08.03.26Page1他山之石龙湖深圳区域本部市场营销部北京龙湖销售走势250220滟澜山销售走势图均价3.3万07年9月艳澜山及香醍漫200步两新项目几乎同期上市。入156市后凭借较好的产品里获得客150126户认同，销售反响较好。特别110110100在07年末大势趋冷的情况下1006463，逆势上扬，实现淡季旺销，50373232巩固其市场地位，并为其客户26211913506口碑添墨加彩。02007年9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月08年5月，北京市场进入800752香醍漫步销售走势图均价1.05万深度调整，滟澜山和香醍漫步700价格没有调整，新推盘销售依573570600然良好，形成新一轮增长。500花盛香醍5月推出7040032616300套，仅销售套。龙湖迅速210179200154反应，半个月内决定加精装修98928273827510058，变相降价，6、7月分别销170售32、22套，改变了入市冷2007年9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月清的不良现象。供应套数销售套数数据来源:北京房地产交易中心北京龙湖为什么卖得好？从龙湖集团的企业战略说起龙湖集团企业战略立足重庆，布局全国2007年2008年2009年2004年数据来源:龙湖内部会议龙湖集团企业战略区域聚焦，城市占比优于区域规模区域与业态双重平衡发展风险区域聚焦的多业态布局单一城市占比优于区域规模增长数据来源:龙湖内部会议龙湖集团企业战略业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）数据来源:龙湖内部会议龙湖集团企业战略公司理念：善待您一生。为客户提供优质的产品与服务，倡导优质生活——秉承对建筑规划设计、施工质量的精益求精，对环境营造的精雕细刻。在此基础上，更推出高品质的物业管理，为业主创造了健康、和睦、文明、尊贵的社区生活。企业产品观——企业产品观——不卖我们能造的，要卖客户需要的；不卖我们能造的，要卖客户需要的；忘掉自己想要的，想想客户愿付的！忘掉自己想要的，想想客户愿付的！北京龙湖为什么卖得好？龙湖的核心技能龙湖集团核心技能强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：1资源成长地块?集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成大规模快节奏长性、稀缺性土地，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。?目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求2聚焦高端进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，创新引领善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。景观出众?提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目3最佳体验整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。全国标准4?标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气成本优化候地质的材料，优化成本。细节品质?秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户5人性服务，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。北京龙湖优质区位和高端目标人群香醍漫步滟澜山花盛香醍位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，滟澜山TOP2独栋、联排最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。再改客户位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通香醍漫步T2联排、洋房豪宅客户便捷、自然环境好花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁北京龙湖以客户需求为中心集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：首次置业首次改善再次改善高端龙湖121086420初始购置耐久性节能性生活便利居住行为居住性能社区绿化房屋立面室内设计档次品牌物业服务产品服务成本功能功能形态与氛造型与色造型与色围彩彩龙湖集团核心技能强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：1多项目多业态?集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发大规模快节奏展和升值的红利，是龙湖的投资重点。2聚焦高端?目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在创新引领高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。?提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核3景观出众心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。最佳体验?用色彩斑斓，美轮美奂的示范区强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。全国标准?标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气4成本优化候地质的材料，优化成本。细节品质?秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户5人性服务，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。北京龙湖惊艳的展示区内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：通往项目的路，已有改变，还未明显入口，眼前一亮样板间，亲和温馨售楼处，趣意盎然北京龙湖惊艳的展示区没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！北京龙湖惊艳的展示区有生命的园林，比建筑本身更能打动人！为数不多的硬质铺装更多采用大量的软景北京龙湖惊艳的展示区精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！滟澜山花盛香醍香醍漫步花盛香醍北京龙湖惊艳的展示区注重色彩搭配，善于运用色彩对比，形成视觉冲击！滟澜山的示范区花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜香醍漫步的行道树周围明的对比北京龙湖惊艳的展示区大小尺度空注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近间人尺度十分舒服的把握！善于运用起伏地形、坡地，注重车行尺度销售大厅、样板间周边景观做足功夫北京龙湖全程不同节点关注客户感受入口外秩序化种植雪松辅以低矮的入口内部秩序化的银杏简洁大院墙外的植被景观渐趋自然花灌木突出礼仪性与归属感气限定出导向性强烈的空间缓和客户的心态入户的处理温馨、私密使客户水景的加入成为秩序与自然的宅间近人尺度的灌木花卉给过渡最限度放松自我客户心理上的减压北京龙湖惊艳的展示区通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户供来访客户小孩游戏儿童戏水场景分不清稻草人还是园丁北京龙湖惊艳的展示区生活中水池场景调味品真实呈现真实的生活化的冰箱生活中的儿童桌Angle女儿房龙湖集团核心技能强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：1多项目多业态?集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发大规模快节奏展和升值的红利，是龙湖的投资重点。2聚焦高端?目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在创新引领高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。景观出众?提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目3最佳体验整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。?标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品4全国标准成本优化质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料，优化成本。细节品质?秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户5人性服务，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。北京龙湖严格的标准化动作别墅系列别墅系列香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡风格导向风格导向蓝湖香龙湖睿城颂风格化洋房系列洋房系列风格型风格型++标准标准型型标准化大城小院郦江资源型产品线高层系列高层系列观山水春森彼岸郦江资源型资源型++规模规模型型规模型产品线睿城江与城紫都城水晶郦城龙湖集团严格的标准化动作龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处龙湖集团严格的标准化动作不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。香醍漫步连排别墅滟澜山连排别墅龙湖集团成本控制严格控制成本，材料尽量选普通的材料。同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。龙湖集团成本控制自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。龙湖集团核心技能强大的品牌号召力，众口称赞的产品，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就龙湖在所进入城市领先的市场地位：多项目多业态1?集中城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，分享区域发大规模快节奏展和升值的红利，是龙湖的投资重点。2聚焦高端?目标客户集中于再改、豪宅客户，对他们的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在创新引领高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。景观出众?提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目3最佳体验整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。全国标准?标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中。选用适合当地气4成本优化候地质的材料，优化成本。?秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以5细节品质细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为人性服务宣传，深入人心。北京龙湖魔鬼在细节龙湖服务，秉承“善待你一生”的服