ClickClicktotoediteditMasterMastersubtitlesubtitlestylestyle太仓万达广场——前期商业市场调研及定位报告20112011年年66月月1313日日www.wanda.com.cn目目录录一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据4、结论一、城市概览德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓----中国江苏太仓一、城市介绍2.总体介绍2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七”世界500强企业太仓占16席全年证券交易额503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数42145户。全市下辖7个镇、3区2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08一、城市介绍太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9平方公里，其中水域面积285.9平方公里，长江面积173平方公里。位于江苏省东南部，长江口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海，西连昆山，北接常熟。“金三角”几何中心，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港，是长江下游地区最佳港址之一。被誉为国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称号。港口城市太仓，有锦绣江南“金太仓”、上海浦东“后花园”之誉，是江苏省经济最为发达的县(市)之一。太仓气候宜人、物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。3、经济数据3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8%城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9%固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个百分点。房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6%社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%一、城市介绍3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比）2010年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65%城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1%农民人均纯收入14662元，比上年增长13%城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81%城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30%城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米一、城市介绍4.4.结结论论?太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民相对富裕，具有一定的中高档消费基础。?二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均工资水平，对中高档消费起引导作用。?消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、区域概况1、区域介绍城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2１个社区居委会，6个行政村。是底蕴深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上海嘉定，西接昆山。至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新浏河穿境而过。近年来，城厢镇--“大力推进城市化，全力发展内外资”，全镇拥有规模企业104家，已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西部商贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住为一体的城市副中心。二、太仓介绍2、经济结构概况2.1经济数据按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增长15.8%；财政总收入180亿元，增长23.4%，城镇居民人均可支配收入30629元，增长12.1%；城镇登记失业率控制在2.25%。社会消费品零售总额达141元，比上年增长17%。二、区域介绍3.交通概况高速方面：区域内公路网健全，有204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。机场方面：上海虹桥机场（距35公里约半小时车程），上海浦东机场（约75公里，约一小时车程），新辟美国洛杉矶杉矶等国际国内航线8条，台湾航线增至每周2班，与高雄港缔结合作港。水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。公交方面：干支线29条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要客运重叠站。二、区域介绍4.结论区域经济对商业的影响：太仓市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府和主城区紧密相连,很多资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。区域交通对商业的影响:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）三、城市商业1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）太仓市目前有一个市级商圈——人民路商圈，百货店及商业街均集中于此，没有其他规模商圈商业规划：以人民路、太平路、郑和路、上海路为轴线建设“H”形的市级商业中心。--市级商贸中心位于城区新城中心西部，结合其它公共设施统一布置。--居住区级商业设施应结合居住区规划统一。文体规划：文化娱乐用地：规划文化中心两处，一处为宋文治艺术管，位于城区西部，设置太仓市博物馆、展览馆、图书馆、文化馆、艺术馆、音乐厅剧院等配套设施相对匮乏。区级文化娱乐设施结合区级商业设施设置欠缺。体育用地：城区内目前除一所高尔夫球场外，暂无其他综合性体育赛事单位或项目，文体娱乐活动场所匮乏。三、城市商业2.商圈分析主要商圈名概况分析居民生活水平及消费能力称人民路商圈形成于上世纪90年代太仓城区范围内，人口数量近18万，人均1、华联商厦，商业相对成熟，城市月收入1300-3400元，月消费能力：7002、新世界百货消费者认知度高，交通元-1600元左右。工薪阶层居多。3、南洋广场四通八达，太仓商业四4、华旭广场大企业位居于此。但业消费类型：除高收入人群以外，太仓城区居民多以本土消费为主，消费群体相对理态极其单一，主要是以性。私家车较多，交通便利，商圈较为成百货为主，室外步行街熟，没有区域限制，客流密集度高。尚未成熟。三、城市商业3.主要竞争对手分布图太仓万达广场太仓万达广场三、城市商业4.1重要商家分析简介：太仓华联商厦有限公司创比于1994年9月，营业面积15000平方米，经营品牌：天梭、梅花、百里、tata、Fiod、lapapayo、欧珀莱、凌志、艾格、Eland、阿玛施、沙驰、斯卡图及一线运动等品牌已悉数进驻，是全国县级城市中营业额较高的百货店之一。三、城市商业4.2重要商家品牌落位华联商厦品牌情况楼层品牌名称B1F优质良品、家丽物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳斋、飞利浦、九阳豆浆机周大福、亚一进店、潮宏基、NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG体验店、欧珀莱、欧莱雅、DHC、薇姿、露得清、玉兰油、佰草集、天梭、西铁城、依波路、梅花、百丽、TATA、1F天美惠、星期六、康莉、哈森、骆驼、SKAP、HushPuppies、Lapagayo、FIDO、BOSSSUNWENEland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤2F禧、黛安芬、安莉芳、曼妮芬维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪3F、爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王G&S、JACKJONES、LEE、路易诗兰、雅戈尔、沙驰、斯卡图、DEON、迪迪博尔、梦特娇4F、金利来、七匹狼、波司登、马克华菲、九牧王、比华丽保罗、普拉歌世、开开、杉杉NIKE、耐克360、阿迪达斯、新百伦、耐克童装、阿迪童装、李宁、米奇童装、依恋童5F装、巴布豆、ABC童鞋、斯乃纳童鞋、丽婴房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、罗莱、水星家纺三、城市商业4.