城置·公园龙湾南京中地行房产代理有限公司2012-5-11全案营销策略执行方案推盘建议推广计划营销计划销售附件营销执行建议报告整体规划思路营销目标明确营销问题界定问题应对策略营销执行策略本报告总纲市场总结区域市场认知竞争对手分析市场客群分析市场环境分析????区域市场认知竞争对手分析市场客群分析市场总结市场环境分析PART1：市场认知万达广场琥珀美墅和达雅苑弘辉首馥城开御园长岛一墅融侨华府白鹭湖庄园红星美凯龙香格里拉花园东冠逸品花园御景天成花苑中天﹒优诗美地恒大名都天元阳光苑京河湾公寓华德力运河城中茵翰城广场本案依托淮安市发展格局和生态景观资源，淮安的房地产市场大体可以分成6个片区：淮阴经济开发区、淮安经济开发区西部、淮安经济开发区东部、清河老城区、青浦老城区、青浦区高教园区。海润风景颐景雅苑金满华府恒和杰座伊美翡翠城维科·皇家花园长岛一墅融侨华府和达雅苑万达广场弘辉首馥中天花园天润翠璟蓝岳学府巨一首府红星美凯龙新世纪大厦香格里拉花园海州﹒铂兰庭藏龙﹒鸿基雅园奥林晴园﹒璟园淮安市场细分淮安市“三淮一体”，城区东扩南移的发展格局使得青浦区、高教园区成为淮安发展的热点地区，依托丰富的教育资源优势吸引大量人口进入，日益成为城市的居住中心区。?相关特点及趋势判断：本案所在的青浦区高教园区位于淮安京杭大运河以南，整体发展方向为东扩南移，南部属于科教文化圈，学校较为集中，教育资源优势相对明显。?????水岸风情公园、阳光湖公园等景观配套资源；大型超市、禧徕乐商贸城、现代联合商厦、苏宁广场、时尚1912街区等商业配套资源；市第二人民医院分院、清浦医院、体育文化中心、汽车南站、淮安日报社、青浦区人民政府等市政配置资源；幼儿园、城南中心小学、柴米小学、启英中学、江苏财经职业技术学院等教育配套资源。该区域为淮安南部经济圈和学院圈，受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。依托资源区域潜力青浦区高教园区概述产品形式构成比例高层多层高层高层高层高层产品形式多层、高层多层、高层多层、高层多层、小高层多层、小高层高层、小高层多层、高层、小高层区域内的楼盘项目主要以高层产品为主，约占到47.62%，其次是多层产品，占到33.33%，小高层产品占到19.05%，在产品形式上本项目无明显优势。项目名称四季金辉东方豪城恒大名都学林雅苑金榜花园金满华府海润枫景中南世纪城京河湾公寓天元阳光苑中茵翰城广场新维.中央美地华德力.运河城区域内产品形式一级竞争二级竞争三级竞争竞争级别未开盘2012-32009-112011-122008-042012-3-4开盘时间2011-3-262011-10-292011-11-262011-12-102010-08-292010-09-062010-11-10171623227.81652.814.8㎡6万㎡㎡26万55万㎡㎡160万26.7万（当期）建筑面积99.35.91.74.512.412.613.3㎡9万（当期）㎡㎡㎡㎡13万29万53万4.6万占地面积天津路3号项目地址柯山路19号正大路168号淮海东路42号淮海东路42号北京南路99号淮海南路198号淮海南路188号淮海南路178号北京南路克山路口明远路（淮安信息技术学院对面）明远东路北侧（信息学院北门对面）淮海南路180号一级竞争二级竞争三级竞争开发商中茵置业淮安金辉置业有限公司淮安中南置业有限公司淮安天元置业有限公司淮安天元置业有限公司淮安新维置业发展有限公司淮安新维置业发展有限公司江苏省广田置业有限公司淮安运通房地产开发有限公司江苏登达房地产开发有限公司淮安市晶晟房地产开发有限公司淮安市豪威房地产开发有限公司淮安恒大富丰房地产开发有限公司在本项目所在区域及周边所选取的13个竞争项目中，根据项目规模、产品类型、销售价格等因素的不同，可将它们分为三个不同竞争等级，其中一级竞争的有4个，二级竞争的有5个，三级竞争的有4个。项目名称四季金辉东方豪城恒大名都学林雅苑金榜花园金满华府海润枫景中南世纪城京河湾公寓天元阳光苑中茵翰城广场新维.中央美地华德力.运河城区域内竞争楼盘概览PART2：竞品分析6040703.0位置4800容积率高层板楼㎡最高价/元.淮海南路198号户数占比（%）31.3455080-123110-140建筑类型㎡均价/元.㎡㎡建筑面积/面积区间/绿化率（%）销售率（%）75万（当期26.7万）四季金辉淮安金辉置业有限公司一期于2011年10月29日开盘，项目后期还将有近50万平米推出二居三居居室4300普通住宅总户数/户㎡起价/元.㎡占地面积/9万（当期）㎡1.9元/（.月）4000平米的内部会所（内含棋牌室、健身室、游泳池、儿童活动室、网球场等）、幼儿园6000（当期1660户，目前仅推出300多户）开发商项目名称规划指标物业性质户型结构开发程度价格情况（一期）物业费用项目配套情况竞争项目分析1——四季金辉1）项目规模大，内部配套较完善；2）位于青浦区，具有学区优势；3）金辉置业开发，具有一定的品牌影响力。1）周边生活配套较少，居住氛围不足；2）项目售价较高，具有一定的抗性。??项目优势：项目劣势：实行一次性付款97折，按揭98折，并于每周举办促销活动，如名车试驾等。四季金辉项目依托大盘的规模优势和产品品质，对客户吸引力较高，但销售价格较高，后期将有较大体量的房源推出，与本项目形成一级竞争。㎡㎡㎡四季金辉项目总建筑面积达75万平方米，一期推出26.7万平方米，含4-12#共9栋楼，目前在售的为4、5#楼，约300多套房源；目前推出的300多套房源中主要为面积区间在80-140的两房和三房，均为高层产品；均价在4550元/,最高价为4800元/；38.7万——63.7万?????项目规划：产品方面：价格方面：总价区间：促销优惠活动：综合点评——6535731.73位置——容积率多层、高层㎡最高价/元.淮海东路42号户数占比（%）3526万410080-99110-136建筑类型㎡均价/元.㎡㎡建筑面积/面积区间/绿化率（%）销售率（%）中央美地·新维淮安新维置业发展有限公司招商引入华润苏果超市，无会所二居三居居室13万3800普通住宅总户数/户一期推出472套房源，二期推出214套房源，后期将推出余下全部房源；㎡起价/元.㎡占地面积/1500左右（当期214户）㎡多层0.7、高层1.3元/（.月）开发商项目名称规划指标物业性质户型结构开发程度价格情况（二期）物业费用项目配套情况·竞争项目分析2——新维中央美地1）毗邻优质教育资源；2）一期产品几近售罄，树立较好的市场口碑；3）周边生活设施较齐全，居住氛围浓厚。1）内部配套不足；2）剩余房源户型面积普遍偏大。??项目优势：项目劣势：中央美地项目凭借前期的多层产品树立了良好的市场口碑，且销售价格相对较低，与本项目形成一级竞争。·中央美地项目总建筑面积达26万平方米，共1500多户，项目一期推出472套房源，仅剩少量大户型在售。二期推出214套房源，后期将推出余下全部房源；㎡㎡100以下户型实行一次性付款95折，按揭98折，100以上户型实行一次性付款93折，按揭96折。·新维㎡㎡㎡新维目前推出的214套房源中主要为面积区间在83-136的两房和三房，均为高层产品；均价在4100元/,最低价为3800元/；34.2万——55.7万?????项目规划：产品方面：价格方面：总价区间：促销优惠活动：综合点评——1.7位置————————容积率㎡最高价/元.淮海南路188号户数占比（%）多层洋房、高层板楼45（其中高层30%、洋房70%）36.855万460050-53110-130140-200建筑类型㎡运河城均价/元.㎡㎡建筑面积/面积区间/绿化率（%）销售率（%）·华德利淮安新维置业发展有限公司内部配建有幼儿园，中心会所一居三居四居居室29万4200普通住宅总户数/户㎡起价/元.㎡占地面积/一期推出2栋高层约180套、2栋花园洋房约70套房源；二期将主推高层产品4500左右（当期250户）㎡小高层0.8、高层1.3元/（.月）开发商项目名称规划指标物业性质户型结构开发程度价格情况（一期）物业费用项目配套情况·竞争项目分析3——华德利运河城大1）项目规模大，内部配套较完善；2）毗邻京杭大运河，景观资源优势明显；1）产品面积整体偏大，市场需求度低；2）项目售价较高，具有一定的抗性。??项目优势：项目劣势：运河城项目总建筑面积达55万平方米，一期推出2栋高层约180套、2栋花园洋房约70套房源；二期将主推高层产品··实行一次性付款98折，按揭99折。华德利运河城项目产品丰富且具规模优势，其大户型产品与本项目竞争度较与本项目形成一级竞争。㎡㎡㎡㎡华德利目前在售的房源主要为145的大户型，户型区间主要在110-200的三室和四室以及50左右的一室；均价在4600元/；?????项目规划：产品方面：价格方面：总价区间：23.5万——90万促销优惠活动：综合点评——70301.29多层57.3位置——容积率㎡正大路168号最高价/元.户数占比（%）6万34.2430060-97115-138建筑类型㎡均价/元.㎡㎡建筑面积/面积区间/绿化率（%）销售率（%）东方豪城内部无配套，毗邻天津路小学淮安市晶晟房地产开发有限公司一期、二期各推出约300套房源，三期30亩土地尚在竞拍中二居三居居室38004.6万普通住宅总户数/户㎡起价/元.㎡占地面积/㎡0.5元/（.月）600（当期300户）开发商项目名称规划指标物业性质户型结构开发程度价格情况（二期）物业费用项目配套情况竞争项目分析4