县城项目户型建议方案2012年8月对于斌峰·御云府目标的理解叫好叫好片区高性价比产品片区高性价比产品肥东范围的高销售率肥东范围的高销售率叫座叫座在未来肥东地产市场中造就非凡的影响在未来肥东地产市场中造就非凡的影响力力工作流程（报告线索）发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势市场竞争市场竞争产品研判产品研判实现短期目标：建立轰动效应短期目标：建立轰动效应建立充分的竞争优势建立充分的竞争优势达成目标达成目标项目项目户型定位户型定位长期目标：长期目标：持续旺销、树立片区标杆持续旺销、树立片区标杆品牌战略品牌战略分项研究——大势分析大合肥城市圈即将形成发展趋势发展趋势市场竞争市场竞争产品研判产品研判——经济发肥东展瓶颈弱化；——高铁、地铁、高速公路，政府大力投资改善周边城市基础设施建设；——城际距离缩短，投资环境改善，经济快速发展指日可待；——合肥城市圈经济圈即将形成，经济发展即将驶入快车道。分项研究—肥东地产项目分布从区域市场发展来看，项目地块位于区域商业中心的边缘，处于老城区域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能盛嘉欧园世宏城市广场丽水云天本案星光国际广场文一托斯卡纳东城美筑锦源春天御景花园翰林苑恒缘时代广场老城区和顺东方花园新城区产品研判—肥东地产项目典型项目产品表现小高层（18高层（18楼盘容积率多层洋房层以下）层以上）托斯卡纳2.2√√√√丽水云天2.2√√√恒缘时代广场3.64√御景花园1.9√√√盛嘉欧园2.2√?2.2左右容积率项目，普遍选择多层+高（小高、高层）的规划方式；?小高/高层产品主要出现在新城区板块；?高层成为片区主流供应产品产品研判—多层住宅产品多层或洋房是目前市场认可度最高的产品，去化情况较好；但电梯洋房和退台洋房极为稀缺项目物业类型容积率开盘时间推售套数主力面积销售套数托斯卡纳洋房2.212年4月30日800套左右70——10085%69-101丽水云天多层高层2.211年2月150套已售完已售完，五期御景花园多层高层1.911年1月238套70-110在售Ｃ１喜欢的建筑类型1独栋2双拼7小高层6%3%3联排9%7%1独栋6高层9%2双拼3联排66%的受调客群接受多层或者洋房产品4花园洋房22%4花园洋房5普通多层5普通多层6高层44%7小高层产品研判—多层住宅产品多层面积的主力区间在70-110平米，总价在30-55万间；本项目应与市场主流需求相互吻合单价(元/Ｃ２面积意向项目物业类型户型面积总价平米)6.180-2002%高层：4400托斯卡纳洋房70-10037万-53万5.160-1801.70-90多层：53004%11%1.70-9069-101高层：47924.140-160丽水云天多层高层33万-53万19%2.90-110多层：53002.90-1103.120-140高层470026%4.140-160御景花园多层高层70-11033万-53万——48005.160-1806.180-2003.120-14038%产品研判—多层住宅产品发展方向1——随着城市发展，多层洋房被市场所接受托斯卡纳40万平米意大利风情城邦。托斯卡纳小镇在售马萨组团，1-15#多层房源，60-70平米两房、80-90平米三房，2012年4月份30日开盘产品研判—多层住宅产品发展方向2——通过入户花园、阳台等赠送方式实现高附加值80平米89平米——托斯卡纳洋房产品研判—多层住宅产品发展方向3——风情化处理成为市场新的亮点客户访谈已经看了托斯卡纳，喜欢其立面，喜欢洋房，因为阳台大，颜色很好看，浓重热烈——王先生托斯卡纳的风情比较好——林先生喜欢托斯卡纳的外立面，档次好，有品质感，个人比较喜欢风情化的产品，欧化，异域感觉——王先生产品研判—高层住宅产品面积主力区间集中在70-100平米，总价在37-53万间项目物业类型户型面积单价(元/平米)总价托斯卡纳洋房70-100高层：440037万-53万丽水云天多层高层69-101高层：479233万-53万御景花园多层高层70-110高层4700-480033万-53万产品研判—高层住宅产品产品细节1——户型面积偏大，但功能性不强；市场需求出现紧凑化的趋势，因此满足使用功能下的紧凑设计将是项目一个发展方向高层产品：?部分户型面积偏大，设计传统，缺乏创新：?户型紧凑程度差，面积浪费较多?大面积户型的功能性不强，居住舒适度差。?创新运用不足，仅限阳台，露台，入户花园及飘窗运用不够103平米丽水云天很多人来咨询90平米以下的2房——丽水云天销售员90平米以下的户型客户咨询较多，但本项目缺少该种面积，后期规划进行调整，将推出该部分产品形式——盛嘉欧园销售员丽水云天托斯卡纳产品研判—高层住宅产品产品细节2——大面积赠送获得客户关注，成为突破市场的重要手段；但赠送空间的形式及未来功能改造使用存在很大的突破空间个别较好的楼盘，赠送空间出现功能化细分，提高了整体户型的实用性及舒适、丽度，但该种做法并未形成常态，同时赠水送方式较为单一，空中院馆、入户花园云、双阳台等还未出现天103平米生活阳台入户赠送一半面积约12平米花园一、二线城市生活阳台成熟的面积赠空中院馆送方式空中院馆无锡金科项目衢州华都维多利亚产品研判—高层住宅产品肥东小高层、高层的市场现实——总价天花板60-80万替代性选择：多层洋房45-65万替代性选择：部分洋房产品和老城区产品35-45万发展空间受限20-35万替代性选择：团购房、福利房小高层、高层等产品的核心价值在于城市性的兑现；项目周边各种生活配套尚不成熟，因此在价值比较上将面临多方面的不确定性因此，当层数越高，面积越大，面对的替代性竞争越大，导致高层产品在竞争中面临不利的地位产品研判—住宅产品分析户型：满足基本的居住需求，对于提高生活品质作用未表现出来。在产品塑造力和产品创新上和合肥城区项目表现有较大差距。需进一步提升产品性价比，塑造符合市场主流需要的产品。项目本体分析项目经济指标地块编号肥东FD174项目经济技术指标：地块方正，无强势景观资源地块位置，中等规模项目肥东桥头集路西古河路北地块性质居住用地用地面积82.67亩容积率2.2总建筑面积121248平米建筑密度不低于20%，不高于30%绿地率不低于40%机动车位住宅、商业均不少于1.0个/百平方米（一般）高度限制地块内部内部为荒地，地块较为平准，地块内部有一定坡地和少部分水塘恒缘时代项目名称锦源春天托斯卡纳本项目丽水云天盛嘉欧园广场占地面积4510424082.6750100（亩）工作流程（报告线索）发发发发展展展展趋势趋势趋势趋势市市场竞争场竞争竞争竞争聚焦聚焦实现短短期目期目标标：建立：建立轰动轰动效效应应建立建立充充分的分的竞争优势竞争优势达达成目成目标标项项目目户户型定位型定位长期目标：持续旺销、树立市场标杆长期目标：持续旺销、树立市场标杆品牌品牌战战略略项目户型配比的原则项目户型配比的原则多层产品户型配比建议项目形象相吻合严格控制大面积产品占比考虑市场主流主力户型与市场主流产品一致总价控制控制总价在市场接受范围内产品适当多元化扩大客户层面发展趋势充分考虑未来2-3年市场价格走势类型户型面积套数比合计建面比合计三房130-1403.35%3%3+1退台洋房四房140-1503.35%10%4%11%形象产品复式170-1803.30%4%三房90-11036%32%5+1退台洋房二房75-9012%60%13%60%主力产品复式110-13012%15%8+1创新洋房二房75-9025%23%30%29%创新产品三房90-1105%6%多层户型提升建议多层户型提升建议可提升空间1——户型设计对景观利用不够，户型存在很大优化和提升空间万科退台洋房?赠送面积较为常规，无功能性空间的赠送?功能空间划分较为传统，处于满足初级的使用需求阶段错层?建筑形式传统、单一露台入户托斯卡纳89平米多层户型提升建议多层户型提升建议可提升空间2——建议采用退台花园洋房的表现形式，托斯卡纳多层洋房入户方式处理及细节处理较为初级，并未真正满足居住升级的要求?五、六层主要设计89m2的两房；?设计部分89m2的小三方针对首?屋顶可考虑设计成为阁楼形式次置业者，作为市场试探；及屋顶花园形式；?在设计时考虑五六层转化为复?五、六层为复式结构时，屋顶式结构的可能，置业者可根据仍然需要考虑设计成阁楼或屋第六层需要实现户型拼合。顶花园形式。露台第五层三、四层交错式悬挑露台阳台，上空无建筑构第四层件遮挡，可实现全面露台积赠送。第三层二层入户露台第二层可实现入户通道封首层入首闭处理户花园层第一层入万科洋房产品户半地下室半地下室下沉式庭院下沉式庭院1层入户花园、地下庭院、独立入户2层退台，地下室，集中入户万科5+1洋房产品3-5层，露台，集中入户多样化户型提升建议多样化户型提升建议不同类型多层或洋房形成丰富的产品线，社区错落有致3+1宽景洋房8+1情景洋房ebc明星产品创新产品d（拔升容积率）主力产品（现金流产品）a5+1情景洋房深圳万科城ecafbd创新户型提升建议创新户型提升建议创新“8+1”退台洋房8+1退台洋房设计示意图8+1退台洋房户型面积及对应目标客户建筑面积针对目标层数户型（㎡）客户9舒适2房75-85中低端8舒适2房87左右中端7经济3房100-110中端6经济3房100-110中端5经济3房100-110中端4舒适3房110-120中高端3舒适3房110-120中高端2舒适3房110-120中高端舒适3房（送花园1120-130中高端和地下室）多层洋房产品优势分析多层洋房产品优势分析“5+1”退台洋房产品?优势一：创新户型设计等情况下，吸引客户；?