仲量联行战略顾问部年月200910合肥政务新区项目开发策略研究终期报告1一、宏观房地产市场周期和影响研究二、高密度综合项目案例研究三、项目整体定位建议四、办公楼定位建议五、商务公寓定位建议六、住宅定位建议七、零售定位建议八、项目整体规划建议九、财务分析十、项目开发建议总结目录……………………………………………………3……………………………………………………………...18………………………………………………………………………52…………………………………………………………………………56………………………………………………………………………136…………………………….……………………………………………192…………………………………………………………………………280……………………………………………………………………360……………………………………………………………………………383………….………………………………………………………….3952客户访谈市场研究通过静、动态财务分析评估???解决方法政务新区发展趋势研究周边项目研究政府访谈???本地市场供求平衡宏观计量经济学模型国内外案例判断未来供需情况国内外案例本地项目价格比较计量经济学模型微观需求访谈本地项目研究先进城市分析微观需求访谈引入市场类住宅产品增加商务公寓卖点客户访问和建筑设计公司访谈（，中建国际）增加公寓型住宅研究提供设计支持年动态财务分析（包括净现值、内部收益率和敏感性分析????????????????HOK20难点基于客户和仲量联行双方所签订的研究框架、项目启动开展的客户高层访谈、中期和终期（报告初稿）的交流，仲量联行认识到金大地政务新区综合项目存在如下亟待解决的难点，在本报告中我们将充分利用我方在合肥本地的详细调研和我方独到的研究方法为贵方提供解决方案。1、整体定位：面对合肥市传统商业商务中心的竞争压力，本项目如何定位以便前瞻性配合政务新区的规划2、物业配比：本项目为综合用地，如何形成协同的物业组合实现良好的社会及经济效益3、开发分期：合肥未来房地产市场整体物业供应较大，如何通过合理的分期开发提高吸纳量避免资金沉淀4、市场指标：在变化中的经济和市场环境中，如何科学预测本项目销售时（未来五年）的租金售价5、目标客户：合肥及政务新区的产业/人口结构不断提升中，如何结合现状和未来的趋势准确甄别目标客户6、住宅比例：本项目住宅比例较低，如何寻找其他的房地产产品以便降低商业项目的开发风险7、规划要求：本项目建筑密度低而容积率高将是规划师/建筑师的一个挑战，如何从市场研究帮助他们的设计8、商务公寓：边缘产品商务公寓的层高变化将直接影响建筑面积/价格/成本从而影响回报，如何决定其层高9、财务回报：应用于销售型住宅的静态财务分析不适合经营性物业，如何进行合适的财务分析本项目开发难点和重点3一、宏观房地产市场周期和影响研究4房价指数成交量指数在渡过年严峻的时期后，由于一连串赋税优惠政策刺激需求，美国房地产市场开始逐渐回暖。年的税制改革删除部分以房产投资抵税的优惠，房市受到冲击。自年开始的三年，房地产市场已经进入自第二次世界大战后最严峻的衰退。这波全面性的景气衰退主要起因为房地产供给过剩与银行紧缩放款。美国的房地产市场自年之后开始了一段长达十多年的繁荣，主要源于股市表现优良、企业获利使整体经济面转好，银行宽松的贷款政策使更多人符合购置房地产的条件。年后，房地产相关衍生性金融商品的发展成熟提升了房地产的流通性，进一步促使价格的飙涨。直至年，房地产的价格指数已从年最低点飙升，价格增长达三倍之多。这段期间也出现了短期的价格波动，如年网络产业泡沫对房地产影响极大，但长期市场仍呈现向上增长的趋势。19821986199019932000200719932001美国房地产市场周期概述608010012014016018020022024019841986198819901992199419961998200020022004200620085房价指数价格变化-10%-5%0%5%10%15%1990Q31991Q11991Q31992Q11992Q380859095100105110115120房价指数价格变化美国房地产价格指数变化美国房地产价格指数变化1987Q3-1990Q11990Q3-1992Q4年的景气衰退1987-1992(1)年第二季度起，美国经历了五年的房地产价格下跌。房地产价格指数自年第二季的下降至年第四季度的。平均每季度的跌幅均在以内，其中曾有数次的房价回升，但仅维持一到二季左右，回升幅度也不明显。依据房地产价格的涨跌变化，这阶段的景气衰退可划分为二阶段，即年至年第一季度的第一阶段与年下半年至年的第二阶段，以年上半年房价的短暂上涨作为分水岭。第一阶段的价格跌幅并不明显，总跌幅约为，年均跌幅为。第二阶段的房价总跌幅为，年均跌幅为。????-10%-5%0%5%10%15%1987Q31988Q11988Q31989Q11989Q31990Q18085909510010511011512019871987112.24199282.9710%1987199019901992199012.9%4.97%21.04%8.86%6成交量指数成交量变化-10%-5%0%5%10%15%1990Q31991Q11991Q31992Q11992Q360708090100110120成交量指数成交量变化美国房地产成交量变化美国房地产成交量变化1987Q3-1990Q11990Q3-1992Q4年的景气衰退1987-1992(2)此段经济衰退期间内，成交量萎缩显著，房地产成交量指数自年第二季的下降至年第四季度的。相较于价格的变化，成交量的涨跌波动较大，每季涨跌幅的变化可达正负左右。第一阶段成交萎缩约，年均成交量跌幅为。第二阶段成交量下跌，年均成交量跌幅为。???1987108.19199277.5410%17.32%6.93%17.45%7.75%-15%-10%-5%0%5%10%15%1987Q31988Q11988Q31989Q11989Q31990Q1607080901001101207204060801001201401602008200620042002200019981996199419921990新加坡建屋发展局在年代初期放宽公共住房的购买限制，以及私有房产制度的开放刺激了房价的迅速增长。年政府出台一连串政策，防止房地产过热的情况。年亚洲金融风暴。年政府出台政策加强对私有房产投资资格的审核。年网络产业泡沫。年放宽外籍人士购房贷款限制。年席卷亚洲，政府随即释出亿千万的救市措施。年后，后时期的经济复苏，带动房价的上涨。政府出台房地产退税政策与赋税优惠政策，短暂刺激房市。90199619972000200120012003SARS232004SARS新加坡房地产市场周期概述8204060801001201401602008200620042002200019981996199419921990周期自年第一季至年第一季截至，历时共年左右。房地产价格走势房价指数自年第一季的下降至年第一季的。房价总跌幅为，年平均跌幅为。每季房价的下跌幅度在到之间。????1997199921997136.9199999.928.05%11.62%0.4%7.1%-10%-5%0%5%10%15%20%1999Q21998Q41998Q21997Q41997Q21996Q460708090100110120130140150房价指数价格变化形成原因有鉴于房价自年代后开始快速增长，年新加坡政府出台一系列抑制市场的政策，如提高购屋自付款的比率及契税、增值税，以防止房市过热。年亚洲金融风暴发生，加深了房地产价格下跌幅度。新加坡房地产价格指数变化??80199619971996Q4-1999Q2年的景气衰退1997-19999204060801001201401602008200620042002200019981996199419921990周期自年第二季至年第二季截至，历时共年左右。房地产价格走势房价指数自年第一季的下降至年第二季的。房价总跌幅为，年平均跌幅为。每季跌幅较前次景气衰退为小，约在以内。形成原因年新加坡政府出台加强对私有房产投资资格的审核，购买私有房地产者必须进行个别审核的程序。年网络产业泡沫，影响投资者购房信心。??????2000200222000111.95200295.713.86%5.94%3%20002001-10%-5%0%5%10%15%20%2002Q22001Q42001Q22000Q42000Q260708090100110120房价指数价格变化新加坡房地产价格指数变化2000Q1-2002Q2年的景气衰退2000-200210年代后，日本经济高速增长，生产和需求旺盛，大量剩余资金涌动，致使股票和房地产价格暴涨。房价的飚涨，使民众将地产视为主要投资方式，造成需求的快速增长。日本金融机构宽松的贷款政策，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。初期东京地区的地价急剧上涨，随后蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。自年起，有鉴于经济已濒临泡沫化边缘，日央行在几个月内多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。年初，以东京证券交易所股市迅速下滑为开端，日本地价随之暴跌。随后，日本经济出现了明显的停滞和下滑。年增长率达，到年仅为日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期。世纪年代对日本来说，成为了失去的十年和二战后的又一次战败。