静安豪景苑二期客户研究上海中原事业二部Shanghai03.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1Part1宏观政策走势?CopyrightCentalineGroup,2010一、宏观政策分析政策走势：目前仍在消化观望期，中长期态势不定?政府层面：从严政策态度明确?市场反映：结果仍然有待验证，高端物业影响大?方向预测：保障房供应持续上升，商品房将更靠近市场化时间4月份9-10月份2011年1月关键词新“国十条”“限购”新“国八条”\“沪九条”抑制不合理住房需求上海房产税落地核心点首付提高到3-5成此前清零，本地外地仅限购1套限购升级为禁购利率更严格首付、利率提高9-10月上旬楼市报复性回暖导致5-8月成交量大细则观望期结束，走势逐步明确市场影响引发新的调控预期房产税呼声增大跌价格依然坚挺，成交量大幅下跌10-11月再次下跌调控力度?CopyrightCentalineGroup,2010整体住宅市场2011年第一季度供求比为1：0.87，供大于求。成交均价22389元/平方米，比2010年全年均价上涨3%。数据来源：上海佑威房地产系统2011年3月数据截止至3月27日?CopyrightCentalineGroup,2010整体住宅市场2011年3月供应放量，供应面积达到83万方，同比增长15.3%，但成交仅29万方，同比下滑63.7%。成交均价同比上涨7.6%，环比微涨3.2%。国八条、沪九条1月底二套房首付提高、限购令升级、房产税出台国十条限购数据来源：上海佑威房地产系统2011年3月数据截止至3月27日?CopyrightCentalineGroup,2010?CopyrightCentalineGroup,2010?CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1细分公寓市场容量?CopyrightCentalineGroup,2010二、细分市场容量从目前静态市场来看，上海高端公寓8万以上单价已属于普遍豪宅价格10万以上单价成交仍属于初级阶段，5－8万成交量非常大市场基础殷实上海近3年以来，即2008年以来合计各单价段公寓成交总量一手成交二手成交合计年平均单价10万以上1511917055单价8万以上（含10万以上）45195546177单价5－8万2653117238251242单价3－5万147379630243677911一手数据时间段：2008年-2011年1月-2月26日，二手数据时间段：2008年-2011年1月31日，数据来源：上海市房地产交易中心?CopyrightCentalineGroup,2010Part2.1细分公寓市场成交变化?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交走势1月底新政出台后，2月成交量暴跌93%，3月稍有回暖，但成交仍不及1月的四分之一。全市一手5-8万公寓成交2009年成交885套2010年成交14232011年成交套264套新政出台?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交走势因成交基数小，新政后2月下降66%全市一手8-10万公寓成交2009年成交113套2010年成交86套2010年成交16套新政后?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交走势1月到达近2年的成交高峰顶点，2月成交暴跌89%。二手全市5-8万公寓成交2009年成交502套2010年成交546套2011年成交2009-2011年2月全市5-8万二手公寓市场147套7520712761310625316226062123602921126051059917608285963761298587195885258019580506327460253619735888259735598315960759714589668456376578188370726866新政后暴跌60575389%443837303025261820201614946月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月02021112345678912345678912111111年年年90110100成交套数0成交均价222?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交走势二手全市8-10万公寓成交2009年成交30套2010年成交44套2011年1-2月成交8套新政后?CopyrightCentalineGroup,2010Part2.2细分公寓市场成交分布?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交结构一手总价800-1200万区域成交：静安供应稀缺，需求仅占1-2%5%17%8%浦东新区48%10%普陀区30%杨浦区闸北区24%3%虹口区3%3%5%1%长宁区1%0%3%4%徐汇区9%14%32%静安区卢湾区2%14%黄浦区1%15%6%9%7%6%5%3%2009年2010年2011年1-3月数据来源：上海房地产交易中心上海中原数据库20113327?CopyrightCentalineGroup,2010年月数据截止至月日二、高端细分市场成交结构二手总价1200-1500万区域成交，静安供应稀缺，需求仅占1-2%22%36%闵行区5%浦东新区54%1%普陀区杨浦区12%25%闸北区1%虹口区1%4%11%1%1%长宁区0%5%1%徐汇区8%20%9%静安区2%5%17%卢湾区14%黄浦区20%11%8%2%1%2009年2010年2011年1-3月数据来源：上海房地产交易中心上海中原数据库20113327?CopyrightCentalineGroup,2010年月数据截止至月日二、高端细分市场成交结构二手总价800-1200万区域成交2009-2011年静安区二手成交楼盘，由6%上涨至16%；2011年2月成交占比高达33%。1%7%5%5%12%1%杨浦28%30%44%徐汇42%35%普陀7%8%浦东闵行1%2%16%14%7%卢湾13%5%5%33%静安6%11%2%4%1%1%黄浦38%39%虹口28%26%22%长宁2009年2010年2011年1-1月2月2月?CopyrightCentalineGroup,2010二、高端细分市场成交结构二手总价1200-1500万区域成交总价在1200-1500万公寓主要集中在浦东，静安区仅占3%-4%5%7%6%35%徐汇48%55%浦东11%卢湾4%静安2%0%10%黄浦10%虹口1%3%42%1%长宁35%23%2009年2010年2011年1-2月?CopyrightCentalineGroup,2010新政前后Part2.2高端公寓市场热销楼盘?CopyrightCentalineGroup,20102010年10-11月全市5万以上成交公寓TOP10单位：㎡，元，元/㎡排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1仁恒怡庭杨浦32680147193815701959306尚海湾豪庭2（9#、10#）?徐汇1011940656129617648443尚海湾豪庭徐汇944238659613080698594西康锦城普陀857164452079830527465上海星河湾花园一期闵行737422382851241519196香梅花园浦东331620188958320569897君御豪庭静安249717142503685570628仁恒河滨城浦东191714104469619545099豪景苑虹口163313971160045948310徐汇苑二期徐汇151779520975562759?CopyrightCentalineGroup,20102010年12-1月全市5万以上成交公寓TOP10单位：㎡，元，元/㎡排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1兆丰嘉园二期长宁83784849536944459129尚海湾豪庭2（9#、10#）徐汇784230481477505613973老西门公馆黄浦641861392538433611604尚海湾豪庭?徐汇613715461119642751335九龙仓玺园?杨浦566629287057027506626远雄徐汇园?徐汇545345312204744572527中星美华村?长宁503721279520655554988徐汇苑二期?徐汇342416225002962657059华润外滩九里苑?黄浦32111433458580010418510西康锦城?普陀31942617413780954526?CopyrightCentalineGroup,20102010年2-3月全市5万以上成交公寓TOP10单位：㎡，元，元/㎡排名名称区域成交面积成交套数成交金额成交均价1仁恒怡庭杨浦864531643375918744222华润外滩九里苑黄浦14637116431407796003远雄徐汇园?徐汇822746467014565344西康锦城普陀537428988601539415中星美华村长宁493225884912525136汤臣一品大厦浦东4341609483221404767豪景苑虹口354320701123585048世茂滨江花园4#楼浦东353225488704721109翠湖天地嘉苑2卢湾35315679006116107010海珀日晖卢湾31612846092890109?Copyrig