深圳万象城调研报告2013.1目录一、项目概况二、基本指标三、区域分析四、整体规划布局五、项目定位六、产品设计特色七、产品设计平面图八、商业业态规划九、运营分析十、营销推广十一、项目图片项目概况一购物中心简述：深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。物业资料开发商华润（深圳）有限公司开业时间2004年12月位置深圳罗湖区宝安南路1881号建筑面积总建筑面积550,000平方米投资40亿港币建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼商业面积180，000平方米，6层商用停车位4,000个市场定位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群业态组合主力店：RéeL时尚生活百货、嘉禾电影城、O‘lé超级市场、“冰纷万象”滑冰场次主力店：ESPRIT、NOVO、王子饭店国际一线品牌：GUCCI、AlfredDunhill、HUGOBOSS、VALENTINO、ESCADA项目概况商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体项目。?地理位置：深圳罗湖区宝安南路?总投资：40亿港币?总占地面积：约8万㎡?总建筑面积：约55万㎡；其中一期25万㎡，二期30万㎡商业面积：25.8万㎡办公面积：4.2万㎡住宅面积：11万㎡酒店及共建面积：14万㎡?一期开发时间：2002.10-2004.12?二期开发时间：2006年-2008年?设计车位2988个?由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计开发顺序华润中心项目共分2期开发：华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中座主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标——地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通，并临近深圳人流最旺盛之地——东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商业物业奠定良好基础。二期南座后续启动因为紧邻快速干道——滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。华润中心基本指标1、总建筑面积达55万㎡2、总投资额：约40亿港币3、物业形态：购物中心、街区商业、写字楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)总建筑面积18.8万㎡，7层楼。4、一期建设时间：2000年；开业时间：2004年12月5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年开始盈利，营业额15.6亿元华润中心区域分析项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈，万象城是宝安南商圈的标志性项目。华润中心区域分析交通系统分析：?地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间?与"地王大厦"隔深南大道相望?与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连?周边共有巴士线路30多条?距深圳火车站、罗湖口岸约1000米?距皇岗口岸约5分钟车程?距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程华润中心整体规划布局华润大厦：4.2万㎡空间规划布局二期一期一期规划布局?华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创造出不同的功能区域。?其中万象城与5A甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。?室内以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。项目北区中区总计用地面积8200㎡27800㎡36000㎡总建筑面积54000㎡188000㎡242000㎡停车位地下682个地上834个2988个地下1472个华润大厦规划布局?华润大厦1-3层商业定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，29层为多功能厅，屋顶为室外花园。?华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和交通优势，同时成了项目标志，展示项目形象。?入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。?北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。?室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主实用率：77.6%层数：29建筑面积：约42,000平方米层高/净高：4.2m/≥2.8m停车位：682个电梯：拥有12部瑞士Schindler高速电梯，平均两层即拥有一部电梯，其中：5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层1部电梯连接地面与地下停车场2部服务梯/消防梯空调：VAV(即变风量)空调系统、独立空调用冷水系统通讯：结构化综合布线系统、多模光纤主干、宽带国际互联网接入、IDD及有线电视接入消防：消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统2期规划设计图?君悦酒店超五星级酒店，计容建筑面积约76,000㎡?OUTDOOR室外商业街，高档的休闲娱乐中心，“万象城”的延续和补充计容建筑面积约26,000㎡?幸福里深圳城市中心高尚住宅，计容建筑面积约110,000㎡华润中心整体规划布局1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。3、通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅160米，酒店193米，写字楼139米。4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、商业，利空地块商业办公属性。5、产品设计注重人流衔接。通过2-3F商业走廊和地下车库，连接项目北区、中区和南区。6、住宅通过社区道路与商业进行分区，大型集中商业与主题街区通过次干道进行分区。万象城定位定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳商业接轨国际的旗舰之作万象城产品设计特色主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现。万象城标准层面积约2.4万㎡，比较大。但动线采用是完全可以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。人流动线：整个购物中心有六条主要人流动线进入商场，东西南北设置五个主要入口，使可达性大大提高。主入口：独特的下沉式广场设计万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下沉式广场。在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车分流、人货分流。停车库从-2F—3F，与商业经营区无缝连接。层高：5.6米至6.8米不等，特别是1F层高较高，高楼层部分有挑空设计，大大提升商业档次。88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。主动线中间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。万象城手扶梯采用非传统的斜跨式设计，更符合消费者习惯，更容易吸引购物人群达到目的消费店铺。二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率，同时给予了消费者更多的停留空间。万象城产品设计平面图万象城商业业态规划业态规划：主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式零售中，一期国际名牌占3％；万象城设置了25家餐厅，除了中国传统菜系外，也能品尝到世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。万象城业态规划布局万象城有五家主力店，包括国际一线品牌Gucci旗舰店、深圳最大的电影城——7厅五星级的嘉禾影城、可承办国际赛事的奥运标准“冰纷万象”滑冰场、以女性为主题的芮欧时尚生活百货以及与此相配合的OLE高档时尚超市等；次主力店为中国首家概念店NOVO、ESPRIT、顺电等，加上场内有近300个国内外知名品牌专门店，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。四大主力B1品牌表铺位编区域楼层推荐租户业态类型使用面积号一般零B01B1PlzzaHut餐饮534售一般零B05B1TacoBell餐饮486售B07B1万宁零售主力店238一般零B09B1三卡宝零售37售一般零B10B1茂昌零售65售一般零B12B1贝塔斯曼书友会零售90售一般零B18B1妍丽零售126售一般零B20B1面点王餐饮459售一般零B22B1文天藏品零售60售一般零B25B1天福茗茶零售59售一般零B28B1Leonidas餐饮26售B30B1BreadTalk餐饮一般零105售一般零B32B1KFC餐饮631售一般零B35B1眼镜88零售55售一般零B38B1东方红零售39售一般零B39B1奇华饼家餐饮24售一般零B45B1华润堂零售218售B48B1Ole'零售主力店3365B50B1REEL零售主力店3072一般零B60B1菲科美冲印店服务31售一般零B61B1博恩凯音像零售119售一般零B63B1CITYCHAN零售58售一般零B66B1DESIGNERTIMES零售37售一般零B71B1swatch零售68售铺位编