永高地产国会山项目计划目录：第一部分：项目工程节点第二部分：项目销售任务第三部分：项目销售方式第四部分：销售队伍培训第五部分：项目推广计划第六部分：项目物料制作第一部分：项目工程节点完成外立面清完成工程进度与销洗及内样板部清理间装售节点配合表修完成路旗签约完成园林完成样景观完成样板间施改造板间效工图果图办公整个完成景完成景简装示范完成VI观改造观改造区完区完设计效果图施工图成工2009年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月调整准备期客户蓄水热销期销售销售开队伍人员盘成立进场点工程时间节点：6月底：完成样板间设计效果图；完成园林设计效果图；7月中：完成样板间施工图；完成园林施工图；7月中：样板间施工队进场，预计工程一个半月；完成施工进场，预计工程一个半月；外立面清洗、维修及内部清理完成；7月底：项目办公区简装完成；8月中：完成一期样板间装修；完成园林改造完成；一期示范区施工完成（含示范区所有房源花园改造）；相应销售节点：7月中：销售队伍成立；8月初：销售人员进场；8月中：现场全面开放；9月初：项目开盘；第二部分：项目销售任务可售房源一览表套数合计总套数独栋双拼面积玫瑰园6套6套—390-530㎡百合园1套1套—452㎡百草园2套2套—430-530㎡杜鹃园5套5套—360-600㎡郁金香园2套2套—430—460㎡高尔夫园3套3套—490-510㎡水景别墅1套1套—445㎡百草园14套—14套261㎡，315㎡木兰园4套4套—390-460㎡现可售房源38套，独栋24套，双拼14套，销售总面积为19154.5平。售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售售国会山销售分期：由于维多利亚销售所剩房源还比较多，我们在国会山的销售过程中必然要进行分期，以加强房源及进度的把控。09年程节点已经比原计划滞后，国会山将划分三期进行销售。一期：09年8月—10年4月二期：10年5月—10月8月三期：10年9月—11年2月（农历10年底）备注：如项目工程节点推迟，相应的销售分期也将顺延推迟。2222111133311222322223333131111整体销售分三期，31为09年一期销售部分；2为10年二期销售部分；3为10年三期销售部分；分期理由(一期)：一期由以百草园和杜鹃花组成，共14套，其中双拼7套、独栋7套。百草园含独栋、双拼两部分，临社区主要通道，是这次景观的重点改造区，作为一期推出，能直接通过景观带动独栋和双拼销售。杜鹃园相对比较独立，距主入口近，受已入住客户影响相对较小，作为独栋别墅示范区，能较好的提升项目形象。分期理由(二期)：二期由以玫瑰园、郁金香园和百草园组成，共14套，其中双拼7套，独栋7套。玫瑰园(6套)和郁金香园(1套)组成中区中心独栋示范区。在园林改造中要注意两个组团之间的通道改造，形成统一感、集中性。百草园7套双拼是一期双拼的延伸，可通过一期双拼所形成的销售信心直接带动销售。分期理由(三期)：三期为10套独栋，主要由木兰园、高尔夫园和其它分散的独栋组成。虽然三期的房源都较为分散，但此时项目的市场影响力和整体的销售势态已经形成。项目已进入到清盘期，房源的稀缺性正好突显项目价值。A.样板间选择现场办公区双拼样板间778891010ABABAAB51独栋样板间销售中心16253独栋样板间：户型设计较好，能直视湖景，离项目入口也较近。双拼样板间：位于百草园7B号楼，项目外立面相对比较完好，装修时不影响邻居。现场办公区：位于百草园7A号楼，与样板间形成互动，也便于工作协调。同时通过对公共区的布置增强景观性和现场人气。B.一期销售计划778891010ABABAAB一期示范区A5116一期示范区B253在示范区除样板间外，还务必完成景观道、房源景观、花园围合。另外，外立面和内部空间必须清理。一期共推出房源独栋：百1#:530.72平百5#:14527.95套平杜1#:604.02平杜2#:559.36平杜3#:425.4平杜5#:356.01平杜6#:520.78平双拼：百7A#:261.13平百7B#:261.13平百8A#:261.13平百8B#:261.13平百9A#:261.13平百10A#:261.13平百10B#:261.13平独栋总面积：3527.24平双拼总面积：1827.91平销售总面积为5355.15平方米注：在销售过程中必须对项目的样板间和办公区进行销控，防止样板间过早卖出。C.一期销售价格竞争市场分析：国会山属于市中心别墅，从位置属性上已区别于蓝湾、溪之谷、红堡等度假及郊区别墅，因此我们只把托斯卡纳和星海湾壹号作为主要竞争对手。托斯卡纳：万隆托斯卡纳紧邻海之韵公园，守山望海。随着与公园相邻的山体被改造平整，坐落于原生坡地的项目将实现270?的观海角度，俯瞰海景，山海辉映。土地获得●出让○转让○划拨出让日期年月日出让年限70年出让价格○熟地○毛地○㎡基地面积4万㎡总建面积2.81万㎡规划形态独栋、双拼、联排容积率0.7层次地下+3层功能地下：停车库、客房、洒窖、棋牌室等一层：会客厅、餐厅、室内弧型连廊装修风格与粗旷而厚重的木板装饰搭配规功能划二层：家庭室、卧室和卫生间，卧为八角窗三层：主人套房、超大卫生间、步入式衣柜、观景平台规划户数108车位数213施工进度期房交房期09年7月31日1.地下车库面积算产权，地下其它部分赠送；2.有半地下小区会所(1#\2#\3#),会所既对外又对内，共2000米；3.公共停车场128个:①会所下②23#24#联排地下；4.小区西侧与南侧两个出入口(主入口与消防入口)；5.南北都有花园；备6.采暖方式:暖器；注7.半地下层高:3.3米；8.首层层高:4.2米,开间8.4米；9.楼间距:20米；10.联排:5联-7联不等；11.费用为民用；格局建筑面积户数花园面积室、厅、卫使用面积单元（其他）独栋:三室五厅四卫452㎡8座(8户)联排:三室三厅三卫264㎡14座(78户)80-300㎡双拼:三室四厅三卫310㎡11座(22户)联排起售单价658万联排平均单价25000/㎡总价范围658万-878万主力总价700万联排起售单价1348万联排平均单价联排总价范围主力总价14000万1345万-1500万车位单价未定总销金额星海湾壹号：项目占地12万平方米，总建筑面积24万平方米，总投资超过40亿港币，是以超五星级君悦酒店为核心，集海景别墅、平层官邸、海景高层公寓、商业为一体的大型地标性都市综合体项目。土地获得?出让○转让○划拨出让日期年月日出让年限70年出让价格○熟地○毛地○㎡基地面积12.6万㎡总建面积24万㎡规划形态别墅、多层、高层容积率2地上三层地下二层是赠送的功能层次规划功能规划户数600车位数1200施工进度作外面交房期2010.6.301.别墅的类型只有联排和双拼，联排2栋四联的，双拼四栋共16户.2.地下赠送2层共400多平，花园赠送200-300平；赠送海景露台3.只有北向可以入户4.采暖方式是地热备5.物业费是5.2元注6.户户可以看海7.别墅都有电梯8.会所2000多平仅供小区业主使用9.双拼还有一套3600万；联排只有一个中户2100万户型类型建筑面积户数T1联排中户407平4户T3联排边户421平4户T4双拼520平8户起售单价18000/㎡平均单价25000/㎡总价范围2000万-3000万主力总价车位单价赠送总销金额“贵”的背后：星海湾壹号蓄水一年多，因其华润品牌、星海湾CBD的崛起和其综合业态形式，铸就了其高昂的入市价格，项目总价都在2000万以上。但细看项目本身，其项目地下两层及车位都是赠送面积，因此在其高昂的价格后面，其巨大的赠送面积构成很大的诱因。由于托期卡纳户型面积较小，比之星海湾壹号，在总价上要低出很多，联排的总价能很好地控制在880万以内。其项目靠山面海，临近海之韵广场，加上其两年的蓄水时间成为其价格的重要支撑点，另外项目的车位比例达1：2，除车位外的地下层面积也全部为赠送。国会山定价分析：?从时间上：相比托斯卡纳和星海湾壹号，国会山的入市时间占有很大劣势，由于地产形式整体不好和项目蓄水时间短促，必然导致项目入市价格走低；?从形象上：维多利亚作为国会山前身的阴影肯定抹杀不掉，这将直接影响购房者的心里价；?从产品上：此次国会山产品的改造并不是特别大，景观的统一性，外立面的老化，户型的合理化，已入住人群的档次都成为价格上扬的重要阻力；?从产权上：国会山的地下层产权是项目的很大竞争优势，但如果直接作为产权面积销售则成为了项目的直接劣势。纵观大市场别墅，地下层都是以赠送形式出现，这已经深入到购房者的潜意识。如果国会山的地下层要按产权销售，那么其单价必须走低。?从回款上：在市场好的情况下，维多利亚的确卖出了2.5万的高价，但其量太小。此次国会山启动的目的就是快速回款，如果没有价格优势，项目回款速度势必变得很长。国会山价格策略：综合以上项目本身及市场分析，建议国会山采用低开高走的价格策略，前期通过价格带动整体销售和口碑，后期通过口碑和现场的品质的完善提升价格。价格策略：低开高走国会山一期价格建议：独栋双拼起价：19500元/平起价：16000元/平均价：20000元/平均价：17000元/平主力总价：1000万主力总价：450万价格策略：低开高走注：由于双拼后视景观缺陷和不带车库等原因已造成产品滞销，因此产品的价格必须走低。国会山一期回款：独栋回款3527.24平X2.0万/平=7054.48万双拼回款1827.91平X1.7万/平=合计一期3107.447万回款为：10162万元国会山09年回款：项目8月中现场才能开放，11月分大连即进入