谨呈：贵州大发房地产开发有限公司与与全球菁英共襄全球菁英共襄财财富盛富盛举举——凯宾斯基2011年度营销推广方案——深圳天骜凯宾斯基项目组2011.4.25QuestionQuestion？？1本项目如何借势凯宾斯基酒店的影响力为我所用？本项目如何借势凯宾斯基酒店的影响力为我所用？2作为投资性产权式酒店，其产品优势在哪里？作为投资性产权式酒店，其产品优势在哪里？3如何建立精准拓客渠道，寻找项目有效客户资源？如何建立精准拓客渠道，寻找项目有效客户资源？解解决决以上三以上三个关键问题个关键问题，，将将是本案是本案获获得成功的得成功的关键关键一、借势凯宾斯基一、对于凯宾斯基的4种理解?凯宾斯基是贵阳第一高楼，53层贵州第一高度，品牌知名度家喻户晓，基本上贵阳人很少有不知道凯宾斯基；?凯宾斯基是国际知名的五星级酒店，与希尔顿、喜来登、香格里拉等酒店闻名于世，是国际最高端服务与生活品质的高度融合；?凯宾斯基是贵阳城市的象征，如同东方明珠大厦之于上海，世贸中心之于重庆，一个城市的象征；?凯宾斯基是贵阳写字楼的标杆，超高的配置标准远远超过目前富中国际广场配置，已成为贵阳写字楼的最高标准。.贵阳贵阳人及省人及省内内外人士基于外人士基于凯宾凯宾斯基的物理斯基的物理层层面面认认知知二、凯宾斯基的6大世界级标准?国际7大酒?凯宾斯基酒店?融入贵阳人居?凯宾斯基酒店?凯宾斯基酒店?服务人员皆达店集团之一，室内装潢、配生活习惯，是接待过国际知年收益达XXX到国际服务最114年酒店运套设施、空间奢华生活的最名人物的交际亿元，每年呈高标准，按照营经验，国际布局等等皆达高级标准，承场所，是各国XX%增长趋势金钥匙服务体五星级酒店的到白金五星级载着贵胄阶层经济、文化交，是最会赚钱系为客户全程品牌代表。标准。的生活梦想。流的窗口。的国际五星级服务。酒店。二、国际最高端酒店的形象代言?众所周知，酒店行业按照服务水平、硬件设施、企业品牌等多种因素进行划分标准，具有一定资质且在一定星级以上的酒店方可成为高端酒店。全球数百万家酒店仅7家国际级五星级酒店集团（希尔顿、洲际国际、万豪国际、凯宾斯基、喜达屋、香格里拉、凯悦国际）；?国际五星级大酒店，是一座城市对话世界的窗口，各国文化交流、政治协商、经贸洽谈主要场所；?凯宾斯基，欧洲十大品牌酒店之一，国际7大国际级五星级酒店之一，始建于1897年，至今114年历史。其接待客人无不是国际名流、政府要员、达官贵人。凯宾斯基：酒店王者，举世无双关键词关键词：借：借势势?本项目如何解释凯宾斯基酒店优势，将是未来项目立足于市场，获取成功销售的重要因素.....凯凯宾宾品质斯斯生活品牌基基酒酒凯宾斯基店店66交流服务大大优优收益势势品牌嫁接——引品牌嫁接——引导导客客户关户关注力注力?观观点一点一：本项目推出的投资性产权式酒店，主打凯宾斯基酒店品牌，拔高项目品牌形象，让客户投资产权式酒店就是投资凯宾斯基酒店，从而淡化客户对产权式酒店的抗拒力。?观观点二点二：我们给客户贩卖的是与凯宾斯基国际酒店一起赚钱的投资机会，由凯宾斯基酒店全权经营，每年给予9%的投资回报率。与凯宾斯基酒店一起淘金，机会仅402席。项项项项目目目目贩卖贩卖贩卖贩卖的的的的凯宾凯宾凯宾凯宾斯基酒店品牌，斯基酒店品牌，斯基酒店品牌，斯基酒店品牌，贩卖与凯宾贩卖与凯宾贩卖与凯宾贩卖与凯宾斯基酒店斯基酒店斯基酒店斯基酒店赚钱赚钱赚钱赚钱的的的的机机机机会会会会，淡化客，淡化客，淡化客，淡化客户对产权户对产权户对产权户对产权式酒店的抗拒力式酒店的抗拒力式酒店的抗拒力式酒店的抗拒力。。。。?凯宾斯基承载着贵阳发展的梦想，作为对话世界的窗口，融汇中西文化；?凯宾斯基的价值属性，确定其地段、品牌、财富皆是国际高标准出品；?与国际五星级酒店一起合作赚钱，这是一种地位、身份的肯定......概念转换做做国际国际五星五星级级酒店的股酒店的股东东1、股东，是指购买本产品后享受凯宾斯基酒店提供的稳定回报，类似于参股分红；2、是对投资者身份的肯定，筛选符合本项目投资的高端人群。SLOGAN凯宾斯基形象定位　小十字出品·世界级投资圣地小十字：项目核心区位，投资地段价值所在。出品：　一种专属，印记。代记这个项目属于贵阳核心，标杆项目.本案核心价值。世界级：项目的价值，匹配投资着身份象征。投资：投资力，本案核心的区隔竞争力。圣地：稀缺、专属、价值。三、三、项项目推广主目推广主题题高形象入市针对性传播第一阶段第二阶段五星级产权式酒店，与全球精英共襄投资理财锦囊妙计盛举做国际五星级酒店的股东美人心计——精英的投资理财计划掘金小十字最后一块投资旺地智谋妙计——CEO的投资理财计划二、凯宾斯基的投资理财优势一、凯宾斯基产品设计凯宾凯宾斯基斯基产产品分品分为为：：29-5329-53层层酒店及酒店及2-62-6层层配套部分，配套部分，户户型型区间区间跨度跨度较较大，按照大，按照22万万元元//平米平米计计算，算，项项目目总总价价过过高，面高，面临销临销售售难难度度较较大大问题问题，因此如何降低，因此如何降低门门坎坎获获取取更更广广泛泛的市的市场场客客户户，是，是凯宾凯宾斯基斯基产产品品设计设计的的核核心。心。故产品设计时需要考虑，拆分门槛扩大客户群体+保证主力客户群的投资热情。我们建议的方式为：把部分楼层的一间客房的总价拆分为8份，每份10万元，根据客户购买的份额进行共有权证办理；在单个客户投入超过60万元时给予办理产权做为投资回报的保障（此时，60万相当于42平米的客房以1.42万元/平米担保给客户，此价格符合市场在售产品的销售价格；并且重要的是60万总价的客群是我们产权式物业的主要客户群体阶段，考虑后期市场可能推出的产权式产品的竞争，我们能保持同样广阔的客户群层面）。产品拆分和权证办理条件如下：■以单价20000元/平米，进行5年收益权销售■其中1-3年年化收益率为税后9%■第四年起可以自由申请回购，第四年120%回购、第五年110%强制回购（如回购期届满后未能办理完成回购的客户，只能享受银行5年期同等存款的利率5.25%回报）?投资年限5年，客户获取投入金额5年每年相应的回报.其中设置资金回购缓冲期为：第四年起客户可以申请回购。（可以设置两种缓冲方式①可以设置第四年不回购的第四年回报率延续9%第五年仍旧以较高的溢价20%回购。②激励第四年回购，第四年不回购的只能享受下浮了的回报，且第五年回购溢价相对少于第四年回购的。上图为第二种方式）?直接设置投资门槛，投资越多回报越高；通过我方组织或客户自由组合购满8份给予办理共有产权，单个购买不足4份的，酒店经营公司有权利自由组织多个投资客户进行份额组合，当且仅当自由组合份额满8份时，给以办理共有权证，且参与共有权证办理的须6年后方可回购。?第4年（回报起算时间的第36个月后）可申请自由回购；第4年120%回购、第5年110%强制回购（如回购期届满后未能办理完成回购的客户，只能享受银行5年期同等存款的利率5.04%回报）。?计算方式简单明了，销售环节和按季度返还回报率时财务计算均较容易操作。二、投资型产品优劣势对比1、投资产权酒店与银行储蓄比较表年投资回报比较项目投资风险连带回报率较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增银行储蓄5.25%长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处无于上升阶段的中国，是必然的拥有多项连带回报，如：投资产权立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风5年物业产权增值潜力，淡7-9%年回报酒店险投资，坐享无尽的回报空间。季一定天数的免费入住权等。比较结论：从以上表格我们可以得出，投资产权式酒店7-9%年投资回报率要优于银行储蓄5.25%，同时投资性产权式酒店风险为零，切带多项回报及权益。投资产权式酒店要优于银行储蓄。2、投资产权酒店与投资住宅、商铺比较比较项目投资回报方式产权投资额市场现状升值保障虽然受限购令及其他宏观调增值后转让变现限购令的出台使市场控影响，住宅市场趋于平稳投资住宅70年投资较大趋于平稳，房价近期，但当地地产价格自去年来内上涨幅度不大保持不跌，当经济向好时有升值预期。单价高，投出租、增值后商铺趋热，城市化进国家宏观经济企稳向好，资额根据铺投资商铺转让变现、自用50年程加快，价格有上涨商铺保持长久竞争力。面大小浮动预期。产权分割面星级酒店竞争对手不稳定年回报率，积小，投资期满溢价回购、多，经济企稳向好，酒店所在城市旅游业发展情投资产权酒压力随之减贵州省旅游业的发展同时享有免费入5年小。况，酒店的管理等店住权等多种回报以及总部经济的落户，有使酒店业良好的投资前景。结论：通过综合对比，投资性产权酒店比投资住宅、商铺，有更加稳定回报、投资压力小、回报最快、无政策风险。投资产权酒店比住宅、商铺要占优。3、投资产权酒店与投资股票证券比较表比较项目投资额投资风险精神成本投资回报股市瞬息万变，可能一夜低吸高抛，赚取差价，利润分投资股票不限暴富也可能倾家荡产，风承受巨大压力红等险巨大专业酒店管理公司经营管利润分红、经营良好创造的投资产权酒5-16万零风险投资，高回报率理，签订承诺广阔房产增值空间、淡季免费店元书，无需业主入住权、连锁消费权等费心。结论：对比投资股票，投资性产权酒店有更加稳定回报、零风险、具备专业酒店管理公司、享受多种增值权益。投资产权酒店比投资股票要占优。4、投资产权酒店与投资人寿保险比较表比较项目投资额性质投资期回报时间分期小额投资退休或遇到意外伤害时刻数年、数十年不投资保险，总额几万元储蓄型抗意外投资得到回报，通常只有20~30等。年的回报期。一次性投资，一次性付款或5年回报期，期满溢价20%投资产权酒店低风险高回报投资5-16万元按揭贷款。回购结论：对比