中成房业新国五条政策解读中成大魔方项目组目录“新国五条”政策背景事件还原“新国五条”概述四大焦点及九大疑问中成新政解读后市预测Part1“国五条”政策背景2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高，2012年楼市火热。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。2010-2012年全国商品房销售面积走势940009170512.00%920009.70%8955610.00%90000880008.00%860006.00%84000825008.50%2.40%4.00%82000800002.00%78000760000.00%2010年2011年2012年销售面积（万㎡）825008955691705同比(%)9.70%8.50%2.40%数据来源：统计局2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价格止跌反弹。年全国百城住宅成交均价：20112012年全国百城住宅成交均价：平均价格平均环比涨跌环比上涨城市环比下跌城市平均价格平均环比涨跌环比上涨城环比下跌城月份月份（元/㎡)幅个数个数（元/㎡)幅市个数市个数2011年1月86450.95%10002012年1月8793-0.18%39602011年2月86860.48%80182012年2月8767-0.30%27722011年3月87380.59%82162012年3月8741-0.30%34662011年4月87730.40%77222012年4月8711-0.34%29712011年5月88190.53%76212012年5月8684-0.31%26732011年6月88560.41%75252012年6月86880.05%45552011年7月88740.21%66332012年7月87170.33%70302011年8月88800.07%56442012年8月87380.24%63272011年9月8877-0.03%54442012年9月87530.17%60382011年10月8856-0.23%40582012年10月87680.17%56422011年11月8832-0.28%43572012年11月87910.26%60382011年12月8809-0.25%37602012年12月971510.51%5743数据来源：中指数2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再度出现。2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。2012年全国住宅用地成交面积前20城市2010-2012年20个典型城市土地成交走势630006232450%6200040%610006039230%39%6000020%592085900010%58000-5%0%2%57000-10%201020112012年年年成交面积（万㎡）623245920860392同比(%)39%-5%2%20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合肥、南昌、长春、南宁，国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。Part2事件还原2月20日，第五次调控面世2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。2月20日，新国五条虽是“温柔一刀”但却“敲山震虎”国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知文件名称国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知发文单位中央人民政府文号国办发〔2013〕17号主题词房地产市场房市商品房调控工作各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，丌同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责仸制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（丌含保障性住房，下同）价格控制目标，幵于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供丌应求、房价上3月1日，新国五条细则出台，“严”字当头涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定幵公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责Part3“新国五条”政策概述新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、“限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。政策措施具体内容完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限坚决抑制投机投资性购房购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施加快保障性安居工程规划建设要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理小结：“从紧”是2013年的调控基调，新政细则明确力度。新国五条细则重点内容：坚决抑制投机投资性购房，改需很受伤！。政策措施具体内容限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建继续严格执行商品住房商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连限购措施续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款继续严格实施差别化住利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，房信贷政策不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分发挥税收政策的调对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%节作用计征。Part4新国五条四大焦点及九大疑问？四大焦点：“无辜”、“害怕”、“房价”。焦点注解交易税能否不伤及无辜出售房征20%交易税，是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的20%?条款。它会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。“房产税导致交易成本上涨，指望用它拽下高房价是不现实的。”房房产税，房叔房婶、普通购房产税改革应坚持只调节高端，要考虑社会大众的利益。房产税改革应人谁害怕?以打击投机为主，针对多套以上住房的炒房客和捂盘不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房，特别是第一套刚需住房和第二套改善型住房。保障房建设能否平抑房价通过保障房的大量建设可以释放房地产市场刚性需求，缓解房价上涨?压力。“但短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。”保障房建设的投入能否起到平抑房价的作用，有赖于公平分配和配套政