HOPEFLUENT金地坪山金地坪山项项目目营销营销定位定位报报告告HOPEFLUENT前言很感谢金地给合富团队一个机会，参与本次竞标。坪山在售项目并不多，但合富已在坪山操盘超过2年，对于坪山的发展，未来的潜力较为了解，同时对于客户发展、变迁、心历都较为了解，特别在外区拓展方面，更具心得。本方案是基于对金地坪山项目的了解及对坪山资讯的理解基础之上，给本项目的一些思考。HOPEFLUENT让我们来了解一下市场概况深圳市场HOPEFLUENT2010年1月2010年9月2013年2月新“国五条”解读“国十一条”“9.25新政”“国五条”2010年4月2011年1月“国十条”“新国八条”1房价调控目标?继2011年之后再次强调房价调控目标，并明确问责制，一方面显示调控房价的决心，另一方面重新提出，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是处于合理范围内。2?为新“国五条”的重点措施，明确提出限购同城区域及住房类型，更强调差异化调控，限购小范限购&房产税围升级。房产税扩大试点，表明其并将作为长期制度执行。3增加有效供应?供地不低于前五年平均水平”，此条为政策重申，今年监管重点或在存量地块供应。强调“尽快形成有效供应”，一方面督促地方政府，另一方面也强调了中小户型的供应压力。4落实安居工程?亮点在于从国家层面提出保障房“完善并严格执行准入退出制度”、“外来务工人员纳入保障范围”两条，旨在完善保障房运行机制。5加强市场监管再提明码标价规定，与目前执行“一房一价”政策进行呼应。再次重申个人住房信息系统，但缺乏具体目标，后续或有新动态推出。?国五条内容涉及调控、房产税限购、供应、监管等多个层面；从内容上看并无特别之处；?结合之后中央重申的任务落实到个人的问责机制，使得国五条的执行力加大，影响或更大；HOPEFLUENT猛药：二手房交易收益部分增收20%所得税?国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作，继续严格执行商品住房限购措施，继续严格实施差别化住房信贷政策。?对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房应依法严格按转让所得的20％计征。?此举严重打压二手交易市场，预期大量置业者放弃二手房转向一手房购买；?长远上看20%重税过于严苛，压制房地产业过猛，预计不宜长期执行；?短期内会刺激2013年新房市场，使其获得大量客户，中期看主要作用于遏制投机需求，市场将恢复到纯粹的刚需和改善为主流。HOPEFLUENT2013年其他可能影响深圳房地产的政策环境深圳表态：限购政策不变?贯彻执行国家房地产宏观调控政策，保持房价基本稳定原则；?尽快研究制定我市年度新建商品住房价格控制目标；?抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给；深圳或成为房产税第二批试点城市?上海市民在新购房时或者可被免征税；?有居住性购房计划的受访者中表示仍会购房的占70.8%；?中心区域征收的房产税税率为0.6％，周边区域则仅为0.4％，却撬动不少购房者涌向城市周边区域，政策措施引导效应；二套房贷或将收紧待选方案有2种：二套房7成首付及贷款利率为1.3倍，实施时间未确定；HOPEFLUENT2013年政策环境预测?在大家喊涨一片的环境下，越要冷静；国家对抑制房价杀招频出，后市倾向谨慎；?20%征收所得税会在一定时间内促使房产买家转向一手楼市场，短期利好！?政府层面出台进一步政策的可能性较高；?我司建议对后市持谨慎乐观态度HOPEFLUENT坪山市场在过去与今年的市场供应坪山区域市场HOPEFLUENT2012坪山市场供应情况：40万方投放在坪山！争夺激烈项目套数套数比面积面积比万科金域缇香113923%9918924%大东城79816%7012617%东城国际103021%8680821%一品澜山115624%9926424%深业御园76116%5302713%豪方菁园00%00%合计4884100%408414100%2012年坪山市场各楼盘供应分布较为平均，供应产品主要为刚需小户型，大户型市场存在空白2012年坪山市场供应以坪山为主占60%，坑梓占市场供应40%，市场竞争主要集中在坪山中心区HOPEFLUENT2012坪山市场成交情况量价齐升，坪山为主流销售区域，坪山区域平均销售速度66套/月项目套数套数比面积面积比成交均价消化率万科金域94433%8017034%11,50081%缇香大东城69627%6024125%10,71686%东城国际75625%6285227%9,59972%一品澜山110%9680%11,0981%深业御园3609%3001913%7,27257%豪方菁园598%27931%9,6310%合计2826100%237043100%　　2012年坪山市场进入五月成交量开始大幅攀升，成交价微升，供求比达60%，成交量主要集中在坪山，占比86%，坑梓成交仅占14%项目销售速度：金域缇香78套/月，大东城58套/月，东城国际63套/月，深业御园30套/月HOPEFLUENT2013年区域内各项目推售节奏紧凑，新增供应约26万平、约2750套2013第一季度第二季度第三季度第四季度5月份加推7月下旬至9月加推大东城3月份商铺可能加推73-76㎡平面三房84-89㎡复式11月别墅加推现售11000元/㎡约30套、约2000㎡87-89㎡平面四房116-126㎡平面四房约40套、约3000㎡预计12000元/㎡约200套、约18000㎡约270套、约27000㎡9月加推5月份加推东城国际3月份加推75-88㎡三至四房75-88㎡三至四房现售10000元/㎡75-88㎡三至四房135㎡平面四房清货约140套、约15000㎡预计11000元/㎡约140、约15000㎡约180套、约18000㎡金域缇香3月份加推5月份加推898875-88㎡三至四房88㎡复现售12000元/㎡㎡三至四房㎡复式清货式预计13000元/㎡约250套、约18000㎡约250套、约25000㎡商铺约3000㎡一品澜山3月新推82-88㎡三房5月加推7月加推9月加推现售11000元/㎡旧货持销126-147㎡四房88㎡三房高层126-170㎡三-五房126-147㎡四房预计9000元/㎡300套、约32000㎡160套、约1300㎡78套、约11000㎡162套、约24000㎡10月推售招商综合体75㎡两房、89㎡三房、预计15000元/㎡130㎡四房约180套、约18000㎡10月推售深业御园5月推售40㎡两房、72-78㎡两房现售7300元/㎡40㎡两房、72-78㎡两房、88㎡三房、88㎡三房预计不变约120套、约10000㎡约150套、约13000㎡预计3月中旬推售120-1258120-125m?丹梓龙庭预计月中旬推售m?三房及140-150m?四房，三房及140-150m?四房价格待定其次85-89m?小三房约70套、约10000m?约60套、约8000m?HOPEFLUENT市场小结坪山市场飞速发展，区域未来还具有较大的升值空间?2012年坪山迎接房地产大爆发年，号称“深圳最大洼地”的坪山逐渐走进深圳楼市的视野。?2013年坪山持续大量投放，考验坪山容量，坪山面临扩容。HOPEFLUENT坪山，一个被忽略的价值高地HOPEFLUENT新区的价值：深圳30年发展的新突破点深圳目前发展呈现东进、北拓、西突的发展态势深圳经过30年的发展，关内（罗湖、福田、南山）的土地、资源、人口和环境等方面的开发空间已受到限制，难以再有突破。在城市的持续发展下，城市的重心必将外溢至城市副中心的区域，前海、坪山新区、龙华新区、光明新区由此应运而生，承载深圳未来的30年。北拓：主要发展的是龙华、观澜，主要以传统的生产、加工业为主；西突：前海、后海，主要以金融、物流服务为主；东进：主要发展的是坪山新区，坪山中心区是东部组团的核心；其他的如光明新区，以传统的光电行业为主。东部拥有最大的建设可开发用地北拓和西突受到开发土地面积的限制，很难再有突破。东部目前是深圳可建设开发土地最大的区域，以实体经济为核心的新兴产业为核心动力，将成为未来深圳经济发展增长极，成为下一个城市新中心。东部片区将成为深圳城市新中心，承载着深圳经济未来增长级。HOPEFLUENT坪山将是下一个城市新中心充足的可开发建设用地坪山新区拥有近30平方公里的可开发建设用地，除大鹏新区（生态组团）外，坪山是深圳市可开发土地面积第二大区域，坪山的后发优势日渐显现，深圳市委在谋篇布局中加重了坪山的分量。深圳新城站：战略性交通枢纽坪山高铁站几经更名，最终官方确定是“深圳新城站”，也意味着此高铁站对深圳发展的战略意义，奠定了坪山新区作为深圳新城市中心的核心基础。新城站预计2013年10月份正式开通，是厦深高铁进入深圳的第一站。厦深高铁是一条交通黄金经济干线，连接东南沿海城市（厦门、浙江、上海等）的主干线，是衔接珠三角和长三角的重要的交通干线，将给深圳带来不可预估的经济价值，引领深圳未来的持续发展。新兴产业的高地坪山新区拥有2个国家级的新兴产业（生物和新能源）和深圳唯一独立海关的大工业出口区，相比传统的制造业、电子信息产业，新能源和生物产业将是国家未来发展的核心产业，也是深圳未来经济发展的核心产业。HOPEFLUENT高素质技术人群汇聚坪山高新产业名企汇聚坪山新区目前已汇聚10家世界500强、52家企业龙头、381家外企，境内外上市公司26家。形成了以比亚迪为龙头的新能源汽车产业，以中芯国际、日立环球、高先电子为代表的电子信息产业，以赛诺菲、微芯生物为代表的生物医药产业和震雄、中集为代表的装备制造业等四大主导产业。