））写字楼及公寓部分写字楼及公寓部分（（致：河南广汇实业集团有限公司·PAMA【广汇第三期】项目前期策划报告Page1目录目录一、项目发展背景研究一、项目发展背景研究二、项目定位研究二、项目定位研究三、项目建筑规划与产品开发研究三、项目建筑规划与产品开发研究四、项目经济效益分析四、项目经济效益分析Page2项目发展背景研究项目发展背景研究一、Page3当前主要房地产调控政策当前主要房地产调控政策5.1.11.21.31.41511.6郑州市社会经济发展状况郑州市总人口与区域人口情况郑州市产业结构研究城市发展规划和战略研究宏观市场总结及对项目发展的影响1.宏观经济环境研究0%0200220032004200520062007200820092010Q1Page4同比增长GDPGDP市社会经济发展状况市社会经济发展状况郑州郑州114.7%15.5%15.8%15.7%15.6%12.0%16.6%15%20%250030003500亿元.12.1%12.2%5%10%500100015002000111。积极向好的局面积极向好的局面、增长趋势增长趋势国民经济发展整体向好的趋势更加明显国民经济发展整体向好的趋势更加明显，，GDPGDP郑州郑州2009年郑州市主要经济指标增幅稳步提高，整体经济呈现企稳回升整体经济呈现企稳回升2009年完成生产总值3300.4亿元，比上年增长12%，整体经济企稳回升；2010年第一季度，主要经济指标继续保持平稳较快增长快增长。初步核算，一季度完成生产总值833.4亿元，同比增长16.6％。0%5%0200Page525.4%30%18.1%11.2%10%15%20%25%同比增长24.3%24.3%23.0%工业增加值2%.工业增加值242%24市社会经济发展状况市社会经济发展状况7%.237%23郑州郑州0%.1240%24.13.5%1112002200320042005200620072008200920101-5月60080010004004001400亿元12001200月份开始出现明显月份开始出现明显1010年年。。。0808全市工业增速从全市工业增速从经济总体保持扩张经济总体保持扩张，，4%.大冲击大冲击下降，重点行业如电力、铝工业、煤炭工业、钢铁工业等表现欠佳。至2009年，全年工业增幅仅为11.2%，为历年来增幅最低。从2009年下半年开始，随着经济环境的好转，工业生产逐月回升，发展态势趋向良好，2010年1-5月，规模以上工业完成增加值570.0亿元，同比增长254%25受2008年金融危机影响，郑州工业经济发展受到较规模以上工业增加值规模以上工业增加值全市工业运行在2009年下半年开始逐月回升，工业产值总体保持扩张工业产值总体保持扩张50%50亿元40%40%10%20%30%-20%-10%0%010200220032004200520062007200820092010Q1Page67%.157%15-35.4%39.9%同比增长进出口总额进出口总额市社会经济发展状况市社会经济发展状况21.7%13.5%28.6%24.7%郑州郑州1.11135.9%35.9%.5%.5%4203040年出现年出现0909，增长呈现快速下滑。口2009年，全市直接进出口总额36亿美元，比上年下降15.7%。其中进口14亿美元，增长5.4%；出口22亿美元，下降25.2%。外贸进出口总额外贸进出口总额受到全球经济尚未稳定的影响，全市外贸进出增长呈现快速下滑贸进出负增长，自2010年一季度始，下降幅度有所回升有所回升25%1600亿元0%5%02004002002200320042005200620072008200920101-5月Page7同比增长消费品零售总额市社会经济发展状况市社会经济发展状况消费品零售总额郑州郑州1.11111.5%11.4%16.4%14.5%16.3%19.0%23.2%18.9%18.7%10%15%20%600800100012001400增增亿亿，亿元亿元1434.81434.81.24124。其他行业零售额其他行业零售额；；6%增幅呈上涨趋势增幅呈上涨趋势.年完成社会消费品零售总额年完成社会消费品零售总额，156%1520092009元，比上年增长18.9%。分城乡看，城市消费品零售额1021.8亿元，增长19.7%；县及县以下消费品零售额413亿元，增长17.2%。分行业看，批零贸易业零售额1170.9亿元，增长19.8%；住宿餐饮业零售额239.8亿元，增长增长长14.3%。全市社会消费品零售额始终保持快速增长增长社会消费品零售额增长情况社会消费品零售额增长情况Page874420082008情况口7200200与区域人口72473620062006总人与区域人情况总人郑州市总人口市市郑州郑州52.716716200200121万人750730740720720700710市总人全年末年末市总人。‰‰4.8自然增长率自然增长率，，‰‰2008年全市人口出生率9.4‰，死亡率4.6口743.6万人，其中女性359.9万人；市区人口326.5万人；城镇人口463.5万人；非农业人口307.7万人。郑州人口稳步增长，增长幅度不大。郑州人口总数及增长态势郑州人口总数及增长态势2005200620072008Page9情况口101104107110434342424040与区域人4040口总人与区域人情况总人郑州市主要区域人口对比图市市7566郑州郑州27464.7163中原区二七区管城区金水区1217062020406080100万人万人120200200--年年20052005，。从主要区域人口对比图来看从主要区域人口对比图来看8年区域人口亦呈稳步增长态势。2008年，金水区总人口为110万人，同比增长了2.8%，依然是人口最多区域。其次为中原区，人口约75万人，较2007年增长了1.3%；紧随其后的是二七区，人口约66万人，同比增长了3.1%。郑州主要区域人口对比郑州主要区域人口对比郑州主要区域人口亦稳步增长，金水区人口依然最多区人口依然最多Page10第二次产业,54.6%市产业结构研究市产业结构研究第一次产业,3.1%业,郑州郑州次产3342.3%.三三次产业结构情况11第第次产，增长3.9%；第二产业增加值1801.6亿元，增长11.3%；第三产业增加值1395.8亿元，增长结业亿元亿元产结产，103103扬上持续重产业增加值一的比持续扬的比年第年第产业增加值DPGG占20092009业，产三。从产业发展看从产业发展看13.6%。三次产业结构由上年的3.2∶55.2∶41.6调整为3.1∶54.6∶42.3。郑州市第产占郑州市第构优化程度有较大提高。郑州产业结构逐步优化，第三次产业发展加快快郑州三次产业结构郑州三次产业结构Page11市产业结构研究市产业结构研究郑州郑州33.培育郑州国际生物产业基地培育郑州国际生物产业基地11，成为拉动全市经济快速增长的主要动成为拉动全市经济快速增长的主要动，工业和农业三大生物技术为重点工业和农业三大生物技术为重点、以医药以医药铝工业510亿元17%食品工业700亿元25%纺织服装业360亿元21%汽车工业449亿元30%装备制造业1200亿元27%概况概况生物工程及制药产业生物工程及制药产业———至2010年产值年均递增比例发展发展工业类别细项备注高新技术产业电子信息产业加快信息产业化项目，培育IT行业骨干企业新材料产业加快产学研结合，积极开发新产品，发展新型材料和精深加工优势产业优势产业传统产业建材工业1000万吨——耐火材料工业65亿元23.5%能源工业煤炭产量约5000万吨，电力装机总容量约700万千瓦——工业：至2010年，预计工业增加值达到1400亿元，年均递增13%郑州市的第二产业在地区生产总值中所占比例最大郑州市的第二产业在地区生产总值中所占比例最大力，郑州市十一五规划纲要指出，到2010年，工业增加值将达到1400亿元，年均递增13%。?工业是国民经济主要动力城市产业城市产业500500Page12并由此带并由此带，系列加快服务业发预计旅游总收入达预计旅游总收入达一，市产业结构研究市产业结构研究年年郑州郑州2010201033.至至亿元以上。商贸业郑州是国务院确定的商贸中心试点城市之一，预计到2010年，社会消费品零售总额达到1300亿元，年均递增13%。郑东新区会展中心的投入使用，使郑州会展经济蓬勃发展郑州会展经济蓬勃发展动上下游行业快速发展。11相继出台了相继出台了系列加快服务业发，，旅游业旅游业会展业会展业服务业类别备注市政府高度重视服务业的发展市政府高度重视服务业的发展、、郑州市委郑州市委概况概况，，以来以来发展发展”十五十五展的政策措施，郑州市服务业进入快速发展轨道，逐渐成为国民经济的重要支撑和新的增长点。十一五规划纲要指出，到2010年，服务业增加值将达到1350亿元，年均递增13.9%。金融业8%文化产业6%房地产业5%服务业类别预计2010年增加值占GDP比重物流业6%服务业：至2010年，预计服务业增加值达到1350亿元，年均递增13.9%?服务业加速发展“城市产业城市产业、、Page13金水区陇海铁路以北以商贸陇海铁路以北以商贸；；城市主要城区功能组合现状城市主要城区功能组合现状城市发展规划和战略研究城市发展规划和战略研究44.仓储站场用地仓储站场用地11、、商城商城、现代农业示范区。市区由中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、、汽车配套工业汽车配套工业确定了城确定了城、、》》。西部须水组团：以高新技