万科公司成本控制分析1.11.1房地产开发商成本管理面临房地产开发商成本管理面临的挑战的挑战1.1.利润是多少利润是多少————不准确不准确2.2.项目间成本项目间成本————不可比不可比3.3.基础资料管理基础资料管理————各显神通各显神通4.4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本项目销售完了，如何准确计算项目的成本————一锅烩一锅烩5.5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料如何借鉴积累经验教训和参考历史资料------凭感觉凭感觉6.6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控------一支笔一支笔…………3.2核心设计思想--管理实施过程新新新新施施项项项规规规规施施施材施施施竣项扩扩扩扩工工工材材材工工工竣竣竣目目目目划划划划工料料料工工工工初初初初图图图图料组组组组工发发发发设设设设设设设设采采采采结结结结计设设设设织织织织展计计购算展展计购购算算展计计计计计计计计购与与与与算目目目目目目目目目目目目结结结结成成成成算动动动动算算算标算标标标算算标标算标算标算算算本本本态本态态态标标标成成标成成成成成成本本本本析析析析成成成成估估估估成成成成一一一一本本本本二二二二本本本本本本本本算算算算成本本本本成成测测成分测测测测测测分分分目标成本执目标成本执目标成本形成目标成本形成行行3.3核心设计思想--目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库3.4核心设计思想--作业过程管理是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。全过程、全员、全方位总目标房地产成本作业过程：销售及物业管理销售及物业管理竣工结算竣工结算施工施工招标招标签约签约规划设计规划设计项目发展项目发展成本管理模式基本构架领导机构组织系统责任成本管理公司总经理层管理工具信息系统目标成本管理成本管理软件管理制度控制系统作业过程管理成本、工程文件1、责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为合理的架构分工－－责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸主要内容（1）——要素概括责任范围责任主体配合部门评价部门土地、报批报建费项目发展部财务部建造成本1、建造内容、建筑设计部销售部成本部形式合理化2、结构指标合理化责设计部\工程部成本部任及施工图质量目3、获取竞争性的合工程部\成本部项目经理部招标领导小组标理低价4、现场成本管理、项目经理部工程部工程部施工质量与效率销售费用销售部财务部管理费用各职能部门财务部主要内容（2）——反馈指标项目反馈指标项目反馈指标每平米地价报建费用节减率土地获得成本土地获得时间每平米设计费开发前期准备费主体建造成本每平米三通费用社区建造成本每平米临时设施费规划设计规划设计周期每平米管理费开发间接费每平米钢筋含量每平米营销费结构安装设计每平米含砼量人均行政费用招标比率管理费用每平米管理费用招标及签约最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用材料采购统购材料购买率销售费用每平米广告费用设计变更变更比率人均销售员面积工程签证签证比率税金实际交纳税率工程结算结算错漏率物业经营损益物业实际盈亏额实施要点牵头总经理总经理《《组织责责成本部成本部任任成成主体部门主体部门配合部门配合部门本本讨形管管论成理理办办责任成本管理责任成本管理办法办法法法普及》》执制行定实现成本成本阶段阶段性目标性目标责任成本考核责任成本考核报告报告公布定期考核2、目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果（见动态成本构成）。管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库实施过程新新施施施施项项规规扩扩材材竣竣划划工工料工工工目目初初图图料组组工发发设设设设采采结结计设设织织计购算展展计计计计购与与算测成成测目目测测目目目动动结结目算算标算标本标算标态分算本态分算估估成成成成标成成析析成成标算算一一本本二二本本本本本本成成目标成本形成本本目标成本执行动态成本构成动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本签约变更结算签约变更结算金额签证调整金额签证调整房地产成本项目设置?土地成本楼面地价?开发前期准备费?主体建筑工程费主体造价?主体安装工程费?园区管网工程费?园林环境建设费园区造价?配套设施费?开发间接费费用及资金成本3.1新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价。控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。需求文件：《新项目发展可行性评审体系》3.2设计成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理性最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》3.2设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯含量单方砼含量窗地比建筑周长面积比……3.3招标成本控制控制要点：获取竞争性低价成本尽量采用工程量清单方式集中采购控制原则：全面招标原则合理低价中标原则透明公正原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》3.4签约成本控制控制要点：合同谈判合同审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则需求文件：《工程合同管理办法》3.5施工成本控制控制要点：变更与签证的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权力限制原则、时间限制原则多级审核原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》3.6结算成本控制控制要点：严格审核结算工程量合理确定结算单价控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则准确高效原则、可复查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》3.7销售承诺及物业管理成本控制控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书）物业管理亏损控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》几个成本观点?成本管理要成本管理要依赖于依赖于全员全员?成本成本水水平是平是专专业业水水平的反映平的反映?省钱等于赚钱省钱等于赚钱?成本管理不成本管理不等于省钱等于省钱