瑞源·名嘉汇前期工作回顾及开盘前推广策略汇报2011-5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在此之前，我们是如何表现项目“唐岛湾?恒耀?名邸”定位的？同时，又是如何围绕“名驭天下，湾汇四海”启动第一轮冲击波的？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Summary前期推广回顾www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库轮渡三面翻安子码头围挡道旗围挡临时接待中心包装www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库小结伴随着第一轮冲击波的进行,项目户外物料陆续出街，项目形象及项目信息在区域范围内得以释放，临时接待中心的即将启用，客户接待工作也将全面开展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库但由于现阶段形象展示覆盖区域面小、途径单一，致使目前客户认知度不高。扩宽项目的宣传途径与受众面,同时全面提升项目的形象，应是项目开盘前的主要发力方向。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Strategy开盘前整合推广策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1：核心策略探析Part2：阶段推广策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1：核心策略探析价值梳理客群分析市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库A、价值梳理部分www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库价值梳理外部价值内部价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1—一线临海100米直线海岸距离一桥一隧15分钟融入大青岛生活圈一城核心CBD繁华，完善配套一座滨海公园10公里海岸唐岛湾生活公园www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2—两大利好政策两种居住情结大青岛经济圈的战略核心海洋居住情结/时尚炫富情结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3—三重极致共享三大交通体系城市核心繁华区、城市旅游度假区、高端居住区滨海大道、胶州湾高速、桥隧交通体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4—四大完善城市配套四大业态城市综合体政府：区管委商业：佳世客、利群、家佳源、世纪商城人文：中国石油大学、青岛理工大学、水上公园医疗：第一医院住宅、商业、公寓、酒店www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库外部价值关键词西海岸唐岛湾核心城市综合体www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库价值梳理外部价值内部价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1实力开发商瑞源集团——集团下属公司21个，业务范围涵盖汽车销售维修、酒店餐饮、生态农业、高新技术产业、租赁商贸和金融投资等多个领域。已成功打造高端住宅项目——太平洋名座、名嘉城。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2经典建筑围合式建筑布局户户观海现代简约风格建筑，庄重典雅地源热泵，绿色节能经典大理石干挂外立面www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3园林景观国际团队完美呈现一线海景+小区景观原生水系自然生态依势而建层次分明www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4精装户型110—260㎡舒适户型高标准豪华装修知名装修公司——金螳螂www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5产品细节独栋单元大堂下沉式中央广场电梯直接入户人车分流公馆式入户管家服务www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1实力开发商2经典建筑3园林景观4精装户型5产品细节内部价值关键词品质建筑精装豪宅www.fdc01.com房地产智库外部价值+内部价值西海岸繁华核心精装豪宅未来生活引领者www.fdc01.com房地产智库何种客群，钟情于此种高端生活？www.fdc01.com房地产智库B、客群分析部分www.fdc01.com房地产智库根据客群研判，客群结构如下：外地客户、投资客外市实外地驻开发区企业高管力客市区成功人士、投资区域实力客本地政府高官、国企高管www.fdc01.com房地产智库客群洞察1：开发区的本地客。有钱有势有点修养的区域客户，他们对于这片区域以及崛起中的唐岛湾有着极深的情结，骨子里对区域极为认同。他们——对于区域的认同主要来源于地缘关系，认可区域所带来的优越生活环境，以及区位所带来的丰厚的生活配套，而他们本身的生活习性又决定他们对繁华的市中心颇有留恋，眷恋渴望繁华与休闲配套融为一体的生活环境。www.fdc01.com房地产智库客群洞察2：市区及外市实力客。包括青岛以及山东省内重点城市、山东省外重点城市的投资客，主要看重一线海景以及未来的投资回报契机。他们——较多的置业经验使他们较为看重置业的天然环境，而且本身的尊崇身份也使得他们对除了山海环境之外的地段、区位、产品等较为关注，在这些综合因素之上的升值潜力，才是最吸引他们关注和投资的动力。www.fdc01.com房地产智库群体的共性对区域及环境资源的认同是首要前提；同时能够随时享受城市生活便利；能够体现尊崇感；契合含蓄而高贵的阶层风范。www.fdc01.com房地产智库我们称之为—名仕层峰他们置业的同时也是对资源的占有、身份及价值的体现他们也是需要我们去努力维系的群体www.fdc01.com房地产智库当我们为项目找到了客群支撑，现在的市场环境是否允许我们将项目信息顺利无碍清晰传递给客户？www.fdc01.com房地产智库C、市场分析部分www.fdc01.com房地产智库区域市场层面随着大青岛战略的提出，开发区的房产市场也随之以强劲的势头发展，品牌地产商也将纷纷抢滩于此。www.fdc01.com房地产智库沿海岸区域划分胶南交界版块CBD版块凤凰岛版块休闲度假区尽享城央优越配套隧道交通优势水城、嘉年华等度假型产品大青岛战略升值潜力突显浴场资源,对休闲、对休闲、投资客户产生吸引滨海大道畅通东西投资客户产生吸引区域配套需持续完善区域配套极具竞争力区域配套有待完善www.fdc01.com房地产智库公寓分布中南海湾新城海信凤凰金岸公寓分布格局来看康大凤凰国际中冶爱彼岸海尔山海湾开发区及胶南项目鲁商蓝岸国际康大官邸提香海岸对本案直接截流海上嘉年华书香蔓城凭海临风馨海国际城凤凰城香槟海岸?西海岸滨海大道沿线滨海物中海熙岸香槟海岸业众多、竞争激烈?待售项目薛家岛片区约11个项目，在售项目直接截流www.fdc01.com房地产智库公寓整体量价10年度整体看黄岛月均成交量（800套）对片区公寓市场形象较大的去化压力?成交量方面：黄岛区总计销售8730套，月均销售套数在800套左右，胶南市总计成交12157套，月均成交量在1200套左右?成交价格方面：黄岛区均价在8000元/㎡左右，胶南市均价在在4900元/㎡左右数据截至2010年1-10月10日www.fdc01.com房地产智库典型公寓个案（黄岛+胶南）滨海典型公寓销售缓慢，平均50-60套/月价格由东向西呈递减态势价格线凤凰国际山海湾鲁商蓝岸月均去化线凤凰城提香海岸凭海临风海上嘉年华香槟海岸馨海国际城书香蔓城那鲁湾中海熙岸滨海项目详表数据截至2010年9月底www.fdc01.com房地产智库公寓市场结论公寓市场存在三大结论：A-直面开发区众多项目直接截流B-滨海项目均表现销售速度缓慢（50-60套/月均）C-开发区区域内部存量压力巨大（超百万平米）www.fdc01.com房地产智库宏观政策层面随着国家对房地产行业新一轮调控政策的出台与实施，“限购令”的影响不容小觑，www.fdc01.com房地产智库宏观政策层面伴随着政府调控政策及银行年底放贷政策的进一步收紧，万科等地产大鳄新一轮降价风潮的逼近，对现阶段房地产的成交产生了不可抗的影响，市场客户呈现出不同的等待状态。www.fdc01.com房地产智库核心策略小结www.fdc01.com房地产智库客群项目对居住要求高，提升居住品质市场西海岸湾区珍品但部分客户对此区域认知不足竞争激烈，却市场取向各有不同恒耀名邸，着重海岸高端生活塑造区域价值提升，展示高端品质核心优势，以鲜明的线上线下表现脱颖而出核心推广核心推广思路思路立足优势，高举高打抓住客群，夯实推广www.fdc01.com房地产智库Part2：阶段推广策略推广阶段推广思路推广表现www.fdc01.com房地产智库策略出发点1：项项目地目地处处西海岸核心，西海岸核心，版版块竞争块竞争激烈激烈，，因因此在推广此在推广推广推广背背景景上上需采取需采取高高举举高打高打的策略的策略线上铺开策略出发点2：线下占位项项目客群高端，分布由目客群高端，分布由开发区开发区至至