发展情况：城市综合体、购物中心16C.行业标杆企业做法211A.商业地产行业总体情况2广义的商业地产是指涵盖了零售、餐饮、娱乐、休闲等多种经营业态的房地产形式购物中心百货商业地产大型超市商业街区写字楼、酒店等3国内商业地产的发展历经了四个阶段阶段Ⅰ：阶段Ⅱ：阶段Ⅲ:阶段Ⅳ：?上个世纪90年代?90年代中期开开始?进入2000年以后?shoppingmall和?以百货业的建设始?城市CBD和商业步城市综合体是商业和城市老商业区?大型超市和卖行街是建设热点改造为主场的兴起地产发展趋势?市场以“住宅+商?商业性质物业?市场竞争除了依靠?国内开发商对商业铺”为主，商住混以商厦形式在开发商的实力和物合一体，商铺是地产的操作模式己住宅的副产品，城市中心区域业所处的地理位置从属于住宅项目诞生等优势外，营销策经有了较成熟的把，纯商业项目少?商铺经营以房划开始显示出强大握之又少；产销售为主威力4商业地产行业产业链涉及诸多环节，其中以开发、运营和金融支持三个环节为主开发运营土地资源商业运营配套企业土地建材商业运营物业企业非住劳动力宅需商业地产求购资金商业地产企业开发商买者政府部门金融支持资金投资者资金购买者5经济发展、居民消费水平提升、城市化进程是刺激商业地产发展的三大因素?商业地产发展的驱动因素123消费水平提经济发展城市化进程升6国内经济及消费需求的增长将会直接刺激商业地产的发展??中中国经济国经济及消及消费费持持续续增增长长社会消年复合增费品零114830132678156998183919210307长16.3%售总额年复合增长13.4%历年GDP2008年2009年2010年2011年2012年数据来源：国家统计局、腾讯财经7自2008年国内居民收入不断增加，中产阶级壮大，市场期待更丰富的购物业态和更好的购物场所2008年-2012年城镇居民人均可支配收入中国城市居民可支配收入结构预测3000026959家庭收入239795%20万以上250005%11%16%10%7%家庭收入1910911%1717510-20万2000015781家庭收入43%1500051%4-10万元：61%位单10000家庭收入2.5-4万500037%21%8%家庭收入10%4%02.5万以下2008年2009年2010年2011年2012年2005年2015年2025年?随着国内经济持续快速增长，城镇居民购消费能力不断增强，2008年至2012年国内城镇居民人均可支配收入从不到1.5万元上升至2.7万，增长率80%；?中产阶级的进一步壮大和收入增加，将会对购物场所的环境、服务、业态提出更高的要求；数据来源：统计年报8城市化进程和城市群的形成是商业地产发展的另外一个契机城市化发展进程城市群的形成?目前中国城市化率在53％左右，这意味着?城市群发展将会极大推动二三线城市商业地城镇人口超过农村人口，中国城市化进入快产的发展，城市中心由核心区向外围迁移，速发展阶段;?未来的商业机会将会主要发生在郊区和城市?同时每年以2%-3%的速度在发展；群交界处；?预计到2020年，中国城市化率将达55%，?外围居民的消费观念，以及商业业态将面临其间1.5亿中国人将完成从农民到市民的空升级转变；间、身份转换。?城市的空间布局、产业结构将面临同步变革；9一线城市在消费水平和行业发展阶段上处于领先，二线城市新城市中心发展空间较大一线城市二线城市?上海、北京、广州、深圳为代表?苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、–经济、文化、教育或医疗发达的全国性核心城市青岛、重庆等为代表对人口的积聚力较强，城市规模扩展很快，商业面积供应从总量上尚有一定的上升空间。–城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域中心城市的地位。–随着居住人口向城市外围转移，以及公共交通线路向郊外的延伸，城市商业布局将逐步向区域化–预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念转移，城市副中心和区域商业中心地位愈加巩固强，预期商业地产总量有较大的市场提升空间–城市多商业中心格局已经形成–城市多中心商业格局正在形成–商业地产项目存在同质化，产品和服务模式将趋–现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以于多元化，面整，次更加丰富结构临调层会城市中心、能量中心为主，产品种类有较大的发展空间–旧商业区和物业设施面临改建提升，存在市场进入机会–原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场–消费者/市场接纳能力很强，是创新概念购物中进入的机会，同时有新城市商业中心兴起的进心的主要市场入机会10二三线城市先行者优势明显二三线城市三线城市?二线以下至三线以上的城市：南京、大连、长沙?三线城市：惠州、常州、徐州、临沂、湘潭、赣州、蚌埠、等为代表、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、合肥、南昌、贵阳等–城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低–城市正力求打破现有的传统商业中心，通过新区建设，实现商业中心分流转移–开始开发购物中心，总量有一定的发展空间–开始开发购物中心，总量有一定的发展空间–目前产品以商业街、百货等，未来市场将以新型百货、邻里购物中心、–目前产品以百货、商业街、大卖场、专业批发城市中心的产品为主场为主，未来市场将以城市中心、中型地区购中心产品为主–具有明显的“先行者优势”–具有明显的“先行者优势”11目前国内商业地产的发展进入稳定期，投资额、开工面积、竣工面积持续增长2008年-2012年国内国内商业用房投资额增长示意图1000033.3%40%34.2%35%800024.7%30%元600024.4%25%亿20.4%20%：4000位15%单200010%5%00%2008年2009年2010年2011年2012年额度增速?投资额的持续增长带来的商业用房开工面积和竣工面积的不断攀升；?2000-2012年，全国商业营业用房开工面积由3035万平米增至2.20亿平米，复合增速17.95%；?竣工面积由2562万平米增至1.02亿平米，复合增速12.23%，截至2012年累计竣工面积约8亿平米；12数据来源：国家统计局、2012年全国房地产开发和销售情况统计地产行业结构比较松散，前三位企业2012年总体销售额占比不足6%2012年标杆地产企业销售统计2012年行业排2012年销售额2012年销售面积企业名（亿）（万㎡）?2012年全国房地产销售额64456亿元，其中办1万科14181298.9公楼为2773亿元，商2绿地10781180.0业营业用房为7000亿元；3保利1018898.0?总销售面积为1113046万达905738.7万平方米，其中办公楼为2254万平方米，商8华润500467.0业营业用房为7759万平方米；10世茂460410.7?行业前三位企业销售额11龙湖400369.4合计占比为5.45%；销售面积合计占比为16远洋310254.73%；?行业结构较为松散；数据来源：搜狐焦点、国家统计局13在住宅调控之下，商业地产成为新的发展热点，以万达为代表的商业地产企业加快全国扩张的步伐部分商业地产企业进入城市数量统计恒隆8已建成的综合体项目恒隆广场有5个，另外预计至2014年，恒隆在国内二、三城市将有5个城市综合体项目入市越秀9拥有广州国际金融中心、广州财富天地广场、广州白马服装市场等一批经典商业地标项目保利18投入运营的商业物业面积已超50万平方米，未来将有13个购物中心和18家星级酒店实现开业，购物中心建筑体量超过200万平方米华润41拥有16个万象城，12个五彩城，2个二十四城。同时还拥有华润中心、万象汇、橡树湾区域商业中心、华润大厦等高端商业物业绿地43拥有南京绿地广场、郑州绿地世纪峰会、西安绿地笔克国际会展中心等一批城市地标项目；同时未来5年内，绿地品牌的酒店将达到50家万达54拥有66座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV红星美凯龙82已在全国82个城市开办了111家商场，开创“红星美凯龙模式”家居Mall时代的家居行业第一流通品牌中国城市总数6570100200300400500600700数据来源：公司信息、克而瑞分析、2010年社会服务发展统计报告14大量住宅房产企业和非房产企业进入商业地产领域?除传统商业地产企业外，万科等国内一线房地产和非地产企业也开始涉足商业地产领域企业代表品牌华润万象城、欢乐颂宝龙宝龙城市广场中粮置业大悦城万科万科广场龙湖天街、星悦会保利保利水城、中环广场绿地绿地中心北京苏宁自建门店娃哈哈欧洲精品商店，未来3-5年计划开100家海底捞规划20万平方米商业综合体富士康玉山新天地15B.商业地产部分业态发展情况?城市综合体?购物中心16由于城市综合体具有刺激消费、拉动投资、城市地标等属性，获得众多商业地产商的青睐，未来的主要投资区域将在中西部城市综合体数量增长未来3-5年内部分城市综合体增量预估400330南京331300广州345宁波482200个131：北京520位单一二级城市的综合体增量100深圳5202718空间趋于饱和，未来的发苏州5650展中点以中西部为主青岛9211995年2000年2005年2010年2015年E上海987天津1101大连1103城市综合体面积增长重庆1660合肥17602000016437沈阳177815000西安1921米10000平53551972万昆明：位5000单24157838成都275700500100015002000250030001995年2000年2005年2010年2015年E单位：万平米数据来源：克而瑞分析17城市综合体的开发模式主要有持有