阶段市场调查及营销突破思路第一篇海南市场调查一、海口市场分析二、三亚市场特征三、博鳌市场特征2一、海口市场分析3板块分布本项目海甸岛板块西海岸板块国贸填海板块老城区板块本项目地处旅游度假豪宅板块——西海岸板块4城市规划本项目?市政府政策导向是重点向西发展，重点发展海口外滩（从海滨海旅游发展轴甸岛和西海岸到盈滨半岛），线?陈辞市长在美丽沙推介会上谈城市发展轴线到要将海口打造成度假休闲娱乐的阳光海口、生态发展轴线娱乐之都、品位之城。资料来源：《海口市城市总体规划（2005年-2020年）》本项目属于滨海旅游发展轴线上的一线海景物业。5西海岸板块?距离市区约13KM，车行约15分钟；?海口豪宅板块，海岸线长，海景资源丰富，度假及旅游的代万科浪琴湾表区域；?政府规划重点开发的区域，未来城市功能及休闲配套将进一步完善；?豪宅云集，多为别墅、酒店式公寓、酒店等为主；?板块特点：纯海边度假休闲区域，高端配套齐全，未来市政府办公所在地；代表项目：大华西海岸、西雅图丽湾、蔚蓝海岸、观海台1号、紫园、城市海岸、西海豪园、阳光西海岸、长信海岸水城、金色阳光等6大华——西海岸?位置：海口秀英区西海岸299号?占地114亩，67栋，74户，容积率0.66,180-400㎡独栋小别栋纯别墅社区?价格：17000-18000起，最贵的20000元以上，一次性97折?优势：社区纯粹、小面积独栋、双温泉（室内、室外浴缸）、周边高端配套、社区园林?劣势：无海景7晋商——龙墅湾?位置：海口滨海大道235号?占地75700㎡，建面77298㎡，76套别墅，8栋?6-15层公寓,容积率0.8,365-395㎡双拼、140-400㎡公寓；?价格：别墅约12500元/㎡均价，小高层7500元/㎡起,一次性97折；?优势：纯联排别墅、社区园林、周边高端配套、近市区?劣势：无海景、社区不纯粹8海南昌茂——西雅图丽湾?位置：海口秀英区滨海大道（喜来登正对面）?占地60亩，总建面2.9万㎡，34栋别墅、4栋12层公寓组成，容积率：0.66，413㎡大独栋（7栋）、327-413㎡独栋（11栋）、209㎡双拼（6栋12户）、137-142㎡三房；?价格：约14000-15000元/㎡；?优势：周边高端配套、部分海景、内部园林及配套?劣势：外立面及形象、社区不纯粹9富力——西海豪园?位置：海口滨海大道235号?占地9.78万，70栋尊贵别墅、224套情景洋房容积率：0.499，279-524㎡独栋、85-233㎡公寓?价格：别墅约15000元/㎡，公寓约5800元/㎡起?优势：周边高端配套、海景公寓、内部园林及配套、开发商品牌、社区成熟?劣势：社区不纯粹、无海景10柏斯——观海台1号?位置：海口市西海岸长信路10号（海南华侨中学新校区旁）?项目占地72631.86㎡（约109亩），总建筑面积84093.71㎡（含地下室面积）。小区共有18幢独体别墅，11幢连排别墅，2幢洋房、五幢小高层海景公寓，户型从一房一厅到四房二厅，面积从58～562㎡不等，别墅、TOWNHOUSE、花园洋房、小高层住宅及商业为一体的高尚社区。?价格：?优势：大盘、海景公寓、社区配套、周边配套、社区园林；?劣势：社区不纯粹（别墅、商业、住宅、）社区过密，中心位置无海景11海南恩祥——紫园?位置：海南省海口西海岸长怡路27号?项目占地约23万平米，总建筑面积约32万平米，容积率仅1.2。项目分四期开发，首期开发约8万平米，户型由一房至复式单位，并首创出“前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型；目前主推香舍组团，70、90-155㎡两、三房及复式单位；?价格：6700-8500元/平；?优势：大盘、西海岸豪宅片区内并且城市配套完善、社区园林、文化营销、周边环境；?劣势：容积率及建筑密度较高，景观视线不够开所。12国贸、填海板块?配套完善的城市功能型板块；?同时拥有海景资源和其它绿化资源；?板块特点：丰富的城市功能及配套，临海的海景资源，适宜生活及度休闲于一体的特点；同时本地客户也比较认可该片区（生活便利）。代表项目：宝华海景、海岸壹号---佳景国际、御景峰、美源日月城。13海南佳景——海岸壹号（佳景国际）?位置：海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大道交汇处?共28层，以小户型为主，面积50到140多平米的，公寓、一房一厅、两房两厅和三房两厅，户型实用率约80%。?每5层设一个公共中庭及空中花园。中庭的设计保证了更好的通风和采光效果，使空间更加开阔。?价格：延续五一特价，7300-8100元/平，原价约8000-9000元/平，加装修1500元/平。?优势：中心区配套完善、部分海景、成熟社区配套、内部配套（高尔夫推杆练习场、网球场、游泳、温泉泡池等）、规划设计（公寓采光通风优势）?劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影响14海南中荟——宝华海景?位置：龙华区(海口)滨海大道75号（万绿园对面）?占地面积5111㎡，建筑面积35000㎡，由一栋28层高层建筑及三层商业配套裙楼组成，其中一、二层为五星级大堂及商业街、三层为花园平台、露天泳池、豪华会所、4—28层为高层景观公寓。户型面积在77平米左右至154平米左右；?价格：东西两侧约6800-7600元/㎡，北向海景单位约10000-12500元/㎡；?优势：中心区配套完善、一线海景及万绿园景观；?劣势：社区不纯粹（居住与公寓混居）、噪音影响噪音影响、环境空气较差。15海甸岛板块海南大公馆江南城?海口最大的岛屿，同时也是教育、金融、娱乐、餐饮、交通、生活配套最完善的板块；荣域?并拥有海景及多重绿化景观资源；?板块特点：适宜居住及养老度假，本地客户置业比例较高（区域情结）。代表项目：宝安江南城、荣域、海南大公馆。16盛高置业——荣域?位置：海南省海口市海甸岛海景路77号?二期F区占地31147㎡，建筑面积为25690㎡，容积率0.82，绿化率65%，共276户。6栋多层/小高层围合而成,全部户型为电梯6-9层公寓，目前推二期60-130平两、三房，其中三房是两房改三房或四房；?价格：7500-8500元/平，一次性99折；?优势：大盘、西班牙风格、社区园林、周边配套（老城成熟配套）、部分海景、周边环境；?劣势：非海口中心、非度假热点片区的中高档度假物业。17宝安——江南城?位置：海口海甸岛海口市和平大道66?占地100000㎡，建面400000㎡?容积率：0.8，户型：三期高层三期独栋别墅32栋440-470㎡，联排16栋320306-370㎡，48套围合别墅193-205㎡；?价格：独栋别墅约22000-29000元/㎡均价，联排12000-16000元/㎡，围合别墅小高层9600-15000元/㎡，公寓5800-7100元/㎡；?优势：大盘、社区成熟、部分海景、中式园林、物业管理、内部配套、周边配套（老城成熟配套）、文化氛围；?劣势：中式建筑、社区不纯粹、社区过密，中心位置无海景18其它板块?琼山区、东海岸等鲁能海蓝椰风?东海岸拥有丰富的海资源，郊区度假大盘如鲁能海蓝椰风?其它如琼山片区的河琴湾温泉别墅、丹玺琉泉、鸿洲新城等。?板块特点：城市配套及交通落后，属于待河琴湾温泉别墅开发状态，核心竞争优势主要为性价比。鸿洲新城代表项目：鲁能海蓝椰风19市场现象公寓产品?相对户型面积区间大，如一房50-90㎡、两房80-130㎡、三房120-180㎡；?温泉是标准配置；?阳台功能重要性大于客厅；?对于南北朝向无明显的价值区分；?普遍都带装修，部分带家私家电。客户?客户主要以外省为主，如东北、北京、江淅、上海、广东为主；?本地客户用于自住，选择城市中心地段，居住氛围浓，入住率较高的项目；?其中东北客户相对最多，购买力稍微低，以一房、两房为主，主要用来度假、养老、投资；?居住时间以春、秋、冬季为主，夏季空置率高；?客户一般与海口存在一定的渊源，或经商、工作、亲友、旅游等关系成为其置业的原因；20市场现象公寓价格：?价格区间约5000-9000元/㎡，各项目同类产品价格差不大，尤其垂直价差非常少，一般在60-120元/㎡之间；?大部分楼盘的价格系统缺少产品优劣区分的相应价格策略；?公寓的投资价值未能挖掘，多数楼盘缺少对公寓投资价值的量化细分及对比；营销：?营销系统不完善；?营销状态比较消极，过于依赖旺季，同时销售周期偏长；?样板房展示不到位，尤其市中心区的项目，多为清水房展示；?销售物料及培训不到位，针对公寓投资回报及升值潜力缺少量化分析；物业服务：?提供酒店式物业服务，如：代租、物业打理、维护、清洁等服务等；?一般都不采取固定回报。21市场现象别墅产品：?叠加面积约120-180㎡，双拼及联排约220-350㎡，独栋330-680㎡；（大华西海岸小独栋180-230-320-400㎡）?温泉是标准配置，个别楼盘双温泉配置，如大华西海岸，室内温泉入户+室外温泉泡池；?阳台功能重要性大于客厅；?大部分无地下室（仅西海岸豪园、无电梯（仅龙墅湾有电梯配置）?普遍不带装修，均为毛贮出售，部分楼盘开发商负责将花园做完（如龙墅湾、宝安江南城等）；?二线海景项目普遍看不到海景；?均赠送花园庭院、挑高露台、中央空调等；?地下室面积一般纳入建筑面积（如龙墅湾），部分项目地下室不纳入建筑面积（如西海豪园）；客户：?客户主要以外省为主，如东北、北京、江淅、上海、广东为主；?本地客户用于自住，选择城市中心地段，居住氛围浓，入住率较高的项目；?其中北京、江浙、上海客户的购买力较高，部分外籍人士，或华侨，主要用来度假、养老、投资；?除冬季外，其它季节空置率较高；?客户一般与海口存在一定的渊源，或经商、工作、亲友、旅游等关系成为其