谨呈：南宁江宇集团江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／5／1614／5／16本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。地块概况总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米项目层面（按照补交地价后推算）地块四至大学区m631路老城区市政区政府市政府规划新城区30mm1m00362政路项目经济技术指标项目经济技术指标规划市占地面积140余亩净用地面积8万㎡路容积率5.09m东.1秀84明总建筑面积40万㎡8500㎡规划用途商住用地地块用地红线图取地成本2.25亿楼面地价560元/平米本报告是严格保密的。2地块概况地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场，地势平坦项目层面，建筑均为临建，易拆迁，地块内无优势自然景观，地块四至地块不规整，被规划市政路分割为三块地块内部1地块内部3m631路市政规划30mm1m003地块内部4地块内部262政路规划市路9m东.1秀84明8500㎡地块用地红线图本报告是严格保密的。3地块概况项目仅一面临街且临街面窄，商业氛围较为项目层面地块四至浓郁，但周边嘈杂，环境恶劣，且临近铁路和加油站55?东侧：东侧紧邻小路-明秀路北六里，路的另一侧为南宁建筑装饰材料市场（现已被荣和收购路市政，但荣和承诺保留专业市场）；规划30m?南侧：城市主干道明秀东路，6隔路相对的是大量中低档次的酒6店以及城中村；南侧中东角部分为管业批发市场和加油站，南侧路市政西角为农机物资大楼，沿街商铺4规划为低档次的五金机电水暖；2?西侧：通往振宁翠峰小区道路，道路旁为火车轨（该火车轨为2加油站检修用火车道，来往车辆不多，3m铁路.19每天不到十趟；84?北侧：振宁翠峰小区，04年开1发的楼盘，目前已入住。目前二431手楼均价为3700-3800元/㎡。本报告是严格保密的。4三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场区域的项目属性界定高容积率中等规模房地产开发项目?城市层面：三线省会城市南宁在房地产市场划分中属三线城市?区域层面：中心城区边缘位于南宁城区东北部的门户，中心城区边缘项目属于传统的专业市场区域，是一个专业市场多、流动传统专业市场区域人口多、老社区和城中村多的区域?项目层面：总建面40万㎡，容积率5.0，在南宁城区属于高容积率中高容积率中等规模等规模无景观资源周边环境嘈杂，无特殊景观资源，临近狮山公园本报告是严格保密的。5项目研究的工作阶段划分第一第一阶阶段段第二第二阶阶段段2010/11/272010/12/102011/01/17项目整体定位启动区定位基础资料研究及物业发展建议及物业发展建议营销战略与策略（中期汇报）（终稿汇报）?项目地块查勘?基础资料研究结?基础资料研究?项目营销战略及?城市研究及区域研论结论策略究?市场竞争分析?分期开发策略?启动区营销战略?住宅市场调研?项目本体分析?启动区定位及及策略?商业市场调研?项目发展战略及物业发展建议?其他物业市场研究整体定位??政府及专业人士访项目初步物业发谈展建议??消费者访谈经济测算?投资者访谈?经营者访谈本报告是严格保密的。6工作小组在实地进行了大量调查和研究实实地地调研与调研与踏勘踏勘专业专业人士人士访谈访谈商家商家访谈访谈及案例及案例研研究究进进行的行的研研究究调研内容：政府官员及专业人士商家访谈南宁现状研究??国美电器交通可达性?统计局?人口结构研究?苏宁电器?城市意向?南国早报地产版主编?人人乐超市?房地产市场研究?产业分布和发展现状?北湖街道办?佰乐迪KTV?商业市场研究?自然资源、重大设施?五村岭居委会主任?竹篱笆?酒店市场和公寓市场研究?房地产市场现状??榜样营销总监两岸咖啡?土地利用现状研究?商业市场及公寓市场现状?蔷薇传说?当地的士司机重大机遇影响研究?酒店市场现状?春城家具?……?规划对项目所在区域影响?投资者访谈?……案例案例相关研究?经营者访谈地产专业人士?合肥元一时代MALL?住宅快销模式研究调研区域：?南宁经纬行市场总监?南宁世贸西城?枫林蓝岸销售经理?城市发展商业布局研究?兴宁区?合肥家天下?青秀区?荣和山水美地策划师?成都金域蓝湾?西乡塘区?中鼎万象东方项目经理?南宁盛天茗城?江南区?盛天茗城置业顾问?南宁隆源国际?武汉融科天城?……?……?……本报告是严格保密的。7项目属性界定核心问题结构化分析发展模式研判整体发展战略及整体定位各物业类型定位整体规划及项目经济测算本报告是严格保密的。8项目开发目标与限制性条件客户关注的问题：开发目标?项目如何打造成片区焦点？目标1：2010年10月入市，首期快速回首期快速回现现，实现滚动开发?住宅如何突破区域销售限制，实现快速回现？目标2：实现项目整体价整体价值值最大化最大化，部分物业可考虑资产沉淀?商业体量、功能、业态如何确定？租售比如何确限制性条件定？临街面窄如何解决？?启启动资动资金非常有限金非常有限，要补交不少于1.5亿元的增容费。?酒店需不需要做？何种?容积率R=5；档次？客户语录集团明年将会有6-7个项目同时启动。这个项目我们就是要回现。——刘董、邱总计划分三期开发，低开高走。一期10万平米。三年走完30万平米的量。——刘董9客户目标解析：首期快速回现，实现滚动开发?寻找项目发力点——南宁市场竞争激烈，如何寻找及打造项目发力点，实现项目快速回现?寻找合理的启动方式——物业类型比较多，以哪种物业启动才能实现快速回现项目整体价值最大化?挖掘地块价值——从城市、区域层面判定地块整体价值?优化物业配比——通过市场研判，确定基本的物业类型、各物业体量及定位10限制条件限制条件分分析析11：：启动资金非常有限——在容积率为5，且要快回现的条件下，本项目必然以住宅开发为主体来启动启启动区的动区的选择选择预计实预计实现现售售价价预计实预计实现现销售销售量量预计实预计实现现销售销售金金额额与与开发商的开发商的初步设想拟合初步设想拟合住宅4500元/m280000m2-10000m23.6—4.5亿★★★★★商业18000元/m210000m21.8亿★★★住宅+商业——　　——介于前两者之间★★★★通过以上分析，住宅的年回款量住宅的年回款量远远远远高于商高于商业业，且，且风险风险相相对对较较小小，在首期要求快速回现的情况下，建议先启动住宅。11限制条件限制条件分分析析22：：容积率——随着容积率变高，物业类型逐渐混合SOHO现代城北京当代万国城MOMAR＝5.7，居住R＝5.44，居住82％7.07.083％综合体：高档住宅、公寓、商业综合体：高档住宅、写字楼86.56.5、公寓、商业、写绿景.蓝湾半岛字楼6.066.0R＝5.18，居住建外SOHO85％R＝6.07，居住5.55.5一般品质住宅+少量580％商业配套35.05.0综合体：高档住宅、中信红树湾公寓、商业、4写字楼4.54.57高层约R＝3.4，居住4.04.099％星河国际高品质住宅+少量公寓、少京基御景东方R＝4.5，居住量商业配套R4.633.53.5283％＝，居住741世茂滨江花园极高密度高层住宅％高品质住宅+集中3.03.0R＝3.17，居住99％+集中商业商业商业、商务、居住功能为主，高品质住宅+少量公寓、少量商业配套少量商业配套居住功能混合中高中高品质纯居品质纯居住住功能功能项目容积率项目容积率商住商住混合混合项目项目随着随着容积率的容积率的提升提升，物业，物业类型类型多多提升潜力有限提升潜力有限种种多多样样，但是，但是居居住住功能仍功能仍然是主然是主体体12限制条件限制条件分分析析22：：容积率——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，容积率为５时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态中小规模项目中大规模项目容积率建外SOHO星河国际SOHO现代城R＝6.07，184亩R＝4.5，51亩7.0R＝5.7，109亩综合体：高档住宅、极高密度高层住宅综合体：高档住宅公寓、商业、写字楼6.5+集中商业、公寓、商业、写字楼绿景.蓝湾半岛76.0R＝5.18，66.6亩8一般品质住宅+部分世茂滨江花园5.5集中商业6R＝3.17，331亩2高品质住宅+少量公寓、少5.0量商业配套31北京当代万国4.5MOMA城中信红树湾R＝5.44，182亩高层R＝3.4，244亩4.0京基御景东方综合体：高档住宅、高品质住宅+少量公寓、少公寓、商业、写字楼R＝4.63，75亩量商业配套3.5+高品质住宅集中商业543.05075亩100亩150亩200亩300亩规模亩13限制条件限制条件分分析析22——R=5.0意味着什么？如何实现？通过以上案例分析，当R=5.0时，物业类型逐渐混合，多以综合体形式（住宅、商业、写字楼、公寓等）出现，或以高密度住宅和集中商业形式出现。R=5.0可实现方式方式方式一一东西向住宅（含公寓）大量出现　荣和中央公园方式方式二二点式高层塔楼大量出现+集中商业　星河国际商业、写字楼、公寓等非住宅性质方式方式三三　北京现代SOHO物业出现通过地块价值判断，方式三是合理的方向14R=5.0对本地块意味着什么呢？如果北地块保持3.5的高容积率，南地块占地面积3万平米时，南地块的建筑面积容积率将达到6.5~7.5　北地块南地块　占地面积容积率建筑面积占地面积建筑面积容积率m6住宅方案A63.5212199.531路市政方案B53.517.5322.57.5规划方案C4.53.515.753.524.256.930m方案D43.5144266.5住宅