猛追湾犹如一块璞玉，养在深闺人未识2012美玉出绽美玉诞生记世茂·玉锦湾推广2012执行案世纪瑞博2012.51、玉之大匠：品牌提升2、1玉之产地：区域价值目玉2、2玉之秉赋：产品价值录2、3玉之内涵：精神价值3、营销美玉：年度推广1、销售：20亿销售任务如何去化2、品牌：世茂在成都美誉度较低（世茂·花香首府口碑较4差）3、区域：棚户区认知及周边现状差，客群存在心理抗性个问题4、产品：城市综合体及高层2011年销售业绩差5.58高容积率+2万平米商业配套弱+户型混搭1、玉之大匠：蝶变成都美誉品牌价值42、玉之产地：城都心提升区域价值3、玉之产品：童心故里升华产品特性大解决4、营销美玉：精准推广完成销售任务之道问题之一：关于品牌如何提升世茂品牌价值？1、世茂集团进驻成都时间较晚，与当地知名开发商相比，市场认知度较低2、首个入市项目花香首府成都市场认可度不好，造成品牌落地阻碍豪宅教父，品牌价值NO.1集团理念以：缔造生活品位，成就城市梦想为己任，无数个案例足以证明：上海世茂滨江花园、上海世茂佘山庄园、武汉世茂龙湾、北京世茂宫园、南京世茂外滩新城、大连世茂御龙海湾……滨江产品系标杆：上海世茂滨江花园亚洲第一高楼超大型水岸豪宅区，大世界基尼斯纪录，中国住宅第一高楼。20万平米的园林绿化，营造各具世界风情的中式苏州园林、英式大草坪、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫及奥林匹克花园六大主题公园公园产品系典范：北京世茂奥临花园国家森林公园北端，与13000亩国家森林公园仅一路之隔。社区内绿化率高达55.42%，4万平米的地中海式风情园林，6大异域主题园林相互联结，对应每一栋公寓，中间围绕着1万平米的潋滟湖水，成就了世茂奥临生态奇观案例证明：世茂产品精髓就是高质豪宅鉴于此，在本案品牌和产品理念下我们推广将遵循一种高端调性为推广基础20年，40城，60余个高端项目代表世茂雄厚实力与良好口碑世茂到来改变成都传统豪宅模式，带给成都全新高质生活20年40城60余个高端项目豪宅教父，蝶变成都问题之二：关于区域如何提升项目区位价值？1、区域认知差——成都人心中棚户区认知、脏乱差2、区域现状环境差——曾经工厂区，难以和城西区域相比3、区域未来前景美好，但短期内无法体现过去猛追湾，母猪湾，曾经芦苇沼泽湿地，历史印象不良老城区，曾经国营大厂聚集地，许多已破产关门棚户区认知，成都客版块印象差现在1、区域：城市中心城RBD春熙路市城CBD商圈春熙路市一环中心区位：一环里衔接城市大动脉红星路、建设北路猛追湾街、滨河路地铁3、4号线上盖，交通优势无可挑剔三大商圈：春熙路+CBD+RBD春熙路最繁华商业区域中国商街排名第三CBD和春熙路是成都人休闲玩耍的重要去处三大商圈交汇，铸造成都商业财富传奇休闲价值：RBD城市规划第三核，城市魅力会客厅电视塔+超星级自持酒店开启城市休闲潮流新传统一环里三圈交融凝聚成都城心资源现在2、自然：一江二园一活水公园游乐园（成华公江园）锦江两园自然价值：锦江成都的母亲河怡人景色市区总长29公里是流经成都市区主要河流公园价值：活水公园人与自然和谐共生第一座城市综合性环境教育公园2.4万平米生态环境，成都城市“绿肺”之一人文价值：成华公园（曾经游乐园）锦江畔自然氧吧10万平米纯自然生态公园翻滚列车轨道，承载欢乐记忆一江二园独享城心稀缺自然未来稀缺：城市核心+城市自然泰丰御园锦城华府名人国际公寓正黄金域国际颐和京都嘉通云尚一万通红墙国际星云国际大厦环万通花生猫鼎云国际内雄飞中心，大王钰城城土富力丽思国际公馆龙泉天立广场城市尊城国际红星国际地市华置广场成都339一供一环环润扬双河鹭岛朗御应旭和倾城趋美熙国际时代1号少蓝光锦绣城华置都汇华庭时代豪庭昆仑华庭加上一环附近项目时代8号东方溪谷锦江和公锦江园双城自城市市一然一环环我们唯一加上一环附近项目一环里享中心与自然双重价值唯有玉锦湾成都一环内核+地标级电视塔旁，占据城市核心资源春熙路+CBD+RBD三圈交融，占据城市核心商圈价值一环内活水公园+成华公园，占据城市核心自然静谧城市+三圈交汇+城市核心核心区位商业核心自然价值树立城市都心豪宅标杆地位城都心区域定位：一江两园一环城都心一江：流经城市锦江两园：活水公园、成华公园（游乐园）一环：城市一环核心区城都心:1.城市核心2.成都“心脏”，寓意本案是城市地标3.三大商圈交融的中心4.一环内双重公园自然价值，寓意城市自然都心问题之三：关于产品（物理属性）如何提炼产品价值？1、2011年城市综合体市场销售业绩差2、成都客群对高层产品认可度低3、户型混搭，圈层感差4、本案5.58高容积率，居住舒适度差5、39万规模体量，对比2万平米商业配套较弱本案竞品项目名称所处区域周边交通区域价值自然人文价值RBD保利康桥二环内建设路段沙河地铁6号线华润苏坡东路地铁2号线西三环外清水河成都金悦湾苏坡立交地铁4号线绿地锦天府二环至三环二环路东四段地铁2号线沙河城南CBD京昆高速/创业路誉峰三环以外地铁1号线神仙树公园紫瑞大道地铁7号线锦东路九龙仓雍锦汇二环内地铁2号线双桂公园二环路建设北路春熙路商圈锦江世茂玉锦湾一环内猛追湾街CBD游乐园游乐园滨河路RBD活水公园项目评分优秀优秀良好优秀产品业态/体量容积绿化户型区间产品配套价格名称组团下沉游池、室内恒温泳池普通住宅占地7826㎡毛坯13000/㎡保利康桥340%120-518㎡圣约翰皇家会所高层建面5万4㎡精装22000/㎡铂金幼儿园占地11万2华润普通住宅法式园林景观㎡330%180-484㎡精装21000/㎡高层高级会所成都金悦湾建面33万㎡普通住宅30000㎡的全景观水系占地9万2㎡绿地锦天府高层330%180-484㎡法式园林待定建面28万㎡叠拼、独栋高级会所37万方的商业高层住宅占地18万72栋5星级酒店誉峰写字楼㎡3.343%170㎡-380㎡18000/㎡2栋超甲级写字楼商业、酒店建面38万㎡东南亚风情会所普通住宅占地1万5㎡景观园林九龙仓雍锦汇3.9629%220-500㎡17800/㎡高层建面7万6㎡高端会所SohoSoho37-70㎡精装SOHO25000/㎡小户型五星级酒店超高层占地5万㎡(暂无数据)超高层世茂玉锦湾5.58125-135㎡2万㎡步行街洋房建面39万㎡　18000-20000/㎡大户型高端会所独立商业洋房170-280㎡20000-30000/㎡项目评分优秀优秀差中一般一般通过分析竞品，我们不难看出2万平米商业配套弱+5.58高容积率+户型混搭是项目产品弱势所在我们如何转化？本案产品梳理世茂玉锦湾项目价值体系树1、一环内2、锦江畔人文价值曾经游乐场所在地3、活水公园+成华公园（曾经游乐园）地段价值1、滨河路+建设路+地铁3号1、一环内+三圈商业价值线2、江景+公园+游乐园记1、春熙路商圈+CBD商圈+RBD忆1、339米电视塔项目价值3、39万㎡规模体量（“欢乐颂”购物中心、麦当劳、肯德基…）4、多业态产品2、自持超星级酒店配套1、瞰景超高层3、生活配套2、亲水洋房（中医医院、家乐福、餐饮街、酒店等）3、独立商业区域价值4、教育配套4、SOHO精装酒店公寓（电子科技大学、天涯石小学等）5、娱乐配套1（海洋馆、柳浪湾码头…）品牌价值、中国豪宅教父6、金融与配套2、成就完美生活品质（10余金融机构+地级医院）世茂玉锦湾产品价值梳理城市价值区域价值城市核心城市都心一环内春熙路商圈、CBD、RBD资源价值资源价值双重自然锦江、活水公园+成华公园（游乐场所在地）观景价值产品价值景观豪宅SOHO精装酒店公寓、超高层住宅、亲水洋房、独立商业精神价值人文价值独特标签游乐场、电视塔，收藏城市记忆品牌价值品牌价值品牌保证豪宅教父，中国首席城市运营商180米瞰景超高层百年春熙、千年锦江、自然公园三重景观尽收眼底成都一环内最高建筑集群，南北通透，高采光率，独立性强比肩339电视塔地标性景观豪宅公园感亲水洋房双重景观：拥千年锦江第一湾，万顷绿肺成华公园、隔河相望活水公园独享城市繁华与自然静谧双资源53层精装SOHO6梯20户，一面看城，一面看江奢装标准，高性价比，无敌景观俯瞰全城与全球顶级酒店为邻，享超星级酒店礼遇服务2万平米独立商业高质纯粹商业，户户临街RBD核心高端休闲风情街，保值升值潜力无限精工豪宅品质英国威尔士男爵亲御打造2000平米顶级会所，数亿年贝类珊瑚化石材质石材历史与华美的碰撞，尽在世茂玉锦湾本案周边5分钟商圈，成就极致人生（春熙路商圈、建设路商圈、CBD商务圈、RBD核心区域…）220米超星级自持酒店（万豪，洲际，希尔顿，喜达屋酒店巨擘争相抢驻）百家品牌商业悉心照料生活(家乐福、蜀系餐厅、社区时尚餐饮街等…)百年名校，共育家族未来传人（天涯石小学、猛追湾中学、电子科技大学…）首先：？本案规模+本案业态+结合本案周边配套本案是否可释放综合体概念？鉴于2011成都市场综合体销售业绩和印象表现不佳瑞博建议：1、现阶段综合体不作为主要宣传对象2、不提综合体可弱化低商业配比与高容积率反观本案：1、39万体量规模具备城之理念2、多样化产品业态，丰富了城的生活3、周边丰富配套，衍生了城的功能4、竞品中有综合体产品，却无项目提城的思想结论之一：因此，瑞博在现阶段提出“城”的概念然后，再度深入挖掘本案2大自然资源优势1、自然：一江二园1、1、城心稀缺江景价值锦江流经成都市区，多个项目临江靠水锦江是本案优点但非独特价值点1、2、一环内城都心最稀缺公园价值公园一：活水公园2.4万平米，世界知名生态环保公园成都城市中心“绿肺”之一公园二：成华公园10万平米生态公园三大主题：桃花溪谷+湖畔湿地+流金岁月针对主诉求锦江+城心项目来说一