松芝·万象城D/E栋营销方案合富辉煌中国（安徽公司）2013.1.16PART1营销背景与竞争分析?合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀少?合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替换型物业”。房地产市场的整体发展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为主流。?70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批项目，数量较少；?产品面积区间集中在30-80㎡，少量超80㎡大户型，主力户型面积集中在40-65㎡之间；?精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓产品的一种方向。合肥典型公寓项目未来将提供约80.95万方的供应量，其中已上市未销售的部分约54.65万方，未推出的量约26.3万方；公寓市场/客群分析自住型客群投资性客群第一圈层：第一圈层：?来源：项目所在区域客户；?来源：项目所在区域客户；?关注点：低总价，学区，区域成熟度；?关注点：低总价，附加值，区域成熟度；?购房目的：自住与投资兼有，当前市场自?购房目的：办公与投资兼有，以投资客为住客户较明显。第一层主，兼顾自住办公的客户。第二圈层：第二圈层：?来源：合肥大区域；?来源：合肥市其他区域；?关注点：低总价，区域配套，升值潜力；?关注点：低总价，区域配套，升值潜力；?购房目的：自住与投资兼有，投资客比例第二层?购房目的：投资客户为主，部分办公使用较大。客户。第三圈层：第三圈层：?来源：其他市区及省外；?来源：其他市区及省外；?关注点：区域成熟度，升值潜力；?关注点：区域成熟度，升值潜力，附加值；?购房目的：多为看中收益率的投资客，少第三层量的回乡置业客户。?购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的办公客户。总结：当前客户集中在30-45岁之间，投资总结：当前客户集中在25-35岁之间，多客户占有较大比例，部分为办公自用，多看为看中公寓的住宅性质、低总价、学区。项目的收益率、区域成熟度、产品附加值。投资客户关注的核心是能够带来高投资回报的产品价值基础和持续增值空间，因此对产品地段、配套的关注甚至超越产品本身。地段地段?区域商务价值；?交通便捷；?未来升值空间配套配套?生活的便利客客户关户关于公寓的于公寓的?大中型商业辐射核心价核心价值值敏感点敏感点产产品品与户与户型型?面积控制及功能布局的合理；?复式、挑高、赠送等创新形成精装修精装修?满足投资需求?保障过渡型自住客户的居住便利需求置置业业抗性：多抗性：多数数客客户为户为多次多次购购房，受房，受贷贷款比率首付政策影款比率首付政策影响响，，无法承受无法承受过过高的首付。高的首付。5客群分析松芝·万象城客户分析客户群体A座B座C座20-30岁占20%30-45岁20-30岁占20%30-45岁占20-30岁占50%30-40占年龄占55%45-60岁占2555%45-60岁占2540%40-50占10%外地一二线城市（深圳广外地一二线城市（深圳广东蜀山区主力，其他区域及居住片区东上海北京）但合肥本上海北京）但合肥本地据大省内其他城市地据大多数投资型多数投资型了解方式朋友介绍报广短信网站朋友介绍报广短信报广短信网站投资50%自用10%办公投资50%自用10%办公40%置业目的自住80%投资20%40%以中小型公司为主以中小型公司为主住宅70年产权水电燃气住宅70年产权水电燃气全住宅70年产权水电燃气产权全通通全通福乐门区位长江西路与西二环路交口东北角开发汇福置业（安徽）有商限公司总建约15万M2面积占地11.8万㎡面积绿化40%率?福乐门目前在售1#、2#楼东侧和东北角房源，折后价在容积4.0率6800元/平米，面积在38-53平米。按揭98折，一次性付款97折。投资汇福置业商户型37-113㎡金大地·1912区位蜀山区黄山路与怀宁路交口开发安徽中城联盟置业商有限公司总建住宅18.4万，商面积业8.3万M2占地7.8万M2面积绿化AB地块35%，C地率块50%?金大地1912一次性付款98折，按揭99折。项目5#楼精装小户型最低首付3.1万元起；前期住宅剩余部分现房，115-容积AB地块1.2，C地率块5132平米总价直降4万元，均价在7600-8000元/平米不等，具体可咨询销售中心。投资安徽金大地投资控商股有限公司35.5㎡-132.39户型㎡丰盛华庭区位长江路与怀宁路交口北京华联旁开发合肥胜丰地产有商限公司总建约64万M2面积占地16218.45M2面积绿化41%率容积3.5率?目前在售4#楼精装小公寓，32—65㎡均价7500-7600元/投资香港胜丰地产发展平米，32平米户型按揭99折，一次性付款99折额外再减商有限公司1000元，43、65平米户型一次性98折，按揭99折，365看户型32㎡-103㎡房团12月2日额外享受小公寓1000/套的优惠新华国际广场区位望江路与潜山路交口向北200米开发安徽新华地产商总建348466.15M2面积占地44256.65M2面积绿化37.63%率新华国际广场在售公寓2#楼和3#楼，仅剩十多套39平容积9500/5.32米，均价元平米，具体一房一价。新华学府春天率住宅16#、17#楼129、180平米户型在售，实景现房投资安徽新华地产，加推期间最高可享受8.8万元/套优惠。甲A写字楼主商推B座及A座，整层面积1800平米，可整层或半层购买。户型37㎡-182㎡均价10000元/㎡左右，具体一房一价。通和·易居同辉区位黄山路468号开发安徽通和房地产开发商有限公司总建400000M2面积占地130000M2面积绿化40%率在售9#楼摩根公寓39—45平米户型，均价7500元/平容积9697318334.78米，一次性付款折，按揭折，梯户，共层率，2014年8月份交房。预计12月份开盘推出8#投资安徽省通和房地产开楼，30-90多平米，具体开盘时间未定。商发有限公司户型34.99㎡-127.05㎡PART2松芝万象城价值梳理价值体系梳理——松芝万象城七个第一1.安徽第一街：长江西路主干道，千年繁华孕一城；2.安徽第一商圈：三里庵、五里墩繁华商圈，核心地段第一城；3.安徽第一门户：西大门要塞，合肥高端居住人群的门户之地；4.安徽第一人口辐射圈：80万固定居住人口，覆盖80%以上高学历人群；5.安徽第一潮流商业汇聚地：12万方潮流商业，全业态组合，安徽商业聚焦点；6.安徽第一轨道交通商业圈：2号线、3号线双地铁出口，全地下贯通商业集群；7.全国第一座高架辅道直达项目内部之作：高架桥直接进入项目，无交通灯干扰，不堵车，顺畅通行；价值逻辑树扎实根基：地段——安徽第一大街，长江西路中轴位置，核心地段商业产品：12万方自持商业，国际优品中心坚固树干：产品——公寓产品：40-100㎡CEO服务私邸繁茂枝叶：配套、附加值——商圈、学区、景观、户型附加值核心价值转化地段价值——安徽第一街，长江西路中轴位置，五里墩商圈精华地段。合肥市，长江西路上再无同等地段，同类产品。地段稀缺性决定产品高升值潜力；交通价值——2号线、3号线交汇，将来必是中心；轨道交通接轨后，潜山路、望江路、长江西路、黄山路、怀宁路……商业集群，西大门商圈真正聚合形成；放眼看全国：上海：人民广场、中山公园、徐家汇香港：中环，海港城商圈；南京：新街口，中央门轨道交通汇集点，必是商业繁华中心点；核心价值转化商业价值——商业改变一座城，能推动城市发展，变革城市格局，推动物业升值的必定是商业。在合肥，在长江西路，在三里庵商圈，松芝万象城12万方商业巨鳄，必将带动整个板块升级。活生生的现实：新都会商圈、芜湖路万达商圈、天鹅湖万达商圈。万达与万科的区别：两个都是地产巨头。万科开发模式，“万科在造一座城”。万达的开发模式，“万达在哪里中心就在哪里”松芝万象城，商业规模、招商运营，比肩万达。长江西路，原本就是中心，松芝万象城12万方商业新能量注入，改变合肥市商业格局，完成三里庵国购商圈的西向延伸。补充国际潮流，更年轻更时尚的品牌与业态组合。不是只有万达才有潮牌。松芝万象城开业后，三里庵商圈真正实现全业态，全方位消费圈。项目主推广语建议松芝万象城七个第一，三大价值，独有优势不外是“商业”二字。没有12万方商业支撑，松芝万象城不能称其为“万象”。没有12万方商业支撑，松芝万象城不过是高架桥旁边的一个交通相对便捷的小公寓，不能称其为“中心”。在蜀山区、在大西门、在合肥，松芝万象城最大的核心价值，仍然是12万方商业。并且是长江西路五里墩的商业。属于松芝万象城的一系列标签：长江西路、五里墩、小公寓、LOFT、22万方综合体、LOFT……我们用什么来定位松芝万象城？项目主推广语建议合肥西大门，巅峰第一城五里墩22万平米一站式万象生活圈在合肥，与世界同步五里墩22万平米一站式万象生活圈安徽第一街，繁华正中央五里墩22万平米一站式万象生活圈PART3E座营销铺排与执行我们的客群公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案地段价值带来的未来升值潜力，及综合体价值的各业态相互支撑能力，建议主攻客群以投资为主，以自住为辅助。投资自住租赁办公SOHO投资客分析年龄层：介于30~45岁之间的成熟年龄层，有一定的社会阅历和事业基础。1、专业投资客（全市）　对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得　　分析投资利弊，规避风险，信息灵通。2、蜀山区企业主、中小企业老板、公务员、企业管理层、高收入人群　喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资　　　令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。投资驱动投资客高租金回报率1、专业投资客（全大市）投资驱动2、企业主、中小企业老板1、看重其潜在