郑郑州州东区东区房房产产市市场调研报场调研报告告报告人：杨洋职务：初级策划师日期：2011-12-51目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析市场调研目的◆了解郑州市场代表性楼盘情况◆了解东区市场格局划分◆强化自身调研能力及市场分析能力目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析郑州房产市场格局分析区域划分惠济区郑州全市总面积7446平方公里，人金水区口862万人，城建面积与人口在全郑东新区国为第十三中原区大城区市区由6大片区组成，分别二七区管城区为金水区、二七区、中原区、惠济区、管城区及郑东新区.金水区项目分布金水区调研项目概括区域调研项目居易摩根中心售价元/项目名称体量㎡物业类型容积率㎡恒大名都英地华骄天庭居易摩根中心35000　写字楼　　13000　高层住英地华骄天庭300000　3.5　9500宅曼哈顿　高层住恒大名都195000　3.15　11000宅广汇曼哈顿800000　综合体　6.5　10000银基王朝PAMA　高层住银基王朝1300000　4.45　12000宅　高层住广汇300000　3.31　14000宅金水区----郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来看，区域内有较强的消费内力。区域调研项目中原区项目分布金水区调研项目概括售价元/锦艺国际华都锦艺国际华都锦艺国际华都项目名称体量㎡物业类型容积率㎡建业密码国际建业密码国际建业密码国际建业密码国际57000　商住　2.568000　120000锦艺国际华都0综合体　3.575007700中原万达广场中原万达广场530000综合体　　4.55　中原区----郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。区域调研项目二七区项目分布金水区调研项目概括售价元/项目名称体量㎡物业类型容积率㎡升龙国际1200000　综合体　5.56800升龙国际升龙城2800000　综合体5.6未定德润黄金海岸　高层住正商城260000　3.007000　一期宅　高层住升龙城亚星盛世5000000　4.446500宅橄榄城橄榄城三期1500000　综合体　1.536800未定正商城2800000综合体4.48预计6500黄金海岸亚星盛世二七区----商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人口密集。近阶段此区域突显“大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚至更大，我突然想说“那不是一个楼盘，那是一座新城”。区域调研项目管城区项目分布金水区调研项目概括项目名称体量㎡物业类型容积率售价　2正商新蓝钻350000　综合体.　7500三期97正商新蓝钻首座国际　5首座国际220000　高层住宅.　870052橡树玫瑰城美景鸿城　2橡树玫瑰城600000　大型住宅.　730056高层住宅美景鸿城1500000　3.8　7000写字楼管城区----中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就像“美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。区域调研项目郑东新区CBD项目分布金水区调研项目概括中科金座项目名称体量物业类型层数售价千玺广场酒店千玺广场240000　6050000景峰国际写字楼未定中科金座75000写字楼　31预计2500050000酒店22000景峰国际　35　公寓　郑东新区CBD----核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环60栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，“千玺广场”与“中科金座”，这两栋基本是CBD中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。区域调研项目郑东新区商住物流区项目分布金水区调研项目概括项目名称体量物业类型容积率售价绿地原盛国际绿地380000写字楼3.289000绿地之原盛国际窗商业绿地之窗4800005.5　20000升龙广写字楼场未开永威翡翠600000商业奥兰花升龙广场5.5预计城　写字楼园20000财信圣堤海马公海马公园1100000大型社区3.210000亚纳园卢浮公卢浮公馆860000高层住宅3.510000馆财信圣堤340000高层住宅3.79200亚纳商住物流区----未开永威翡翠440000高层住宅3.5预计9000高端住宅定位，建设品质新城城高层住宅奥兰花园4600003.2　9800　总结大盘时代来临，品质生活开启土地资源稀缺，旧城改造将至楼宇升级换代，高端产品崛起目录市场调研目的郑州市房产市场格局分析东区市场重点调研区域分析重点个案分析东区市场重点调研区域分析市场规划调研区域调研内容住宅市场产品写字楼客户群体市场规划郑东新区规划——整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、CBD、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区昂起中原崛、科技物流园区，共计七大板块。起的龙头三年出形象，五年成规模，十年建新区，仅仅8年，郑州东部、黄河南岸，崛起一座新城---郑东新区区域规划根据规划，中央商务区CBD，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心调研区域调研区域----中州大道以东、东风路以西、农业路以南、商都路以北东区—郑州未来新城区CBD核心商务区郑东新区商住物流区CBD---中央商务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及艺术中心。商住物流区----是CBD的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区调研内容调研内容——针对区域内市政规划、交通、配套等；调研产品——5个重点住宅和6个商业写字楼项目；调研重点：千玺广场?针对市政规划中科金座、道路、配套进行调研；?针对区域内住原盛国际宅项目产品、规划、客户、销售绿地之窗现场氛围等进行调研；景峰国际升龙广场?针对区域内在售以及待售写字楼情况。永威翡翠城奥兰花园写字楼海马公园财信圣堤亚纳住宅新里卢浮公馆市场产品划分住宅产品永威翡翠城奥兰花园海马公园财信圣堤亚纳新里卢浮公馆住宅市场调研项目----基本概况项目名称占地面积建筑面积㎡物业类型容积率位置开发商永威翡翠城123亩440000高层住宅社区　3.5通泰路、商鼎路永威置业财信圣堤亚纳160亩340000高层住宅社区　3.7黄河路、商都路财信置业新里卢浮公馆300亩860000高层住宅社区　3.5东风路、永平路绿地老街坊置业海马公园796亩1100000高层住宅社区　3.17东风路、商都路海马（郑州）奥兰花园186亩460000高层住宅社区　3.2东风路、商鼎路河南高速房地产住宅产品物业配套物业配套物业费（元/运动教育休闲医疗商超景观会所酒店其他项目名称物业公司㎡健身资源广场配套百货水域）　未定未定永威翡翠城　　　　　财信圣堤亚　盛世物1.85　　　　　纳业新里卢浮公　永绿物高尔夫1.6　　　　　馆业练球场　万厦物海马公园1.5　　　　　业　绿城物奥兰花园1.5　　　　　业启示：社区底商基本可以满足业主简单需求，但缺乏大型商业配套。因为区域较低入住率使各大商业开发着实慎重。但随着时间发展，入住率提高，商业发挥空间巨大。住宅产品产品特点多阳转角入户空中挑高项目名称露台复式凸窗错层其他台窗花园花园阳台永威翡翠城　　　　财信圣堤亚纳　　　　　卢浮宫馆　　　　　海马公园　　　　　奥兰花园　　　启示：区域项目注重高端品质，主流结构设计，大多运用了凸窗、转角窗、露台、以及多阳台设计；产品同质现象严重，无明显竞争优势。举例：财信圣堤亚纳----复式，较具特色，5.7米层高，合理分区下上层，且只需单层面积的房款。特色差异房源会较快消化。在调研时期，此户型基本售完。住宅产品户型配比——区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比51.2%；三房占比38.2%；一房占比2.9%；复式占比1.2%。建筑类别户型占比项目名称多层小高层高层别墅塔楼永威翡翠城　　财信圣堤亚纳　　新里卢浮公馆　　海马公园　　奥兰花园　　启示：市场匮乏小户型和复式产品；基本为100㎡左右的二房和三房为主，这可能与东区商住物流区环境及改善性高端产品有关，与东区住宅品质定位有关。而限购时节，更不利于小户推行。但由于市场此产品匮乏，可根据具体位置情况，取消限购时，方可扩大物业户型选择范围。住宅产品产品价格折扣在售价格项目名称预计价格附加其他优惠（元/㎡）一次按揭永威翡翠城　未开盘9000　认筹优惠2000元　　92009财信圣堤亚纳　9.7　大转盘活动.4　9新里卢浮公馆　10000　9.7　特价房源.5启示：　9海马公园受到限购令冲击　10000，刚性需　求凸显，价格基本处于9.8　延续稳开盘定未优惠活增，动.然而各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销5优惠活动变相降价促成交奥兰花。但园活动力度较　小9600，对市场　无影响力。　99.2　住宅产品总结区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营，导致价格市场竞争会愈演愈烈。建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。市场产品划分写字楼产品千玺广场中科金座绿地之窗原盛国际升龙广场景峰国际商业写字楼市场调研项目----基本概况项目名称占地面积建筑面积㎡物业类型交房时间位置开发商绿地之窗56000㎡480000商