夏垫项目操作思路汇报CONTENTS目录第一部分当前市场环境研究第二部分项目概况与价值分析第三部分项目总体操盘策略第四部分项目营销策划第五部分项目销售组织第一部分当前市场环境研究夏垫周边市场环境分析由于项目所处位置的特殊性，顾我司分别对燕郊、大厂及夏垫沿102国道沿线各项目做了市场调查研究燕郊区域燕郊经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于河北省廊坊市三河（县级市），与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里。燕郊经济技术开发区常住人口30万、建成区域面积42平方公里的准中等型城市。据估计，北京市民有10万人在燕郊置有房产，各类经济资源正在源源不断地涌入燕郊。区域交通优势?◆通燕高速直达CBD路程仅28公里?◆京平高速直达首都机场仅需25分钟?◆距离东六环6公里可连接京哈、京津、京藏等高速?◆811、812、930全程高速直达国贸仅需35分钟燕郊未来地铁规划在售项目介绍项目规模面积入住销售位置开发商名称（平米）范围时间价格迎宾路与神威40-150平天洋城天洋置地180万平米待定8700北路交汇处米燕顺路与行宫三河顺通房地产45-168平潮白人家130万平米约2013年9500大街交汇处开发有限公司米京哈辅路与燕三河莲荷房地产37—100约2013年东贸国际顺路交汇处80万平米11000开发有限公司平米约2012年燕顺路向北7三河住达房地产60—120星河18530万平米底8800公里开发有限公司平米燕顺路向北7约2012年美林集团60—138美林君渡公里24万平米中旬9200平米在售项目介绍规模项目面积入住销售位置开发商（平名称范围时间价格米）燕郊神威北路与三河上京房地产56-1502012年9燕京航城1008500燕灵路交接处开发有限公司平米月28日三河福成房地产50-1402011年5上上城燕顺路北段5008200开发有限公司平米月夏威夷南岸燕顺路北侧200兴达房地产开发2011年底37.69200米有限公司经济开发区102三河城美房地产45—1102011年底维多利亚16.68900国道南侧开发有限公司平米未来市场供应规模面积入住销售项目名称位置开发商（平米）范围时间价格汉王路与学院三河华泰房地产预计20139000—靖江花园13万平米37-135街交汇处开发有限公司年9500预计2013汉王路与行宫三河科傲房地产@北京25万平米40—100年10000大街交汇处开发有限公司鼎盛家园燕昌路与行政三河鼎盛房地产约6万平待定待定待定2期大街交汇处开发有限公司102国道路南三河雷捷房地产雷捷电厂桥东30033万平米待定待定待定开发有限公司米燕郊住宅市场基本为当地开发商项目名称项目位置开发商星河皓月燕郊开发区燕顺路西潮白河畔北京住达房地产开发有限公司新锐时代燕郊开发区102国道汇福路东?市场上80%美林东方燕郊经济技术开发区燕顺路西侧以上的项目北京美林房地产开发有限公司美林湾燕郊经济技术开发区燕顺路西侧为本地开发东方夏威夷燕郊经济技术开发区京哈路9号商开发，外夏威夷北岸燕郊经济技术开发区燕顺路西侧河北兴达房地产开发有限公司地开发商介威毕欧溪谷燕郊经济技术开发区燕顺路西入较少东贸国际花园燕郊经济技术开发区京哈高速出口三河市莲荷房地产开发有限公司上上城燕郊开发区102国道路北福城房地产开发有限公司天洋城燕郊迎宾路第二环岛东侧天洋置地四季房地产开发有限公司欧逸丽庭燕郊经济开发区法国风情园内三河成功房地产开发有限公司潮白人家燕郊102国道南侧三河顺通房地产开发有限公司华泰忆江南燕郊技术开发区燕高路东侧三河华泰房地产开发有限g公司城美·维多利燕郊102国道南侧三河城美房地产开发有限公司亚风尚国际公寓燕郊开发区火车站三河雷捷房地产开发有限公司天子庄园燕郊开发区102国道北三河京郊房地产开发有限公司西堤岛燕郊火车站正对面三河市北海金伦房地产开发有限公司挪威de森林燕郊经济开发区大厂县鲍丘河北岸秦皇岛星光房地产开发有限公司田园牧歌燕郊开发区化工大学对面三河燕京工业园房地产开发有限公司11???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????区域?内项目产品分析???市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市物业名称?产品创新?场竞争多以社区配套、景观为卖点星河皓月?酒店式公寓?美林湾?超大水景会所??纳丹堡?社区规划?威毕欧溪谷?——?夏威夷北岸?水景别墅?潮白人家?——?欧逸丽庭?——?东贸国际?酒店及办公??普罗旺斯?——?天洋城?——?上上城?——?华泰忆江南?——?风尚国际?——?新锐时代?商住两用?城美维多利亚?——?东方夏威夷?下越，低层花园?西提岛?花园洋房??田园牧歌?——?天子庄园?——12?挪威de森林?别墅???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????区域住宅产品在内部要素方面有五个主要特点户型配比?以紧凑型一居、两居及三居为主力户型，也有部分四居以上大户型套内设施设备户型面积设置?以市政和集中供暖为主要采暖方式，尽?一居60平米居多，两居80-100平可能采用地热采暖提高项目整体水准米左右，三居110-130?四居140平米以上，但数量很少区域住宅产品不同户型销售比较装修状况内部要素分析?以毛坯房供应为主，有项目计划推出?区域客户对总价较为敏感，区域能少量精装产品够吸引大量的小户型购买客户；居住型两居、三居需求较大；四居户?公共空间装修型认可度不高13推广方面分析项目名称美林君度纳丹堡潮白人家威毕欧溪谷/天洋城上上城北岸/夏威夷推广渠道京哈高速户102国道公京哈高速路牌京哈高速户京哈高速北京各大主流媒外路牌交站点灯箱外路牌、燕户外路牌体,京哈高速路，京哈高速灵路导视、、展会、牌,项目导引系路牌、网络道旗及北京市区小广统、移动电视、北京主流各主流平面告平面媒体、地铁广告推广主题君临繁华、三年研磨、一长安街东延留住北京80后的梦想温暖之都席公馆长线低密度的梦花园公寓备注前期先推出设计团队为同为汇福地产三盘联动，各方面条上上城是燕郊区4-5层花园该项目最大开发，借助纳主要利用夏件并不突域内推广力度最洋房，在市卖点，以星丹堡的宣传及威夷别墅客出，以高大的项目，几乎场上确定低河湾建筑设名气，突显开户及三盘所性价比居所有的主流渠道密度的形象计班底“WY发商的实力，积累的客户住社区为全部上刊，尤其国际建筑设定位，为后计公司为突从而关注项目进行老客户主要推广是网络与平面媒期高层公寓破口，在市本身推广，在推点，体。产品的推出场上奠定高出4100元/预留价格拉档住宅的地平米起的超升空间；位。低价后，又再次推出7.5折特价房燕郊区域发展及客群分析1.区域发展燕郊在区域发展上主要以现代服务产业园、医疗健康产业体系、房地产开发、高科技技术产业园区为主，未来随着轨道交通的完善，燕郊和北京的距离再次被拉近。目前燕郊虽受国家宏观调控政策的影响，区域成交总量有所下降，但燕郊未来的发展前景仍呈上升趋势。2.客群分析燕郊购房的主力客群主要来自在北京及河北工作的外地人，年龄一般在25——45岁之间，职业多为企业的白领、打工族、年轻创业者、房产投资客，还有一部分就是为了和在北京生活工作的儿女团聚的外地父母们。另外受购房落户措施的影响，燕郊仍是上述主要客群购买方向。夏垫镇区域情况介绍夏垫镇位于大厂回族自治县北部，西距北京40公里，南距天津、东距唐山均120公里，京秦电气化铁路和102国道横穿全境，属环京津都市圈和环渤海经济圈腹地，是离北京最近的少数民族聚居镇。夏垫镇辖30个行政村，总人口3万人，其中，回族村11个，回族人口1．1万人，占全镇人口的36．6%。行政区划面积41．18平方公里，镇区面积2．4平方公里，耕地面积4．3万亩。近年来，夏垫镇党委、政府在上级党委政府的正确领导下，充分发挥自身独特的区位、交通和民族优势，加快镇区规划和治理力度，使镇区面貌不断转变，城镇功能不断完善。2001年，夏垫镇被确定为河北省35个重点小城镇之一，2002年4月被联合国开发计划署（UNDP）确定为中国4个重点规划发展小城镇之一。2004年全镇实现工农业总收入25．2亿元，完成财政收入1601万元，农民人均纯收入达到4656元。　　　在售及二手房项目介绍由于目前夏垫镇在售项目较少，且本案位于102国道北侧，顾我司针对项目区域内市场做了调研；项目名称位置建筑形式开发商价格（元/平米）安馨丽景郎家园102国道南多层宏大房地产开发6070侧有限公司东方美墅郎家园102国道北多层、别墅廊坊亿人房地产5880侧开发有限公司北京蜂巢郎家园102国道北板塔结合高层大厂春和房地开6100侧发有限公司客群分析夏垫购房的主力客群主要是夏垫本地原住居民和来自在北京及河北工作的外地人，年龄一般在25——45岁之间，且多为由于北京和燕郊房价过高，被挤出目前所在区域的原住居民，和企业