万科魅力之城2008年营销总结2009－1－5报告纲要：?08年魅力年度营销总纲回顾?08年魅力各月面临的市场竞争格局及表现?08年魅力项目自身销售分析?08年魅力营销推广及活动回顾分析?08年魅力客户分析?08魅力大事件回顾及策略总结1108年年度营销总纲回顾魅力08年初必须回答的问题OPI-1:OPI-1:魅力一直有销售无形象魅力一直有销售无形象Q1：如何以4期的入市为契机，让魅力形象深入人心，并成为置业者的不二选择？OPI-2:OPI-2:魅力产品线并没有以纯“大户型”组魅力产品线并没有以纯“大户型”组团团Q2：如何让魅力之城最后的盛宴形成华丽的转身？OPI-3:OPI-3:土地属性、产品、客户群的改变土地属性、产品、客户群的改变Q3：新旗帜下如何“舞蹈”？2008全年计划销售任务1季度2季度3季度4季度　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月39-推盘动作4A3#70#　　4.8.9#5-7#　36-38#13-15#　10-12#41#推盘面积1601612036121729457126151451517287144181357签约面积125611141211890678599827231813910468115641232084002合计签约面积124334　　０８年全年要完成１２万余方的销售面积，就需要我们从各方面进行整体的战略思考．总纲回顾?基于目基于目标标，市，市场场，，产产品，客品，客户户的的战战略思考略思考?我我们们的整体定位—城市中最宜居的栖息地的整体定位—城市中最宜居的栖息地?基于目基于目标标的策略的策略总纲总纲—片—片区区、、竞争竞争、体、体验验和客和客户户?项项目的行目的行动纲领动纲领—巧打片—巧打片区区　　　　　后　　　　　后发发制人制人！　　　　　　　体　　　　　　　体验营销验营销未来　　　　　　　　　渠道致　　　　　　　　　渠道致胜胜个城一?基于目基于目标标和市和市场场的推售建的推售建议议力之·魅科许万22魅力全年面临的市场竞争格局及表现以下数据分析：?来源于易居房产研究机构的统计数据和魅力之城台帐?所有数据口径均为签约口径城东市场供应量分析2008年，城东代表楼盘年供应量大多在10万方以上，单盘年均放量在13.3万方左右，放量主要集中在1-3月和8-9月，12月基本没有放量。城东单盘月均供应走势（单位：㎡）年度供应量代表项目0.0（单位：㎡）115277.91924.9望江.橡树林251862.54910260.212149.8龙湖.三千城191516.8376445.76389.2华润.翡翠城176141.7556210.29330.5337271.8华润.二十四城163466.7817328.2120307.4锦江城市花园118138.440.08000.016000.024000.032000.040000.0蓝光.富丽东方107814.85数据来源：成都市房管局万科.金域蓝湾72363.22单盘月均供应量1.1万㎡万科.魅力之城58655.85单盘年均供应量13.3万㎡蓝谷地56100.512008年1-11月，城东代表项目成交价格均呈现持续大幅缩水，年内单价平均下调近1500元/㎡，最高达到2500元/㎡；平均降幅为22%，最高达到29%。2008年内最高价-代表项目目前价格（元/价格调整幅度2008.1-11城东代表项目月度销售均价走势（单位：元/㎡）㎡）105009500华润.翡翠城-2539-29%8500蓝光.富丽东-1286-26%7500方6500华润.二十四5500-1918-25%城4500蓝谷地-1371-24%35001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月锦江城市花园-939-19%望江.橡树林706971017070710070566911669962875810望江.橡树林-1291-18%龙湖.三千城97211023860074957594764571247622万科.金域蓝华润.翡翠城77077746863282177820756666766777637060606093-1029-12%湾二十四城70977751714667137103715071336474614357375833锦江城市花园50444713473746954642457145004505445541234105平均-1482-22%富丽东方50224474446444554722431543444359411539973736龙湖.三千城-2616-26%金域蓝湾83077706824180437564755278488416814082917387万科.魅力之-535-9%城今年1-11月，城东代表项目成交均价均呈现出三千城、魅力之城因涉及销售物业形态的变化，不大幅度的持续下跌，单价普遍下调了1000元/㎡参与对价格调比分析。整最大楼盘：以上，最大达到2500元/㎡；价格普遍降幅在华润.翡翠城20%以上，降幅最大项目达到29%。2008年全年城东整体市场签约套数和签约均价交叉分析1800120001600100001400120080001000消化套数6000800成交均价6004000400200020000富丽国际卓锦蓝谷优品四海恒大二十金域三千翡翠橡树魅力东方城城地尚东逸家绿洲四城蓝湾城城林之城消化套数1605888644441233681798858287865904756成交均价43894232531249694477106554815672579997886703268535205?城东08年销售冠军当属年成交均价最低的富丽东方，年成交均价仅为4389?从08年各板块的销售情况来看，建设路板块和海蓉厂板块无疑属于城东的最热点的板块，区域价值和品牌效应赢得了消费者的认同。?魅力之城08年销售业绩在东方新城板块和三圣乡板块异军突起，并且年度成交均价也高举榜首，同时令人振奋的是年度销量几乎和热点板块持平。2008年全年城东整体市场签约面积和签约金额交叉分析16000070000000014000060000000012000050000000010000040000000080000签约面积300000000签约金额60000200000000400002000010000000000富丽东优品尚四海逸恒大绿二十四金域蓝魅力之国际城卓锦城蓝谷地三千城翡翠城橡树林方东家洲城湾城签约面积150168666092714437737250330673763768917784230343773538837979086签约金额6590565281834049251232205131166757835227773551928517055162265502392931543919560567314116209?魅力之城的年度签约面积在整个城东板块排名第3，仅次于富丽东方和望江橡树林?城东热点板块的签约面积主要集中在7－8万方，签约金额主要集中在5－6亿?魅力之城地处三环外，受区域价值的影响，魅力之城年度签约金额为4个亿，略低于热点板块的4个楼盘。2008年全年城东整体市场签约套数和套均面积交叉分析2000120100150080消化套数100060套均面积405002000富国卓蓝优四恒二金三翡橡魅丽际锦谷品海大十域千翠树力东城城地尚逸绿四蓝城城林之消化套数1605888644441233681798858287865904756套均面积94761081009010010896911068998105?全年套均成交面积最高的是卓锦城和恒大绿洲，其次是三千城和魅力之城?全年消化套数在700－900的热点板块楼盘中，魅力之城的全年套均成交面积最高，销售难度最大，为105平米?2008年城东品牌开发商各月销售走势图分析2502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月恒大绿洲二十四城金域蓝湾三千城翡翠城橡树林魅力之城各盘年消化的总体趋势基本一致，2月由于春节的影响，各盘销量均较为低迷；5月受地震的影响，各盘进入销售低谷阶段；随后销售情况渐渐复苏；9月底的春交会给低迷中的城东楼市注入一剂小高朝，销量有小幅度上扬；11月受国际金融危机和市场不景气的影响，成交量进一步萎缩，略高于地震后的销量。?2008年城东品牌开发商各月成交套均面积走势图分析1401201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月恒大绿洲二十四城金域蓝湾三千城翡翠城橡树林魅力之城我们可以看到魅力之城的单月套均成交面积除1季度外，2－4季度基本稳居城东之首，并且有逐月递增的趋势。综合以上数据分析，以及魅力全年的成交面积，成交套数等因素，我们可以得出以下结论：在国家宏观调控的政策背景下，地处三环外的魅力之城，赫然取得签约面积第三，全年单月成交套均面积最高的成绩，可以判断的是魅力08全年综合销售难度最大，取得这样喜人的销售业绩是值得欣慰的。33项目自身销售分析项目自身销售分析消化速度分析年度月消化速度青年置业200计划180182160140120挪威森林开盘1009996126m2装修房加推80757665605740454341332014170月月月月月月月月月计1234567890月1月2月111统均月月成交套数1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月成交套数18299759633145776451743日成交套数6.13.32.53.21.10.51.92.51.50.61.4?魅力之城08年月均消化速度65套，全年认购情况呈波浪式延展，总体销量呈下降趋势