保利番禺区桥南项目定位报告世联地产2010-07项目印象●区域项目位于番禺区市桥南，沙湾镇南部居住规划区内，距市桥中心仅10分钟车程。番禺市桥2003－20102000米年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划本案为高标准的南部住宅示本地块区住范区，规划该区可容纳居部南镇20000人。项目处于规湾沙划区内。地理位置：本项目位于广州市番禺区沙湾镇桥南街市良路南侧，南城路北侧，离番禺市桥2000米，到广州市天河体育中心，车程约40分钟。项目印象●配套项目为市良路与南城路交汇处，交通便利，且周边楼盘多，区域居住氛围浓厚，但步行可享配套不多番禺市桥项目位于2007年番禺地王“万科金色城品”对面，周边同时还有本案金沙湾花园、昊龙花园、喜盈雅境等项目，区域比较成熟，是本案沙湾镇比较成熟的居住区域。那个位置环境还不错，在南郊，周边也挺多楼盘的，交通挺好的！—番禺市桥珠宝店老板钟先生项目印象●四块四至无景观资源。项目两面临路，存在一定的噪声影响；南面是未开发的居住用地。北面市良路及住宅西农地东面南城路南临池塘北临市良路马路及住宅东临南城路本案市良路南城路本案项目本体南临池塘西临农地项目印象●经济指标中低容积率、小规模、限高60米项目内容地块名称番禺区桥南街市良公路南侧占地面积22978平方米市良路建筑面积48000平方米公建面积2580平方米绿化率≧30%容积率2.2其他条件限高60米南城路未开发住宅用地项目印象番禺市桥南·无景观资源·中低容积率小规模项目区区位位··距市距市桥桥中心中心仅仅1010分分钟车钟车程。程。配套配套··步行可享不多，但居住氛步行可享不多，但居住氛围浓围浓四至四至··临临路有噪音影路有噪音影响响指指标标··小小规规模、限高模、限高6060米米思考：无资源支撑，同时面临地块规模不大，项目如何定位？1市场背景项目竞争市场环境1、片区住宅市场分析2、区域公寓市场情况竞争项目分布尚东尚筑中颐海伦堡博学公馆奥园广场星辰时代豪园喜盈雅境雅居乐福景路项目昊龙花园番禺奥园冠军城万科金色城品桥南板块在售项目桥南板块待售项目周围板块在售项目桥南板块住宅市场：在售供应量少，主流户型为110-150㎡三房，销售均价为12000元/㎡毛坯，平均销售速度20套/月。在售均价销售速度项目　位置面积区间主力户型（元/㎡）（月/套）海伦堡番禺市桥南区福德三房：123㎡、149㎡16000（毛坯）3房、4房27流金岁月路223号四房：180㎡21000（带6000装修）光明南路南区公园喜盈雅境对面（番禺奥园附4房208㎡和310㎡11000（毛坯）4近）万科番禺沙湾镇得贤路复式4房136㎡17000（毛坯）20金色城品837号沙湾镇市良路9号番禺奥园尾货阶段（市桥南区金业别3-5房110-300㎡13000（带3000装修）冠军城墅花园内）1三房单位：番禺桥南街中华大昊龙花园3房、4房94㎡、118㎡、130㎡10000（毛坯）40道893号四房单位：140㎡?户型：主流三房区间为110-150㎡，主流四房区间为140-310㎡，少量一房二房单位；?价格：毛坯价9500-16000元/㎡不等，主流区间为12000元/㎡，带装修的项目走品牌豪装路线，装修值2500-6000元/㎡。?销售情况：小户型项目和品牌项目消化速度较快，月均20套。1桥南板块：舒适型住宅项目户型入门槛为130㎡三房，毛坯均价13000元/㎡，总价165万起，月销售速度为17套/月，主力客户群为番禺本地客销售速度建面规模均价总价区间项目　面积区间（月/配套（万㎡）（元/㎡）（万元）套）16000（毛距离三号线市桥站为10分钟距离，三房：123㎡海伦堡坯）周边配套有禺山高级中学（省一级4.9、149㎡190-36027流金岁月21000（600学校），市桥实验小学，南珠商贸四房：180㎡0装修）城等禺山高级中学、番禺中学南区校园四房：208㎡11000（毛、市桥实验小学等数家优等教育资喜盈雅境20230-3504和310㎡坯）源，社区内将配套建设高标准的省一级小学、幼儿园等教育设施12000（毛坯周边拥有信和超市、大润发购物广，实际成交万科复式四房：场、奥园广场等购物场所，拥有市7.2价，2期对165-18020金色城品136㎡桥实验小学、禺山高级中学、番禺外报价中学、象贤中学喜盈雅境园林由泰国专业园林专业设计17000公司）舒适型项目特点：?周边配套成熟，交通便利；?大规模社区，社区拥有超市、幼儿园等配套?户型设计宽阔舒适，三房区间为110-150㎡，四房区间为180-200㎡，另有136㎡复式产品；?产品创新，万科金色城品的20㎡入户花园，入户花万科金色城品展现了最新研发园及阳台成180度角度，户户有景，可双向观望不同的的户型产品——空中叠院小区景观。桥南板块舒适型住宅项目：海伦堡流金岁月定位为“南广州国际级江景精品豪宅”，入门槛为123㎡三房，总价区间190-230万，月均销售速度27套。项目内容物业类型联排别墅、高层占地面积5002平米建筑面积49328平米天际泳池容积率2.35滨地址番禺市桥南区福德路223号下沉下沉式式会会所所江风海目前在售户型有123㎡3房、149情㎡3房和180㎡4房，其中毛坯均价16000元/㎡，带精装修6000元/㎡商项目动态的单位均价21000元/㎡，现在购房业享95*98折优惠。街7月15日将推出复式单位，均价25000-30000元/㎡，价格待定。?资源优越：拥有1.8公里江景，北靠风光旖旎的西丽大桥、东外立面为现代简约风格临番禺最大的主题公园；?高端的社区配套：拥有风情商业街购物及极具特色的下沉式会所?产品高端：20栋超高建筑，产品设计属于舒适大户型，均有双套间设计，可选6000元/㎡豪华装修，7月即将推出大面积复式产品2桥南板块：紧凑型住宅项目主力面积70-120㎡，总价幅度70-200万内，月销售速度为25套/月均价销售速度建面规模总货量总价区间　项目　面积区间（元/（月/（万㎡）(套)（万元）㎡）套）番禺奥园三—五房：13000（30尾货阶段紧凑型户型151000145-390冠军城110-300㎡00装修）1主力客户为三房单位：94㎡、118㎡、1309500（毛广州客户和昊龙花园3067290-13540新番禺人㎡坯）四房单位：140㎡?供应：项目规模小，供应量少，在售仅2个项目，在售货量不足100套；?户型：主流户型为三房单位，区间为110-130㎡；?价格：毛坯价9500-13000元/㎡，平均总价区间为90-170万元；?销售速度：由于面积小总价低，销售速度快；月销售速度25套，超过板块平均销售速度（20套/月），超过舒适型产品月销售速度（17套/月）；桥南板块紧凑型住宅项目番禺奥园冠军城昊龙花园项目作为市桥南部首席成熟社区，依托番禺中央生活区的地段优势，拥有南向江景，东向沙湾生态风景区等生态、景观。项目小区周边配套成熟，所处地段交通及配套设项目内容施完善，北侧是南郊公园。项目多为9层高小洋物业类型多层洋房房，1梯4户设计，楼层低，实用率高达87%。占地面积16622平方米项目内容建筑面积150000平方米物业类型多层洋房容积率0.94占地面积20万平米地址番禺沙湾镇市良路9号（市桥南区金业别建筑面积30万平米墅花园内）容积率1.50番禺奥园冠军城目前在售110-300㎡单位的洋房，为3-5房设计，均价13000元/地址番禺桥南街中华大道893号㎡，带有3000元/㎡的装修，另还剩4套目前在推94、110、140、180项目动态300多平米的联排别墅在买，均价16000元项目动态㎡3-4房单位，毛坯均价约9500每平米，毛皮发售，一次性付款和按揭均元/㎡，现可看毛坯现楼享97折。桥南板块未来竞争：供应量大增，舒适型产品竞争激烈，紧凑型产品仅博学公馆368套，紧凑型产品空缺较大。2010年82010年92010年112010年10月2010年12月2011年月月月舒适型产品，共590套，预计毛坯价15000元/㎡星辰时代豪庭产品类型：320套大三房，250套大四房，少量复式单位万科金色城品舒适型产品，复式，货量、售价待定，最小60㎡起博学公馆紧凑型产品，共368套产品类型：92套紧凑两房，184套紧凑三房，92套紧凑四房奥园广场酒店式公寓产品，货量、售价待定，面积40-85平方米昊龙花园舒适型产品，货量充足，产品类型为大两房、大三房、大四房雅居乐福景路项目舒适型产品，总建面18万方，约1300户?板块未来推货集中在2010年下半年井喷，预计货量超过1500套；?产品类型：①40-85㎡公寓产品；②紧凑型产品50-120㎡；③舒适型产品120-230㎡三房到五房；④复式单位；?紧凑型产品货量较少，竞争较小；其他产品供应较大，市场竞争激烈。3番禺其他板块均价总价区间板块项目　面积区间（元/㎡）（万元）一房单位：51-58㎡雅居乐鸿禧华庭两房单位：86-92㎡13800（带2500装修）70-200三房单位：124-138㎡市桥板块尚东尚筑70-150㎡11000（带2000装修）77-165金山谷国际社区N+1三房：92-113㎡10000-12000（带3000装修）95-130金海岸花园观海二房：88㎡和103㎡9800（毛坯）86-100鑫隆世家95m?四房复式单位7700（毛坯）73庄士映蝶蓝湾175㎡四房单位7500（毛坯）130亚运板块两房：77-80㎡保利公馆2010三房：97-129㎡8500（毛坯）65-140四房：168㎡?供应：与本项目区域相近的市桥、亚运板块供应货量较桥南板块多；?产品类型：二房单位80-92㎡，三房单位92-13