精细化万科“全心全意全为您”的物业服务欢快明亮的展示区井盖上的LOGO，冰箱上的留言生活氛围的营造返回龙湖：精致景观精细化的绿化理念滟澜山花盛香醍香醍漫步花盛香醍返回物业龙湖物业，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度万科物业，以“全心全意全为您”的服务理念，使万科具有很高的客户忠诚度，保持在行业内的领先地位返回他山之石万科、龙湖策划部09年1月关于北京万科、北京龙湖北京万科?公司历史：?北京万科企业有限公司成立于1987年，是万科集团的全资子公司；2006年1月，万科集团受让朝阳开发公司下属企业朝万中心60%的股权，双方组建北京市朝阳万科房地产开发有限公司。?公司业绩?开发规模：截至2008年12月，北京万科累计开发项目13个，累计开发面积超过280万平米万科取地2地块位置取得时间取得方式土地价地块面积建面（万楼面地价项目名称格（万平方平方米）（元/平（元）米）方米）顺义后沙峪镇1993年协议出让__27万28万__万科城市花园亚运村1998年协议出让__11.2336__万科星园朝阳豆各庄乡2001年协议出让__25万28.6万__万科青青家园海淀区天秀路2003年协议出让__9.8万10.6万__万科西山庭院丰台区小屯路2005.5.20摘牌3.36亿4.3万11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标2.75亿18万23万1200万科四季花城六里屯17号楼2006.1.18该地块原属朝开__1.4万6.5万__万科东第石佛营三期2006.1.18该地块原属朝开__1.25万2万__万科金阳国际公寓朝阳公园南侧2006.1.18该地块原属朝开__3.8万9.6万__万科公园5号万恒家园二期2006.4.25招标16.6亿21.47万41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标5.9亿7.78万18.4万3207万科红狮昌平区科技园2007.8与07年2月金隅招7.65亿20万53.5万1443金隅万科城区金隅合作标西大望路27号2007.10.25招标17亿8.15万14.9万11409万科金色诚品地万科红狮万科万科公万科假万科紫万科东金隅万万科四万科金阳项目名称项目(限金色园五号日风景台第科城季花城公寓价房)城品朝阳西长安地理位朝阳公丰台区朝阳公昌平区顺义区朝阳区石丰台区东区西街玉泉置园南岳各庄园南南环路顺西路佛营东里铁匠营大望路口路建筑规模（万9.63011.56.561.4519220.714.93平米）容积率2.51.932.53.562.91.461.383——2007-3-2007-5-2006-2008-6-2008-3-2007-6-2008-10-182008-3-12009开盘时间26129-9152223开盘价格(元/250009000100001600085005000170006200——平米)14000在售价格(元/26000元（三期————75007100——————平米)紫苑）收盘价格(元/————2100023000————200006200——平米)北京龙湖?北京龙湖地产成立于2002年12月，隶属于龙湖集团，2007年，龙湖入京后首轮推出的龙湖·滟澜山别墅、龙湖·香醍漫步别墅、龙湖·香醍别苑相继得到市场认可?龙湖业绩08年有7个项目在开发，总规模在200万平米左右龙湖取地2楼面地土地面积建筑面积交易成交价（万价（元/时间地块位置规划用途(万平方(万开发项目方式元）平方米)平方米)米）顺义东风住宅、商一级暂定“名城天街购物中2005.3.24约14万约38商场业、办公开发心”顺义区后住宅及配2005.12.2224.2911挂牌704006400滟澜山沙峪镇套海淀区西居住及商2006.4.2415.3813.22挂牌90022.946810颐和原著苑业顺义区牛香醍漫步、2006.12.26居住31.6415.15招标289001908栏山镇香醍别苑住宅兼容大方居（两通州区半2007.10.15商业服务27.3668.4招标1480002164限）、花盛壁店业香醍F1多功能（包括海淀区中2500平方2007.12.19关村甲3米公交场5.6617.81招标20600011573唐宁ONE号站用地）、消防站通州区梨住宅、商2008.1.147.3112.19招标700005740蔚蓝香醍园镇业服务业9名城天街87龙湖唐龙湖龙湖龙湖大龙湖宁名城天龙湖滟香龙湖香花龙湖颐项目名称方居（两蔚澜O街购物澜山醍漫醍别苑盛香和原著限房）香醍N中心步醍E顺义新城2008通州区海淀区顺义区后海淀区西顺义区地理位置水通州区梨园镇九棵树中关村沙峪苑仁和上运动场馆西侧西路甲3号建筑规模1115.1568.412.217.813.2238(万平米)容积率0.670.92.52.23.81.352007.12008.12007.92007.92008.520082008.8开盘时间11未定2.6未定预期价格4800开盘价格2600017000980014000-未定3000045000现状价格32000100008000-3300050000收盘价格17000他山之石，可以攻玉?土地?产品?溢价?融资一、土地万科地块位置时间取得方式建面（万楼面地价项目名称平方米）（元/平米）丰台区小屯路2005.5.20摘牌11.5万3600万科紫台顺义望泉寺地块2005.12.8招标23万1200万科四季花城六里屯2006.1.18该地块原属6.5万__万科东第朝开石佛营三期2006.1.18该地块原属2万__万科金阳国朝开际公寓朝阳公园2006.1.18该地块原属9.6万__万科公园5朝开号万恒家园二期2006.4.25招标41.65万3986万科假日风景丰台区宋庄路2007.7.19招标18.4万3207万科红狮昌平区科技2007.8与07年2月金隅53.5万1443金隅万科城园区金隅合作招标西大望路272007.10.25招标14.9万11409万科金色诚品号地万科?长期合作关系：?万科与中粮地产在深圳、广州、北京合作开发多个项目?万科与凯德置地签署长期合作协议，由凯德置地负责万科所开发项目的商业部分?合作拿地：?与金隅合作开发昌平项目?收购朝阳开发下属公司朝万中心股份成立朝阳万科取得土地?高价地计提存货减值准备?西大望路地块在08年三季报中已计提减值准备1.2亿元?龙湖建筑面积交易楼面地价地块位置开发项目(万平方米)方式（元/平米）顺义区后沙峪11挂牌6400滟澜山镇海淀区西苑13.22挂牌6810颐和原著海淀区中关村17.81招标11573唐宁ONE甲3号通州区梨园镇12.19招标5740蔚蓝香醍?在公开的土地交易市场以招拍挂的形式获取高价土地借鉴?公开市场竞争拿地代价高昂?合作方式拿地相对能够规避公开的土地市场的激烈竞争?采取多种合作方式?与政府合作?与有政府北京的公司合作?与有土地储备的公司合作二、产品?万科?以美国帕尔迪公司为标杆，追求工厂化的住宅生产?核心理念：?用20%的精力做80%的产品，用80%的精力做20%的产品?用20%的精力做80%的产品：用少量的精力将已经成熟的经过市场检验的原创的经典产品大量地克隆,快速开发项目,尽可能多的占有市场份额,赢得商业化效益?用80%的精力做20%的产品：用大量的精力进行新产品研发,引领市场潮流,确保万科行业领头羊的地位?万科?产品标准化提出背景?通过标准化的运作使项目从拿地到销售,由通常需要2年左右的时间，缩短至一年半的时间?“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题?建立原创经典品牌?根据各地区不同的气候特征、市场情况开发适应性产品,积累大量的经过市场检验的万科原创的经典产品?逐渐形成产品系列?城市非中心项目：万科假日风景、万科紫台?城郊项目：万科四季花城、万科城市花园?城市中心项目：万科金阳国际公寓?自然人文系列项目：万科西山庭院?万科?项目图纸标准化?包括4个部分:总图装置标准化、户型标准化、构配件标准化、住宅性能标准化?以户型标准化为例：万科针对集团项目中占总数79.1%,面积在80－150平米，低、多层户型进行定性，形成标准?万科?特征?单体户型楼型由万科提供,设计公司充当描图的作用，创新体现在针对不同地区的市场产品理念,不同地段的规划、环境景观的设计?对细节充分重视?规划、建筑单体、环境景观设计方面,标准图纸的细节表达十分到位?墙面铺装、栏杆、等的大样设计,室内插座的布置、道路的路牙设计、人行道设计、泊车、停车位设计等都有十分充分的人性化的细节考虑?万科?万科北方工业化研发基地，逐步推进住宅产业化?2007年10月建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心?工业生产方式建造住宅，提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量、降低成本、降低物耗?细分市场客户需求，进行产品定型，进而实现工厂预制、现场装配的住宅生产方式，最终形成产业化全面家居解决方案?龙湖?以万科为榜样，讲求产品模块标准化，产品组合灵活化的原则?基础东西标准化，产品根据实际情况变化使用标准的模块组合出不同的产品?建立在标准化基础上相对灵活的产品开发战略，提供统一又具个性化的产品?北京龙湖产品系列?别墅系列：滟澜山、香醍漫步、香醍别苑?洋房系列：颐和原著、花盛香醍?城市高层系列：唐宁ONE?龙湖?龙湖内部有自己的一套成熟产品库，龙湖称之为标杆项目?项目90%采用标准化产品，10%自行创新?全集团售楼处只有5种标准，风格、立面等方面不允许随意改变，实现快速复制?标准间风格统一，延