同致行同致行综综合体合体项项目目研研究究深圳市同致行物业顾问有限公司TOUCHSTONE(CHINA)REALESTATECONSULTANTCO.,LTDPart1综合体的概念简介世界城市综合体的产生随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式高强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统城市功能组合发展阶段实现与外部城市系统实城(70年代至今)现紧密连接的城市综合市体成为建设主流发展居住和商业功能程郊区化发展阶段开始向郊区转移度，城市周边出现(二战后---70年卫星城代)区域建筑发展偏向功能单城市功能分区建设阶段一化，相互之间缺少必要低(二战前)的联系单一城市功能复合城市综合体3城市综合体概念——“城中之城”城市综合体是三种以上城市功能相互依存、相互助益的能动关系，具有多功能、高效率的特征城市综合体的六大功能组合城市综合体APARTMENT住宅住酒办商交停…宅店公业通车…HOTELConvention酒店会议HOPSCA城市综合体?三项以上功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，OFFICESHOPPING购物办公从而形成一个多功能、高效率的综合体?城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”PARK停车城市综合体4城市综合体功能空间的构成元素构成元素办公办公、会议、展览及商务活动居住高层住宅、公寓酒店星级酒店、主题酒店及高端餐饮零售服务和便利性零售、生活化和娱乐化的零售娱乐餐厅、酒吧和俱乐部、电影院文化艺术表演场所、博物馆、宗教设施、雕塑及绘画公共及市民设施市民及教育交通及运输会议会议设施、接待设施休闲公园及休闲设施、码头设施、运动俱乐部溜冰场停车地下停车、地面停车城市综合体5城市综合体与单功能物业对比与单功能物业相比，城市综合体具有复合性、多样化、体验性、总投资大、投资风险小性等特点比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式目的性客户综合使用成本较小较大城市综合体6城市综合体核心要素选址是项目成功的基础项项目目选选址址▲核心要素资资金流金流动动规模大小与当地规模确定规模确定经济水平相关▲▲七大核心要七大核心要素素难点所在商业运营商业运营驱动驱动功能功能▲▲认清企业开发目标及资金水平其与项目内部开发目标和租售比租售比物物业组业组合合、市场情况，确定项目租售比▲外部市场情况相关城市综合体7Part2中国城市综合体代表模式研究中国城市综合体迅速扩张中国城市综合体犹如雨后春笋，发展势头强劲，截止至2011年11月，全国各地已建和规划中的城市综合体项目超过1000个，建筑体量超过20000万平方米。全国在建及规划建设城市综合体项目示意图≥45个≥50个≥25个≥55个≥45个≥20个≥5个≥20个≥20个≥30个≥5个≥80个≥20个≥25个规划≥100个≥30个≥10个≥40个≥10个≥15个≥10个≥35个≥30个城市综合体9我国六大城市综合体代表模式主要分单一品牌线与复合品牌线两种单一品牌线万达模式单一产品线：万达广场单一产品线：SOHOSOHO模式城大悦城模式单一产品线：大悦城市综合鲁商模式单一品牌线：银座商城体代表复合品牌线模式凯德模式复合品牌线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场华润模式复合品牌线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城城市综合体10六大城市综合体代表模式选址城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心位置?覆盖全国（集中在城市中心与区域中心）：万达模式、华润模式、凯德模式?一二线城市中心：万达模式、华润模式、凯大悦城模式德模式：覆盖全国?二三线城市中心与区域中心：鲁商模式?北京、上海市中心：鲁商模式：二SOHO模式三线城市中心大悦城模式：一（主要集中在二线城市中心华北）SOHO模式：北京、上海市中心城市综合体11六大城市综合体代表模式规模城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减代表项目项目体量开发体量深圳华润中心体量：55万方?深圳华润中心?北京朝阳大悦城北京朝阳大悦城体量：40万方开发体量：40-56万方一线城市?广州白云万达广场广州白云万达体量：56万方郑州万象城体量：40万方?郑州万象城?沈阳万达广场沈阳万达广场体量：37万方开发体量：37-40万方二线城市?杭州来福士广场杭州来福士广场体量：39万方洛阳万达广场体量：11万方?洛阳万达广场三线城市?东营银座城市广场东营银座体量：25万方开发体量：11-41万方?镇江万达广场镇江万达广场体量：41万方城市综合体12六大城市综合体代表模式驱动功能主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式商业驱动模式万达模式产品线：万达广场华润模式产品线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城城大悦城模式产品线：大悦城市综复合驱动模式合鲁商模式品牌线：银座商城体代凯德模式产品线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场表模式商务驱动模式SOHO模式产品线：SOHO城市综合体13六大城市综合体代表模式物业组合基本涵盖商业、住宅、酒店、办公及公寓等物业形态物业类型万达模式凯德模式华润模式大悦城模式鲁商模式SOHO模式　商业√√√√√√住宅√√√√酒店√√√√√办公√√√√√√公寓√√√√√城市综合体14六大城市综合体代表模式物业运营与租售比商业以招商运营为主，住宅、公寓销售，办公销售/租赁，酒店聘请管理公司或自营；商业基本以自持或集团持有为主　运营模式商业租售比商业：商业中的百货与院线自营，剩余采用“订单式地产”与战略合作伙伴合作住宅：销售万达模式商业租售比：7:3办公：租赁或销售酒店：聘请酒店管理公司商业：进行主力店、次主力店等招商，建立商业管理公司，统一运营采用REITs+私募地产基金办公：租赁或销售模式，将商用项目1/3注入凯德模式公寓：销售上市信托基金实现退出，另酒店：聘请酒店管理公司外2/3转手给别的企业商业：旗下商业按高中低三个档次分为万象城、欢乐颂与华润万家等，根据项目档次的不同，配置不同商业华润模式住宅与公寓：销售商业自持办公：租赁酒店：聘请酒店管理公司商业：统一招商，成立商业管理公司运营住宅：销售大悦城模式商业全部自持办公：租赁高端酒店：中粮集团内部的酒店管理公司运营商业：散售SOHO模式商业以散铺的形式全部销售办公、公寓：销售商业：鲁商置地以成本价售予银座百货，由银座百货统一招商经营，银座百货将其利润资金流返还给鲁商置地，分期还款商业以成本价售予集团的上鲁商模式住宅：销售市公司银座百货酒店：成立酒店管理公司自营办公：租赁或销售城市综合体15六大城市综合体代表模式资金流动资金凯德模式流SOHO模式华润模式2、销售部分物业万达模式大悦城模式4、租金收益平稳上涨鲁商模式3、商业前期调整与培育1、前期投入较大0前期投入销售部分商业培育收益平稳上涨时间物业城市综合体16六大城市综合体代表模式资金流动SOHO财务线模式为全部销售退出，适万达财务线模式为资金流滚资产，合快资金流企业适合快资金流、快速发展企业资金流资金SOHO流模式万达模式00自有销售三年商业管理前期投入较大，时间时间资金回款培育收益期，全部销售回收快+商期进成本回收家保行业期较长证金态调整城市综合体17六大城市综合体代表模式资金流动华润财务线模式为集团孵化，适合集凯德财务线模式为REITs+私募地产基金退出团实力宏厚、快速发展的企业，适合实力强大的跨国企业资凯德模式资金金流流华润模式0前期投前期收租金及物时间0前期投租金以采用REITs+私时间入较大益平衡业价格平入较大物业价募地产基金模式，二期稳上涨，值平稳，将商用项目开发优质物业上涨1/3注入上市信售予集团托基金实现退出，另外2/3转手给别的企业城市综合体18六大城市综合体代表模式资金流动大悦城财务线模式为集团资金支持，适合集鲁商财务线模式为上市融资+商业与地产资金团实力强大、快速发展企业循环+集团支持，适合集团实力较大的上市企业资资金金流流大悦城模式鲁商模式0前期销售商业租金0前期投住宅销商业商业公司以利时间投入回款三年与物时间入较大售回款培育润返还形式，较大培育业价期分期支付商业期，值平物业的购买资进行稳上金调整涨城市综合体19六大城市综合体代表模式研究小结选址主要集中在城市中心与区域中心位置城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减。规模一线城市规模：40-56万方；二线城市规模：37-40万方；三线城市规模：11-41万方驱动功能主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式物业组合、物业组合：商业+可销售获利的物业；商业运营模式：自主招商商业运营与运营；租售比：商业自持/集团持有为主租售比SHOH模式与万达模式适合快资金流企业；华润、鲁商与大悦城模式资金流动适合集团实力强大、快速发展的企业；凯德模式适合实力强大的跨国企业城市综合体20Part3同致行城市综合体核心要素研究城市综合体项目选址城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心，城市类型不同，综合体选址要求不一样城市类型与选址条件匹配矩阵市场类型吸引力时尚度类型说明?城市中心往往已进驻或即将进驻B-次选市A-首选市中高档购物中心，竞争激烈高场场AA高高区域中心?区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力城市中心区域中心区域中心?中高档综合性缺乏足够支持消费BB高低城市中心力，更适合中档大众购物综合体城区域中心?对于消费能力较全国的区域也可市以考虑进入吸?竞争对手往往不会进入该类市场引城市中心CC低高城市中心?以全市商圈范围的消费能力能够力支撑中档综合体项