一期价格报告新联康（中国）2011.4.9框架1发展商目标2项目八大分析3价格策略1、发展商目标?全年快速去化20万㎡项目目标?合理价格入市，快速回笼资金，“现金流项目”形成开盘热销，当月去化70%开盘目标即700套，同时为后续销售造势?对去化速度的要求大于对价格的要求；?在保证去化量的前提下实现利润。框架1发展商目标2项目八大分析3价格策略2、项目八大分析2.1、全国市场2.2、沈阳市场2.3、浑南市场2.4、项目分析2.5、产品分析2.6、客户分析2.7、竞争分析2.8、案例借鉴2.1宏观市场情况分析2010年全国市场表现2010年重大政策回顾：国十一条出台，强3月10日调房地产用地监控。4月17日停放三套房贷二套房以住房套4月21日数界定不再以贷款为准央行年内第三次上调存5月2日款准备金率三部委发文明确个6月4日人房贷二套房认定标准契上，停9月29税调暂日三套贷款。沈阳出台契10月13日税细则全面停放三套住11月3日房公积金房贷2010年的诸多调控，市场却未受到明显抑制，催生政府从严政策的继续出台。2011年1月26日，国八条出台。2.1宏观市场情况分析国八条新政主要条款关键内容点评明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从1、进一步落实地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。通过行政手段调控房地产市场转为直接调控方政府责任房价多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的2、加大保障性安扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供居工程建设力度房发展应3、调整完善相关加大房产交易成本，打击投资投机，完善个买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建税收政策，加强税人住房信息系统为后续的房地产税制改革打立和完善个人住房信息系统。收征管下基础4、强化差别化住对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低此前是二套房贷首付款比例是50%房信贷政策于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年5、严格住房用地确保保障住房建设用地供给，明确土地招拍的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。供应管理挂制度改进方向大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一6、合理引导住房定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限限购更加严厉、设计城市更广需求购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。7、落实住房保障对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向国务院做出报告，有关明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和和稳定房价工作的部门根据规定对相关负责人进行问责。落实约谈问责机制8、坚持和强化舆对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引舆论引导住房合理消费论引导导居民从国情出发理性消费。“国八条”新政，被视为10年限购政策的升级版，是目前为止最严厉的限购政策。2.1宏观市场情况分析2011年“国八条”与2010年“国十条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”对稳定房价、推进保障性住房对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要问责建设工作不力，影响社会发展向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关和稳定的，要追究责任。负责人进行问责。行政手段升级各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制地方人民政府可根据实际情况定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家限购，采取临时性措施，在一定时庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳期内限定购房套数。税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不二套房贷款首付50%，利率不差别化利率低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上海可以上调。经济手段升级买住房不足5年转手交易的，买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入税收差额征收营业税。全额征收营业税。作为“国八条”绝对是“国十条”的升级版，无论从行政手段还是经济手段来看，各项政策均直指房价，这也表现了政府对调控房价打压房地产市场的决心。2.1宏观市场情况分析调控手段分析信贷全年收紧《2010-2011年中国商业银行运行与展望》，2011年预计信贷控制将更趋严格，预计2011年底之前准备金率至少还将上调4次，每次0.5个百分点；而明年房地产市场调控不会放松，楼市调控下个人按揭和房地产开发贷款也难以快速增长。1月新国八条国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。2月限购令国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产的市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。多种调控手段并用，直指高房价，以保障民生为重点，抑制房价以及投资性购房需求。2.1宏观市场情况分析影响评判短期市场量价将受到显著影响在严厉限购政策之外又出台房产，2011年全国商品房销售面积税将产生叠加效应，加大高端住下降和价格结构性下跌可能性宅市场的波动。加大。短期行政调控房价、限购与中房产税试点范围将逐步扩大，但长期税制改革相结合，房地产需警惕税收转嫁和普通居民住房市场运行格局将发生显著变化负担增加。。2011年全国商品房销售面积下降和价格结构性下跌可能性加大，房价出现大幅波动。2.1宏观市场情况分析新政后续影响近6个月全国主要城市住宅成交面积走势（10.9-11.2）在新政频出的背景下，12月之后全国主要城市住宅销售面积呈现下降的趋势，在1月国八条新政出台，2月成交量更是急剧缩水，几大城市的成交量缩小一倍以上。近6个月全国主要城市住宅成交金额走势（10.9-11.2）在成交量大幅缩水的销售状况下，全国主要城市的住宅销售金额也在1-2月间出现急剧下滑的形式。近6个月全国主要城市住宅成交套数走势（10.9-11.2）国八条出台，住宅成交面积、金额、套数等等都出现了较大幅度的下滑，且缩减程度都在两三倍以上。近6个月全国主要城市成交面积、金额、套数出现急剧下降，宏观调控初见成效。2.1宏观市场情况分析新政后续影响租金市场火爆上涨受新政影响，部分购房居住需求受挤压转至租房市场，使得市场呈现租金上涨态势。2.1宏观市场情况分析新政后续影响我司操作项目综合反映我们通过分析本司全国20个城市、三大片区所有项目的最近六周的来电、来人情况来分析政策影响：东北片区长三角华北片区同比增幅1月2月1月2月1月2月来电44.34%-31.37%-77.90%-22.22%-80.26%-91.67%新访-13.17%-29.27%-89.32%-27.33%4.00%-89.66%回访-25.00%25.00%15.60%141.18%-69.83%-50.00%东北片区长三角华北片区环比增幅1-2月1-2月1-2月来电-6.82%12.81%-8.74%新访-7.24%-1.46%-10.68%回访-5.06%-6.59%-13.05%?环比上看，全国主要城市的来访量基本呈下降趋势，华北片区下降幅度相对较大，来访量下降10%左右，?对比去年同期，以投资和改善为主的长三角地区和华北地区明显受到冲击，从一月份开始来访量已经明显低于10年同期，客户观望态度明显；目前看，虽然新访量下降较快，但是老客户回访量却高于去年同期水平2010年调控政策频出，进入2011年，新政调控力度继续加大，市场继续下滑，下行态势还将持续。2.1宏观市场情况分析小结?2010年调控不力，2011年更严厉的调控新政出台，多重手段并行彰显政府坚决打压房地产市场的决心与信心；?尽管面临春节传统销售淡季，但主要城市成交量、成交价同比去年均有不同程度波动，调控初见成效；?伴随调控的持续深入，结合中长期税制改革，未来全国房产市场的下行态势可能还将继续。2、项目八大分析2.1、全国市场调控显成效，量价下滑明显2.2、沈阳市场2.3、浑南市场2.4、项目分析2.5、产品分析2.6、客户分析2.7、竞争分析2.8、案例借鉴2.2沈阳市场情况分析沈阳限购令细则3月8日，沈阳限购令执行二环内限购，相对一线城市来说，力度较为温和。2.2沈阳市场情况分析限购前市场表现开发商抢先开盘恒大华府2月19日开盘华润悦府开盘销售一般2月10日仓促开盘，当天推出131套房源，成远洋和平府交71套房源。2月17日开盘，推48套销售约50%促销短信乱飞以限购为名，多和平绝版别家开发商抓紧时购令’出台‘限墅规划，3…在即…公里内尽享间促销。中海地产提醒金廊鼎级配购房者买房要套，……把趁早……握限购令前晋升顶尖圈层各大开发商担心处于政策被动赶在限购令出台前集中开盘，大力促销，短期内市场的竞争形势加剧，促销优惠花样翻新。2.2沈阳市场情况分析客户类别影响对自身购房计划影响不大对于限购令出台存在降价预期刚需客户短期内出现观望伴随市场调整适时出手对其