以四季花城为例产品设计附加值总结2007年3月15日设计部:金晓龙产品附加值目录1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值缘起您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？私家天面露台地下娱乐室私家花园产品附加值定　义附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。产品附加值定　义狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营　销2005年5月6日广州四季花城销控表丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层0102030102030102010201020102010203111　1　　　1111　86层11111　　　　　　　1　65层11111　　　　　1　63a层111　11　　　　　　1173层11　11　　　　　　　1　52层11111111111111141层4661561111122126046161222338合计　　优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．产品附加值营　销丹桂苑　　　优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；价目表实际价格利润也高.　　　　　　　单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.784,427468,2412,000.00470,2414,4451单元3a0195.8105.784,417467,1832,000.00469,1834,4351单元50195.8105.784,387顶层阁楼毛胚提高了464,0092,000.0045０元／平米466,0094,4051单元60196.03106.054,347460,95247,722.50508,6744,7971单元10280.9589.384,088365,35973,910.00439,2694,9151单元20280.9589.384,148370,72210,000.00380,7224,2601单元30280.9589.384,188374,29710,000.00384,2974,3001单元3a0280.9589.384,178373,40410,000.00383,4044,2901单元50282.0290.574,148375,65810,000.00385,6584,2581单元60285.8294.764,108首层单价提高了389,24694,448.00134０元／平米483,6945,1041单元103102.81113.523,651414,484152,162.00566,6464,9921单元203102.81113.523,711421,29513,352.00434,6473,8291单元303102.81113.523,751425,83613,352.00439,1883,8691单元3a03102.81113.523,741424,70113,352.00438,0533,8591单元503102.81113.523,711顶层私家天面提高了421,29513,352.0078０元／平米434,6473,8291单元603102.81113.523,671416,75588,432.00505,1874,450产品附加值营　销实际附加值详表丹桂苑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　下沉式大单小单家庭娱阁楼露台阁楼楼梯阳光顶层私家露台小结构单元房号建筑面积花园位阁位阁附加价值乐室面积平台室天面(m2)平台(m2)楼楼1单元301105.78　　　　　　1　　　2,000.001单元3a01105.78　　　　　　1　　　2,000.001单元501105.78　　　　　　1　　　2,000.001单元601106.05　　1.00　22.94　　　　　47,722.501单元10289.3849.58　　　　　　　15.76　73,910.001单元20289.38　　　　　　　　　1.0010,000.001单元30289.38　　　　　　　　　1.0010,000.001单元3a0289.38　　　　　　　　　1.0010,000.001单元50290.57　　　　　　　　　1.0010,000.001单元60294.76　　　　　1.00　80.56　1.0094,448.001单元103113.5239.0673.36　　　　1　　　152,162.001单元203113.52　　　　　　1　　　13,352.001单元303113.52　　　　　　1　　　13,352.001单元3a03113.52　　　　　　1　　　13,352.001单元503113.52　　　　　　1　　　13,352.001单元603113.52　　　　　　　96.35　　88,432.00产品附加值营　销阁楼空间假凸窗私家天面阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果地下室私家花园《2200层高不计面积产品附加值营　销产品附加值营　销不是所有的附加值单位都那么好销．．．回填土空间设计变更：回填区改地下室教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加架空停车空间大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好．案例:文竹轩地下室的扩大设计变更产品附加值成　本附加值应该做多大?附加值类型及分布四季花城附加值类型及分布汇总情景洋房（华中情景洋房（华南产品类型多层洋房ＴＨ叠加ＴＨ小高层版）版）产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期家庭娱乐室（地下■■■■■■室）首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■　　　　楼梯间顶平台■　　　　　顶层私家天面■■■■■■附加值类型赠送结构平台■　　　　■阳光室■■■■■■亲水平台　　　■　　空中合院　　　　　■结构空腔　　　■■　二层高阳台（计露　　　　　■台）花城的产备注品类型多,　附加值类型涵盖面广　　.　　　产品附加值成　本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)85%即100平米可以做17.6平米的附加值面积.85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产品类型的可售比一梯二多层洋房(小三华南版情产品类型房)景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%低容积率的小区要控制附加值面积.产品附加值成　本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系成本控制　附加值类型单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下按1000元/平米(三A期),1300元/中有部分成本属结构被动成本,附加室）1500(毛坯）平米(三B期),1700元/平米(六期)值成本会比测算成本低.1、1925（下沉式）首层私家花园；2、700（非下沉下沉式花园按1200元/平米,普通按高普通花园成本属景观被动成本,附式）1700元/平米计加值可视为零成本.大三房按450元/平米，小三房及两房顶层阁楼低有部分成本属结构被动成本,附加850按650元/平米值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高　该部分成本属结构被动成本,附加露台/顶层私家天面高166按600元/m2,天面按800元/m2值可视为零成本.8m2以下按10000元/个；8m2以上按赠送结构平台高该部分成本属结构被动成本,附加85012000元/个值可视为零成本.有些阳光室进深尺度太大,结构成阳光室低1500统一按2000元/个本增加明显.进深需控制在1000亲水平台1470统一按20000元/个中　按售价的一半,５期悦山基准价５３４空中合院中　1380３元／平米；合２６７１元／平米；该部分成本属结构被动成本,附加结构空腔按1700元/平米中1500值成本会降低.二层高阳台（计露按售价的一半,５期悦山基准价５３４高　台）730３元／平米；合２６７１元／平米；利用被备注动成本的附加　值单　方利润高,要加以充分利用　.　产品附加值成　本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价???85%?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).高端产品的总价高,附加值对总价的影响小,同时附加值的利润也高,要尽量多做.比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实际使用需求有关.产品附加值成　本附加值应该做多大?售价与成本的相对关系初始套内面建筑原始家庭娱乐初始成成交单原始总价／面积可产品类型单元房号积面积价原始总价室附加价值交总价价销售总价售比华中版情景洋1,182,7358.76房首层带地下文竹轩1159.室单元101146.9816,69