中集·紫金广场产品附加值及营销模式策略版权声明CopyrightAllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归天际公司所有，未经天际公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.HorizoncompanyholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.11市市场场分分析析22产产品品定定位位33产产品品标标准准44营营销销模模式式一、市场分析(一)办公楼布局：扬州办公项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区，其中西区相对较多。区域项目名称规划特点阳光城、东城国际大厦、首席国际、大城东世界国际广场等汇展阁、盛世商务楼、摩尔曼尼、堡尼城中商务楼、双桥商务楼等九州大厦、天地大厦、恒通·金天成、城南财富广场等所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公。国贸大厦、熙龙阁、金满阁、金马大厦、天地大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、金茂广场、联合广场、德馨大厦城西、华远国际大厦、金陵饭店、金缘国际大厦、现代广场、华利国际大厦、星座国际等本案本案行政服务集行政服务集中区域中区域行政服务集行政服务集中区域中区域综合型项目综合型项目公寓为主项目公寓为主项目办公为主项目办公为主项目（二）重点个案基本情况：项目名称公元国际大厦天地大厦恒通·金天成东城国际大厦地理位置文昌西路北侧兴城东路江扬中路433号运河西路185号开发商江苏新能源置业有限公司扬州天地房地产开发公司扬州恒通企业有限公司扬州金华利置业有限公司产品定位行政核心区甲级写字楼迎宾大道，首席商务领域开启新SOHO时代拥有3000㎡会所的纯写字楼销售面积40000余㎡（15层）7700余㎡（12层）33000㎡（25层）32000㎡（16层）5～19F小户型功能商务公寓主力面积130～180㎡55～100㎡（50~200㎡）;20～25F纯160～180㎡办公空间，自由分割130㎡以下20%53～110㎡30％自由分割，销售过程中多为整50～200㎡95％面积比例130～180㎡60%160～180㎡55%层销售600～1500㎡5％180%以上20％240～270㎡15％得房率78%75％73％70％车位数183个35个400个200个重点个案基本情况：项目名称崇文国际大厦联合广场德馨大厦首席国际大厦九洲大厦扬州市文汇东路203文汇西路与邗江大道文昌西路国际会展中心文昌中路与运河北路交地理位置江阳中路43号号的交汇处正对面叉口西北角扬州东瓯房地产开扬州京华城中城生活置扬州泰达投资置业有限扬州恒和房地产开发有开发商扬州安厦地产发有限公司业有限公司公司限公司集商业，商务公寓扬城首座6T+5A全新概集商务、办公和休闲娱产品定位中国第四代写字楼扬州真正意义上写字楼，办公于一体念绝版甲级写字楼乐于一体总建面积约16000销售面积40000㎡36500㎡60000平米26980㎡㎡公寓约60㎡33～60㎡主力面积办公100～120㎡60～110㎡标准层面积1800㎡170～300㎡125㎡左右　5～9层为31～56A座50～80㎡左右㎡商务公寓，10－自由分割，销售过程中100～350㎡朝南，125㎡；面积比例B座80～120㎡左17层100-120㎡办多为整层销售大的1000㎡以上朝北，160～190㎡右C座600㎡公，任意面积分割得房率约70%约80%约80%约75%约70%车位数117个200700287个30个重点个案基本情况：项目名称凯旋国际大厦华远国际大厦双子星国际广场文汇东路与维扬路交汇处（石油城东地理位置邗江中路248号邗江区文汇西路213号对面）开发商扬州熙龙房地产开发有限公司扬州华远置业有限公司扬州市金胜置业有限公司产品定位新城首席国际商务港　扬州首席柔性商务纯写字楼集公寓、商业、写字楼于一体销售面积17650余㎡（13层）21620余㎡（11层）24560㎡，1栋13层100～200㎡100㎡以内50㎡以下，50㎡～70㎡2-9层商主力面积务公寓，11～13层纯办公200～500㎡100～200㎡100㎡以内9%100㎡以内27%50～70㎡52.68%100～200㎡42%100～200㎡44%面积比例70～100㎡9.15%200～500㎡33%200～500㎡17%100㎡以上6.22%500㎡以上16%500㎡以上12%得房率75%70%74%车位数100个234个81个（三）写字楼租售动态水平：项目名称租金水平均价水平销售率空置率凯旋国际大厦24～45元/㎡/月约8300元/㎡约88%5%华远国际大厦22～45元/㎡/月约6500元/㎡约79%40%东城国际大厦24～36元/㎡/月约7300元/㎡100%10%双子星国际大厦30～50元/㎡/月约8000元/㎡约94%20%天地大厦48元/㎡/月约8200元/㎡约82%0崇文国际大厦40～50元/㎡/月约8000元/㎡约65%60%联合广场50～60元/㎡/月约8000元/㎡约78%50%金天成国际大厦30～45元/㎡/月约8000元/㎡约88%30%首席国际大厦30～36元/㎡/月约7300元/㎡约65%10%公元国际大厦60～90元/㎡/月约8600元/㎡约94%5%（四）写字楼物业收费水平：项目名称物业收费物业公司凯旋国际大厦3.4元/㎡/月扬州万扬物业华远国际大厦2.0元/㎡/月扬州万扬物业东城国际大厦3.5元/㎡/月深圳鹏基物业双子星国际大厦2.0元/㎡/月扬州金誉商业经济物业天地大厦3.04元/㎡/月扬州安康物业崇文国际大厦2.47元/㎡/月扬州嘉宏物业联合广场3.0元/㎡/月扬州珠港物业金天成国际大厦3.8元/㎡/月扬州万扬物业首席国际大厦3.0元/㎡/月扬州珠港物业公元国际大厦3.8元/㎡/月新能源物业（五）写字楼物业配套及智能化水平：名称商务配套设施主要智能化配置设有容量不同的会议室、可视电话会议厅、多功德馨大厦能商务中心，提供多媒体、图书资料、茶水、票5A智能化系统；务等服务；空中花园；公元国际24小时直饮水，多功能报告厅，会议室；5A智能化系统（无中央空调）；商务会客厅；中西自助餐厅；咖啡厅；中餐厅；休闲茶社；夜总会；健身房；美体SPA；露天办公自动化、电子监控自动化、通讯自动化系统金陵饭店泳池；形体房；书吧；网吧；中医按摩；休闲棋；中央空调及新风系统；牌室；台球室；对讲系统，烟雾感应和自动喷淋系统；红外线监华远国际商务会所，双中庭，空中花园，四部观光电梯；大厦控；中央空调系统；金天城裙楼为大型商业配套，目前有咖啡馆、休闲会所对讲系统；门禁系统；烟雾感应和自动喷淋系统大厦、夜总会等；；红外线监控；网球场，商务会所；多功能会议室；500㎡的空崇文国际办公自动化、电子监控自动化、通讯自动化；大厦中生态花园；对讲系统；门禁系统；烟雾感应和自动喷淋系统双子星国际自身没有，靠项目周边的商业配套等；广场；红外线监控；（六）写字楼物业公共部位情况：项目名称建筑建材大堂电梯厅公共走道公共卫生间层高4米，地面为大理石，墙电梯2部，地面为大理石，地面为大理石，墙面是乳胶漆外立面：涂料、玻地面为地砖，天花板是石凯旋国际大厦面是乳胶漆，天花板是石膏板墙面为大理石，天花板是石，天花板是石膏板，采光较差璃幕墙；膏板；，面积约50平米；膏板；；观光电梯4部，普通电梯2外立面：干挂石材层高5米，地面为大理石，天宽度约2.8米，地面为大理石地面为大理石，天花为石华远国际大厦部，地面为大理石，天花为+金属氟汰漆；花为石膏板，墙面为大理石；，天花为石膏板，采光良好；膏板；石膏板，墙面为大理石；挑高8米，面积约150平米，电梯3部，地面为大理石，宽度约3米，地面和墙面为大外立面：涂料、玻地面为大理石，天花为石东城国际大厦地面、墙面为大理石，天花板墙面为乳胶漆，天花板是石理石，天花板为石膏，采光良璃幕墙；膏板；是石膏板，设有LED显示屏；膏板；好；宽度约2.6米，地面为大理石层高5.4米，面积约50平米电梯5部，天花为石膏，地外立面：涂料、玻，墙面部分为大理石，部分为地面、墙面为瓷砖，天花双子星国际大厦，墙面、地面为大理石，天花面为大理石，墙面是铝合金璃幕墙；乳胶漆，天花为石膏，采光良为石膏板；板是石膏板；材质；好；宽度约2.4米，地面为大理石层高4.5米，面积约50平米电梯2部，地面为水磨石，外立面：涂料，防，墙面部分为大理石，部分为地面、墙面为瓷砖，天花天地大厦，地面、墙面为大理石，天花墙面为金属材质，天花是镜水涂料；乳胶漆，天花为石膏，采光良为有空塑料板；为石膏板；面玻璃；好；层高3.5米,面积约为30平外立面：干挂石材电梯4部，墙面、天花为铝宽度为2米，地面为大理石，地面、墙面为瓷砖，天花崇文苑国际大厦米，地面、墙面为大理石，天、玻璃幕墙；合金材质，地面为大理石；墙面为乳胶漆，天花为石膏；为石膏板；花为石膏板；挑高8米，面积约为100平米电梯6部，墙面、天花为铝宽度为2米，地面为大理石，外立面：干挂石材墙面、地面为瓷砖，天花联合广场，地面、墙面为大理石，天花合金+玻璃，地面为大理石墙面为部分乳胶漆，部分为大、玻璃幕墙；为石膏板；为石膏板；；理石天花为石膏；外立面：1-4层基大堂挑高15.5米，地面为玻电梯6部，约3平米，墙面地