谨呈：深中投有限公司深圳市大鹏三镇葵坪路项目接案报告2011.5.242011.5.24项目项目位于深圳市葵涌街道中心，紧临葵涌主干道——葵坪路，距深圳市区约40分钟车程，交通便利，配套齐全；中等规模概况居住社区。但区域陌生，认知度低。盐坝高速坪西一级快速路官湖路葵鹏沿海公路二通道+盐坝高速大鹏湾项目位处葵涌镇中心，生活便利。地块缺乏强势景观资源。主要景观来自地块西北侧的山景，概况但距离本项目较远。项目四至：北面：葵涌街道办、部分民房南面；紧邻葵涌老镇商业街东面：临葵坪路及葵涌大酒店西面：为葵涌医院及工业区地块处于葵涌政治和商业中心位置。葵涌大酒店葵涌人民医院地块无强势自然景观，主要依葵涌派出所靠内部园林景观葵涌镇政府葵涌老镇中心项目印象：东部陌生区域?镇区中心?无自然资源?中等规模项目位置：葵涌街道第一工业区占地面积：6.4万㎡（配建幼儿园占地3800㎡不占项目指标，东侧社会体育场所用地3200㎡）综合容积率：4.0预计建筑面积：25万㎡（包含1.6万㎡保障性住房）项目分为5个地块，2-5为商住用地，地块1为商业用地；思维这是不是一个典型的边远镇区项目？无需费太多力气，惯性做到区域内NO1，就可以实现成功销售？我们不怕告诉你，海语山林也曾这么想过——整个东部三镇几乎就没像样的商品房开发，得积压多少刚性自住需求啊！统共才七百多套房子，在本地销售完全不成问题啊！绝对片区标杆豪宅第一高价……事实是——对于大鹏半岛内的自住需求，请谨慎乐观！从2006年开始，到2009年，我们不间断的对整个大鹏三镇做了不下十轮地毯式的市场调研，走访对象涵盖老师、医生、公务员、事业单位职员、生意人、村民……等本地各阶层人员市场调研及实践结果：整个大鹏三镇区域内客户的数量和购真相买能力，不足以支撑一个10万平米以上大盘的销售！市调结果本区域内人口总量不支撑：葵涌本地常住人口6万人，有能力置业人群总量不超过3000人原住民置业需求不强烈：偏好家族聚居几层楼的农民房，不愿意贷款买小房客户价格接受度低：5000元/平米是大部分本地客户认为的价格高位大鹏南澳居民置业葵涌愿望极低：大鹏南澳经济水平、市镇面貌、居住环境均优于葵涌操盘经验海语山林在2008年底入市，处于淡市环境，难以拉动区域外投资客，项目初期主打区域内自住客户。结果：一期仅5800的均价，销量走量仍然异常缓慢。2009年市场好转，主打关内投资养老客。结果：价格节节攀升，最终实现价格高达9000海语山林于2010年初100%销售，其中，关内客户占到70%以上！本地客户仅占30%，且大部分为核电企业客群。思维是否能够仅仅站在单一住宅项目运作的层面，拉动区域外突破中高端客户的置业需求，实现项目价值的突破？请允许我们再提到一次海语山林——我们很骄傲，我们找到了项目的突破点，成功运作了大鹏半岛内实现价格最高的一个无海景项目；我们很无奈，仅仅基于单一项目层面操作，海语山林没有办法走得更远。自我批判：海语山林，为大鹏半岛镇区腹地无海景项目的销售突破，找到了一条出路。但是，战略层面上，海语山林仍然存在相当大的自身局限，仍旧仅仅停留在单一住宅项目开发的层面！复制一个海语山林，我们相信，项目一期的销售，不会成问题，但是，我们的未来在哪里？市场东部能实现高价值的项目，全部是一线海岸豪宅；腹地无真相海景项目，尚未实现真正的价值突破！一线海景别墅：8万元/平米级17英里别墅凯旋湾别墅世纪海景别墅腹地无海景住宅：8000元/平米级，全深圳触底价海语山林曼湾广场东部明珠雅苑大鹏半岛项目盈利模式——贩卖海景，占有稀缺海岸线资源腹地无海景项目的处境——占位尴尬，缺乏核心价值驱动，区域现状不支撑项目价值兑现，只能依靠低价位、高想象空间来拉动客户开发目标如果，我们还是只打算以8000元/平米的价格把20万平米住宅一卖走人拉倒，我们没有必要坐在这里再继续讨论下去……销售实现本身，是一个伪命题！开发目标项目承载的理想区域突破，项目突破葵涌的现状经济不发达，片区影响力弱政府的宏图葵涌区域的长远发展开发商的理想做出影响力，项目可持续开发文伟项目的开发，不是单一住宅项目开发的问题。项目的命运，与葵涌区域的发展蓝图，紧密相关！只有区域价值兑现，项目价值才可能兑现；而项目运作成功，是区域价值实现迈出的重要一步！项目需要回答的两大问题区域价值问题葵涌的区域价值如何体现，远期发展蓝图是怎样的模式？物业价值问题项目的核心驱动在哪里，如何得以可持续开发？区域价值。如何解读大鹏半岛，解读葵涌？东部的价值如何认知？1区域认知葵涌之于东部生态组团的城市功能中心，重点发展城市功能生活大鹏半岛配套服务，为大鹏、南澳旅游区的发展提供有力支撑。?以葵涌片区为组团葵涌城市功能生活中心，逐步将该片区发展成为组团行政、经济、大鹏文化中心，为大鹏、南澳功能区的发展提供有力支撑。葵涌功能区的工业和商业主南澳要集中在葵涌片区发展2、大鹏片区为组团旅游服务中心，是组团旅游业和服务业等第三产业的中心。将新大片区培育成为未来组团新型的旅游服务中心。葵涌之于葵涌之于大鹏半岛——大鹏半岛对外联系的咽喉之地。大鹏半岛承接深圳市区、龙岗中心城、以及香港过境客流坑梓奥中心城体15分钟坪山20分钟惠州20分钟20分钟葵涌15分钟15分钟盐田大鹏水上穿梭巴士南澳香港南澳口岸深圳市区、龙岗客户要进入大鹏半岛，葵涌为必经之路南澳香港东部通道开通，港人由南澳通往坪山、坑梓、惠州等工业区均须通过葵涌。葵涌的交通枢纽、城市服务地位进一步得到体现。葵涌之于葵涌的价值不直接体现为海景资源，核心关键词为依托大鹏半岛大鹏半岛目标度假人群的“城市”、“中转”功能城市中转政治、经济、文化中心客流必经之地城市功能生活中心休闲度假相关消费集中发展商业服务设施集中为城市人群的滨海度假搭建一个城市服务、消费、居住平台大鹏半岛天生丽质：距离市区45分钟车程的近郊滨海度假之于深圳区，深圳最后一块适合滨海休闲度假的生态净土大鹏半岛拥有深圳最为优质的原生海岸资源和丰富地质地貌，大部分梅沙海域已开发殆尽，度假客群容处于待开发的原始状态量已达极限，度假环境难以提升?拥有丰富的原生山海资源，包涵坪地东西冲、桔钓沙等23个优质海滩和122公里黄金海岸；观澜?坑梓获评《国家地理杂志》中国最美八大海岸?2005年，大鹏半岛与昆仑山、泰平湖山一起入选国家地质公园。龙华横岗坪山葵涌布吉大鹏半岛大鹏南山罗湖梅沙福田西海岸南澳大鹏半岛高标准定位：政府将大鹏半岛定位为国际级滨海旅游度假区，长期以来采取重点保护，谨慎开发的态之于深圳度，致力于国际级高水准的开发?根据《东部生态组团分区规划（2005-2020）》规划文件：东部三镇（葵涌、大鹏、南澳）组成东部生态组团，组团拥有优质的海岸资源，定位为滨海旅游度假区和自然生态保护区，重点发展旅游业。?09年8月国家旅游局与深圳市政府签订合作框架协议，明确提出重点支持深圳建设大鹏半岛国际滨海旅游度假胜地。国家旅游局和一个地方城市签署旅游合作框架协议是全国头一个，充分说明了国家旅游局对深圳建设国际滨海旅游城市的高度重视和大力支持。大鹏半岛高标准开发：2002年，政府对大鹏湾景区首个区域开发项目（下沙项目）进行国际规划招标，以国际级之于深圳的标准启动大鹏半岛的开发。RTKL事务所、SOM事务所、深规院对下沙国际滨海度假区的规划设计方案2009年初，龙岗政府与中信集团签订下沙片区出让协议；2009年4月，南澳直通香港码头完成评估，报送国务院审批；2010年，七娘山国家级郊野公园有望正式开放，成为深圳最大山体公园。根据深圳市的旅游规划,东部海域将建设8个旅游度假区,围绕溪涌、迭福、下沙、南澳、西冲、东冲、桔钓沙和大鹏的金海湾，深圳市将集中建设东部国际海滨旅游度假区。大鹏半岛深港一体化前瞻性战略：政府明确加强深港在旅游发展等方面的合作，增强二者共同成为国际性旅游胜地的竞争力之于深圳，打造南澳直通香港口岸，建立深港一体化东部通道。为加强东部生态组团与特区、香港之间的联系，改善区域可达性土洋-西冲：滨海景观道，拟进行海上交通体系的建设。主要包括：?开通与香港的直通航线，在南澳设立口岸。?开通水上巴士，加强区内的交通联系，同时可以作为海上观光桔钓沙等景点：设置旅游项目。南澳：直达香港口岸码头，开通水上巴士?在葵涌、下沙、西冲、桔钓沙、坝光等景区设置旅游码头。码头建设形式应该采取栈桥式，不允许对天然岸线造成破坏西冲：预留直升机坪——《东部生态组团分区规划》经度：117°27′-122°17′E深圳的纬度：37°07′-41°00′N老铁山-蓬莱角，3020公里水质：一、二类海水比例为40.4%，三类海水14.3%，四类和劣四类海水占45.3%城市认知日照：2700～2900h属性：内海，封闭浅海气候：北温带沙质：海岸分为粉沙淤泥质岸、深圳位于具备中沙质岸和基岩岸三种类型渤海经度：119°20′-126°50′E，纬度：31°40′-39°50′N鸭绿江口蓬莱角-老铁山启东国最优海资源的嘴，3847.6公里水质：一、二类海水比例为83.4%，三类海水占8.3%，四类和劣四类海水比例为8.3%。南海海域日照：2000～2400h属性：内海，半封闭的浅海黄海气候：温带中国海岸线全长1.8万公里，分沙质：沿岸区以细砂为主，间有砾石等粗碎屑物质为渤海、黄海、东海、南海。经度：117°11′-131°00′E纬度：21°52′-33°10′N长江口至宫口港从温度、水质、气候、海岸类西，5745.1公里水质：无一类海水，二类海水比例为17.2%，四类型等指标分析，南海是最适合和劣四类海水占61.3%，度假、观赏、进行海上活动的日照：在2000～2300h属性：亚洲三大边缘海之一