谨呈：高新置业开发有限责任公司大源国际中心项目（写字楼）营销策略报告大源国际中心项目（写字楼）营销策略报告大源国际中心项目（写字楼）营销策略报告大源国际中心项目（写字楼）营销策略报告在房地产领域我们不断帮助客户取得成功2222000011111111----000000001111FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012目目目目录录录录第一部分：市场现状下的问题解析————————核心问题界定第二部分：客户定位与形象定位————————项目核心价值点及形象统领第三部分：营销策略体系建立————————营销策略总纲2222FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012第一部分：市场现状下的问题解析?本体条件?市场环境?客户目标?问题界定3333FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012本体分析项目位于天府新城大源商务区，是成都未来的商务项目位于天府新城大源商务区，是成都未来的商务项目位于天府新城大源商务区，是成都未来的商务项目位于天府新城大源商务区，是成都未来的商务区位环境区域配套集中区之一。集中区之一。集中区之一。集中区之一。项目情况产品分析?天府新城规划为成都未来CBD核心区天府新城布局之一，目前已启动金融政务区、商务区、高档居住区，而本案所在地为商务区。金融金融金融金融政务区政务区政务区政务区?天府新城主要以电子信息、生物制药等高端产业及产业的高端环节作为支柱产业。?区内电子信息产业和生物医药产业，约占成都市同行业的51%和63%。高档居高档居高档居高档居住区住区住区住区商务区商务区商务区商务区项目位置4444FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012本体分析3-53-53-53-5年内项目所在区域的商务气息将非常浓厚，且年内项目所在区域的商务气息将非常浓厚，且年内项目所在区域的商务气息将非常浓厚，且年内项目所在区域的商务气息将非常浓厚，且区位环境区域配套知名电子信息类企业云集知名电子信息类企业云集知名电子信息类企业云集知名电子信息类企业云集项目情况产品分析?项目位于大源商务延伸区，北部为大源商务核心区，西为金融后台园区，东为新会展中心及天府软件园，未来商务气息将非新新新新会会会会常浓厚。展展展展大源商务核心区大源商务核心区大源商务核心区大源商务核心区中中中中心心心心?项目区域内聚集了IIIIBMBMBMBM、阿尔卡特、西门、阿尔卡特、西门、阿尔卡特、西门、阿尔卡特、西门子、诺基亚、腾讯子、诺基亚、腾讯子、诺基亚、腾讯子、诺基亚、腾讯等知名高新电子企业。天府大道天府大道天府大道天府大道金金金金大大大大融融融融源源源源后后后后商商商商本案本案本案本案务务务务台台台台延延延延园园园园伸伸伸伸区区区区区区规划路规划路规划路规划路区区德赛一街德赛一街德赛一街德赛一街5555FriFriFriFriFriFriFriFridaydaydaydaydaydaydayday,,,,,,,,DeDeDeDeDeDeDeDecccccccceeeeeeeemmmmmmmmbebebebebebebeberrrrrrrr07,07,07,07,07,07,07,07,20122012201220122012201220122012本体分析项目区域具有成都市最高水准的城市配套设施、路项目区域具有成都市最高水准的城市配套设施、路项目区域具有成都市最高水准的城市配套设施、路项目区域具有成都市最高水准的城市配套设施、路区位环境区域配套网交通条件，所有的城市配套初具雏形。网交通条件，所有的城市配套初具雏形。网交通条件，所有的城市配套初具雏形。网交通条件，所有的城市配套初具雏形。项目情况产品分析?项目区域内有3家以上5星级酒店、7家以上的大型购物中新加坡凯德欧尚、苏宁、凯丹宜家家居心、及包括行政服务中心、成都歌剧院、天堂岛海洋乐园等中航时尚购物中心茂业百货美美力诚金融城金融城在内的众多城市配套，设施规紫荆精品电影城金融城金融城新益州公园行政中心划齐全，为成都最高水准，当天堂岛海洋乐园前建设初具规模,未来3-5年形休闲体育公园成都歌剧院成成熟的城市化配套。高尔夫公园洲际酒店成都七中大源商务区大源商务区大源商务区大源商务区新会展?项目通过三纵两横快速路网希尔顿酒店与主城区相连。伊藤洋华堂项目地址?在成都已公布的10条地铁线路中将有超过3条地铁线路通过本区域。66666666FriFriFriFridaydaydaydayFriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDe,,,,ccccDeDeDeDeeeeemmmmcccceeeebebebebemmmmrrrrbebebebe07,07,07,07,rrrr07,07,07,07,20122012201220122012201220122012本体分析项目是以写字楼为核心的中型城市综合体，规划布项目是以写字楼为核心的中型城市综合体，规划布项目是以写字楼为核心的中型城市综合体，规划布项目是以写字楼为核心的中型城市综合体，规划布区位环境配套交通局合理，单体体量控制得当。局合理，单体体量控制得当。局合理，单体体量控制得当。局合理，单体体量控制得当。项目情况产品分析?项目自身物业形态种类丰富，满占地面积占地面积占地面积占地面积3333.1.1.1.13333万平米，建筑面积万平米，建筑面积万平米，建筑面积万平米，建筑面积22221111..5.5.55万平米，万平米，万平米，万平米，足了项目自身消费力内循环的需要。其中写字楼面积其中写字楼面积其中写字楼面积其中写字楼面积9999.2.2.2.29999万，占万，占万，占万，占44443333%%%%业态业态业态业态规模（规模（规模（规模（㎡㎡㎡㎡））））建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态?项目各物业形态间的配比合理。写字楼9.29万2栋24F写字楼是以写字楼为核心的中型城市综合酒店公寓1.76万精品国际化商务公寓体项目。住宅公寓3.58万2栋26、30F住宅公寓商业1.53万3栋5F独栋商业?项目高度与周边项目没有明显竞争优势，单体体量控制得当。1111、、、、2##2#22#楼（写字楼）基本经济指标：楼（写字楼）基本经济指标：楼（写字楼）基本经济指标：楼（写字楼）基本经济指标：?规划布局合理，写字楼与公寓相——建筑高度：99.5米地上24层（地下2层）互区隔，写字楼办公环境纯粹，受——地上建面：共9.29万平米其余物业影响较小，且紧邻天府大——标准层面积：奇数层1977平米，偶数层1935平米道，拥有良好的昭示性。7777FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012本体分析硬件配置标准达到甲级标准，标准层面积合理，无硬件配置标准达到甲级标准，标准层面积合理，无硬件配置标准达到甲级标准，标准层面积合理，无硬件配置标准达到甲级标准，标准层面积合理，无区位环境配套交通内柱单位划分灵活。内柱单位划分灵活。内柱单位划分灵活。内柱单位划分灵活。项目情况产品分析?项目写字楼电梯配置约4600平米/部，基本满足甲级写字楼标准；但运行速度仅2.5米/秒，影响客户对产品第一印象。?项目奇数层设置休闲平台，提升了办公舒适性，但增加了公摊面积。?项目设置双核心筒，各单位进深较小，且无内柱，标准层划分灵活，但交通核集优化不是很好。?项目中央空调，在关键配置上达到甲级写字楼标准。?部分单位开门位置受柱影响，使用小有不便。?该卫生间设置对周边单位使用存在一定影响。?项目层高4.1米，极大提升了产品品质。8888FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012项目本体盘点结论?本项目位于成都未来商务集中区域，未来商务结论一结论一结论一结论一氛围佳，城市配套齐全、档次高结论二结论二结论二结论二?本项目是以写字楼为核心的中型城市综合体，规划布局、物业形态配比合理?本项目写字楼昭示性好，标准层面积控制合结论三结论三结论三结论三理，硬件配置基本达到甲级标准9999FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012第一部分：市场现状下的问题解析?本体条件?市场环境?客户目标?问题界定10101010FriFriFriFridaydaydayday,,,,DeDeDeDecccceeeemmmmbebebeberrrr07,07,07,07,2012201220122012