中恒海晖园一期策略总纲谨呈：中山市中恒房地产有限公司20071210商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。??入市时机展示攻略推广攻略客户攻略挑战之路战略制定分析策略推导SWOT宏观大势区域市场本体分析客户分析知己知彼报告思路及框架目标分解目标沟通一、长期目标:◎实现项目整体销售，兑现价值◎建立中恒地产知名度和美誉度，提升品牌价值二、当前目标:◎顺利完成一期销售，迅速完成回款◎建立客户渠道、市场口碑，为后续销售打基础目标沟通入市时机展示攻略推广攻略客户攻略挑战之路战略制定分析策略推导SWOT宏观大势区域市场本体分析客户分析知己知彼,知己知彼方能百战不殆！目标分解目标界定经济篇规划篇政策篇地产篇客户分析区域市场本体分析宏观大势客户分析区域市场本体分析知己知彼宏观大势知己知彼中国经济发展概况9%8%7%8%7%8%9%10%10%11%11%11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年未来年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石2-3?国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右?高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%经济GDP研判：中国房地产处在高速发展阶段。为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。萎缩稳定发展高速发展飞速发展停滞甚至倒退房地产市场发展状况经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境小于4%以上4%—5%5%—8%10%8%—10%增长速度GDP经济区域发展更加融合，合造“世界级”城镇群中山位处大珠三角西岸的连接轴上，提升了中山的发展战略地位。珠三角城市整体规划的确立，有效的提升了中山在珠三角城市群协调发展中的战略性地位为珠三角描绘蓝图：为珠三角描绘蓝图：世世界制造基地和世界级城镇群。界制造基地和世界级城镇群。（战略（战略????????规划《《珠三角城镇群协调发展规划珠三角城镇群协调发展规划》》（（20042004--20202020））远景）远景）20202020年，珠三角经济总量实现年，珠三角经济总量实现GDPGDP总量总量3680036800至至7340073400亿元，相当于目前亿元，相当于目前全省全省GDPGDP总量的三到六倍总量的三到六倍。（经济）。（经济）目前珠三角已经有人口目前珠三角已经有人口42004200万，城万，城镇化水平超过镇化水平超过70%70%，在规模上已经达到，在规模上已经达到世界公认的城镇群级别，至世界公认的城镇群级别，至20202020年，年，预计珠三角人口规模将达到预计珠三角人口规模将达到65006500万，万，居民生活更加舒适，居民生活更加舒适，实现区域规模与实现区域规模与生活水平的双生活水平的双““世界级世界级””。（人口。（人口//区区域规模）域规模）高速公路、地铁、轻轨、快速火车都高速公路、地铁、轻轨、快速火车都可保证市民实现可保证市民实现珠三角珠三角““一小时交一小时交通通””。。（交通）（交通）《珠三角城镇群协调发展规划》中山：靠近主轴线，城市、人口、经济正在被全面拉动……““城镇城镇——产业产业””轴轴““城镇城镇——产业产业””轴轴广深铁路沿线广深铁路沿线““城镇城镇——产业产业””轴轴惠澳大道沿线惠澳大道沿线““城镇城镇——产业产业””轴轴105105国道沿线国道沿线““城镇城镇——产业产业””轴轴江肇、江珠高速沿线江肇、江珠高速沿线规划??一脊三带五轴：一脊三带五轴：一脊一脊————聚合区域核心功能的区域发展聚合区域核心功能的区域发展脊梁脊梁三带三带————增强区域对外辐射的三大功能增强区域对外辐射的三大功能拓展带：拓展带：北部城市功能拓展带；北部城市功能拓展带；南部滨海功能拓展带；南部滨海功能拓展带；中部产业功能拓展带中部产业功能拓展带五轴五轴————整合地区功能的五大整合地区功能的五大““城镇城镇——产业产业””轴：轴：莞深高速沿线莞深高速沿线珠三角城际轨道交通网规划珠三角交通蓝图：一小时生活圈——相互融合、城际距离缩小，打造“珠三角”村。。————改善城际交通，加强与改善城际交通，加强与港澳的对接，港澳的对接，““大珠三角大珠三角””内各内各————加强对外交通联系，形加强对外交通联系，形成成““泛珠三角泛珠三角””地区地区““33小时客运小时客运交通圈交通圈””和和““66小时货运交通圈小时货运交通圈””。。规划??珠江三角洲交通规划的重点之一珠江三角洲交通规划的重点之一是：是：让更多的人以更方便的方式让更多的人以更方便的方式出行，并减少时间的延误出行，并减少时间的延误主要城市之间的行程时间不大于主要城市之间的行程时间不大于11小时。小时。广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等未来大珠三角交通规划为中山的发展带来了利好锲机。增强中山在大珠三角的声音。5中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理补充通知：第二套房以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。2007.9.152007.9.152007.12.02007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。2007.8.222007.8.22金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007.8.152007.8.15自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.7.132007.7.132007.7.102007.7.10境外个人、港澳台地区居民和华侨在深圳市只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）未获预售证禁止内部认购、内部登记、办理VIP卡认购书使用全市统一示范文本严禁“炒卖楼花”；商品房项目必须实行明码标价。“认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本，不得使用手写文本。严禁“炒卖楼花”。从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.4.292007.4.29从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007.4.52007.4.52007.3.2007.3.2222从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。年房地产政策回顾2007全市所有一手在售楼盘6月30日前完成商品房销售明码标价工作；第二步：全市所有二手房12月30日前完成二手商品房明码标价工作2007.3.72007.3.7十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。2007.3.2007.3.1616从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007.2.162007.2.16国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。2007.1.222007.1.2211223344556677882007.1.2007.1.1616月月月月月月月月月月月月月月月月建设部、人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。政策从2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007.1.52007.1.5-100%-50%0%50%100%150%200%-100%-50%0%50%100%150%200%增长率增长率成交套数成交面积(万㎡)2227502019231313-15%6%0%-46%3%153%65%3794470051003671610056876129359014085489169%71%-5%-28%-74%-23%-7%7%9%图珠海市2007年一手房成交量变化图东莞市2007年一手房成交量变化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月010002000300040005000600070000102030405060-100%-50