义乌银河湾项目义东工业园区广场项目发展战略及整体定位报告2010-0120082008--1010--2020杭州互联房地产咨询有限公司杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司初章我是谁？20082008--1010--2020义乌银河湾项目介绍义东工业园区广场项目杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司银河湾项目?基本情况○项目地块由杭州市房地产联合开发总公司与浙江雪峰房地产开发有限公司联合竞标获得开发权，是义乌市首次推出的最大最集中的城市住宅用地。○项目地块位于义乌市新义中路北侧、塔下村以南、前山头村西面至义乌江滨绿廊地块，位于义乌江边。20082008--1010--2020余政挂出（2007）38号地块的基本经济指标○项目总占地197293（195.94亩）。○地块现状：周边为规划江滨路、新义中路。地块内除东南角散布零星厂房外，其他均为空地。○项目地块目前属义乌市近郊农村，但随着义乌市城市化进程的加速，本区状况正加速转变。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司?区域位置20082008--1010--2020杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司?规划要求旨在开发一个高品质、高档次、能与周边自然环境协调、具有江南特色的花园式居住园区，区内的房产类型为小高层住宅、排屋、联体景观房。20082008--1010--2020要求布局合理、环境优雅、配套齐全、颇具时代感。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司义乌工业园区广场项目?基本情况○项目地块由浙江雪峰房地产开发有限公司竞标获得开发权。○项目地块位于义乌市廿三里街道，商城大道北侧、开元路西侧。○项目总占地28712.14（43亩）。20082008--1010--2020余政挂出（2007）38号地块的基本经济指标○地块现状：北面除廿三里派出所、法院以外，均为空地。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司?区域位置义乌国际商贸城-福田市场项目地20082008--1010--2020杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司?规划要求旨在开发一个高品质、高档次、能与周边环境协调、集大型商业、酒店和花园式高层商品房为一身的品质楼盘。20082008--1010--2020要求布局合理、环境优雅、配套齐全、颇具时代感。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司壹章我们置身何地？20082008--1010--2020义乌房地产的市场特性如何？杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司义乌市介绍?义乌区位：义乌市位于浙江省中部。东与东阳市相邻，南和永康市、武义县相连，西与金华县、兰溪市接壤，北同浦江县、诸暨市交界。?行政区划：市域面积1105平方千米，辖八个镇，五个街道办事处，总人口91.3万。义乌是中国小商品贸易中心，中国小商品城（小商品专业市场）成交额连续十年居全国第一。20082008--1010--2020?义乌荣誉：义乌是一个有着诸多出众特质的城市--全国18个改革开放典型地区之一，综合竞争力名列浙江省县级市首位，中国县级城市十大活力城市，中国最具潜力的会展城市，国家卫生城市，国家园林城市，中国优秀旅游城市，国家环保模范城市，和谐的移民城市……。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司绝对值（亿元）国内生产总值增幅义乌市经济发展水平493.3500420.9400352.0640%300.09?经济发展300260.3517.3%15.1%15%15.70%?国内生产总值：2008年全市实现地区生20012.10%20%100产总值493.3亿元，增长12.1%，高出全00%省平均水平2个百分点。人均地区生产总2004年2005年2006年2007年2008年绝对值(亿元)值68508元人民币，增长10.7%，按年平财政总收入增幅69.2均汇率折算，达到9864美元。7070%58.88?财政收入与支出：财政一般预算收入69.26060%5044.920082008--1010--202050%4035.0331.20%40%亿元，增长17.5%，其中地方预算收入完29.5428.0%28.10%3030%17.9%17.50%成37.8亿元，增长17.1%，财政一般预算2020%支出32亿元。1010%00%?人均收入与支出：全年城镇居民人均可支2004年2005年2006年2007年2008年配收入28708元，增长14.8%，人均消费城镇居民人均可支配收入绝对值(元)增幅性支出20769元，增长12.4%；农村居民3500028708100%30000250072157680%250001715319010人均纯收入11885元，增长15.9%，人均2000060%1500015.90%40%消费性支出8181元，增长2.8%。1000015.3%10.8%13.50%14.80%500020%00%年年年年年45678杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司000000000022222义乌市城市发展规划?城市性质和用地规模?　城市性质：现代化商贸名城。?　城市规模：城区城市人口规模：2005、2010、2020年城市人口规模50万、66万、95万；城区城市建设用地规模：近期（2005年）、中期（2010年）、远期（2020年）城市建设用地规模50平方千米、70平方千米、90平方千米左右；?城市形态与结构：总体上形成多组团，轴线扩展的城市形态结构。?　多组团：“一城多片”城市多组团。“一城”为义乌城区，“多片”以稠城、北苑、江东、稠江、后宅五个街道办事处的城区用地为为一体，以义乌中央商务区、义乌经济开发区、北苑工业园、江东科教文化居住综合区、后宅工业居住综合区和福田商贸文化居住综合区20082008--等六片1010--2020城市综合为依托构筑义乌城区。?　轴线扩张：以城市快速路系统为框架促进城市网络式、开放型轴线扩张；规划形成依托城西路、稠州路、城南路三条城区与中心镇之间的快速通道，并向金华、永康、武义、浦江与义乌的大陈、赤岸外围地区延伸。?居住用地规划?　　规划远期居住区用地2210万平方米，人均23.3平方米。?　　根据城市不同区位，以义乌江为轴线，依托各产业功能分区组织居住用地，构建多元居住模式，采用“居住区――居住小区、居住区――街坊、居住区――邻里”三种形式组织居住用地。其中新建区和已建新区以小区形式组织，对城中村、旧城住宅区以邻里式组织，对特色商业与专业市场街区以街坊式组织。?　　居住区用地布局：城中片、福田片、北苑片、后宅片、城中杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司片、下骆宅片、江东片、徐江片等。义乌市房地产发展现状?义乌房地产市场数据?第13届义乌房交会：50多家房地产企业，4家中介机构，参展楼盘60多个，展区总面积近万平方米。参展楼盘以周边县市楼盘为主，而义乌本地的新楼盘则少之又少。?2009年11月份，义乌商品房成交310宗，面积为5.43万平方米；二手房成交338宗，面积7.42万平方米。相比10月均有一定幅度增加。这和不少新人集中购置婚房以及房产刺激政策即将到期有较大关系。?特点20082008--1010--2020?新楼盘数量不多，尤其是高品质、高档次的规模小区很少；?房价较高，市区房价区间1.2-2万元；?购买力较强，投资性需求也比较旺盛。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司义乌市房地产发展现状?义乌二手房市场：2009年义乌市二手房市场交易十分火暴，义乌二手房市场出人意料地“量价齐涨”，房价上升幅度、成交量均为历年来之最。部分小区房价涨幅达到约50%，次新房楼盘成交均价较年初上涨45%左右；老小区成交均价上涨幅度达到27.7%，综合计算之下，二手房价格涨幅达到35%左右。?东洲花园：成交量较大，房价涨幅也居义乌首位（超过80%）。但东洲花园属经济适用房，由于其入市前价格较低，其房价涨幅并不能代表义乌二手房市场总体情况。?现代花园：房价平均涨幅50%，居第二位。20082008--1010--2020?国际村：房价平均涨幅48.50%，居三位。?特点?义乌现阶段规模大、建筑年份短、相关配套齐全以及小区环境好的次新房较少。?北苑区块发展势头最猛。其中，现代花园、国际村都是该区块的代表。杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司现代城市花园-排屋国际村东洲花园东洲花园小节认清市场，有助于我们的产品定位。义乌市经济发达，经济发展水平较高，房地产市场交易较为活跃，市场潜力较大。本项目两个楼盘均有一定规模，尤其是银河湾地块距国际商贸城和市区范围较近，适宜于做成高品质、高档次的优质楼盘。20082008--1010--2020杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司贰章我们的任务命题作文定价多少？高层？元/平方米20082008--1010--2020排屋？元/平方米如何定价？商铺？元/平方米互联房产咨询有限公司如何通过营销企划来支撑???杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司我们的思考多功能属性上寻求落脚点？从区域资源上去找支撑？20082008--1010--2020杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司那么，核心命题该如何解决？20082008--1010--2020杭州互联房地产咨询由公司杭州互联房地产咨询由公司首先，认清自己1、所处的销售时期处于历史最好，但仍有变量。2、所在区域价格尚有较大的上涨空间。3、外界对廿三里板块的认知有待加强。20082008--1010--20204、可塑性强，可以打造高端社区