NeverNeverBeforeBeforeAndAndNeverNeverAgainAgain————佳兆佳兆业业88号结号结案案报报告告目目录录壹壹佳兆业8号本体解读贰贰历程回顾肆肆结案综述壹壹本体本体解解读读区位条件项目位于潍坊主城区南部，地处潍坊重点生态保护区，景观资源优势明显?项目地块位于潍坊白浪河水库和湿地公园之间；?项目距机场直线距离约3公里，到达市政府直线距离约15公里；?项目所在区域属于潍坊市重点生本案本案态保护区，生态环境较好。生活配套项目自身拥有高尔夫会所，周边集市可满足日常生活需要，生活较方便，但缺乏高端商业配套?项目属于一级高尔夫地产（球道景观别墅类），位于18洞高尔夫球场中央；?项目整体被果岭及其他体育休闲景观环绕；?高尔夫球场拥有5000平方米高尔夫会所；?周边有集市，生活购物较方便。经济指标项目整体容积率小于1.5，总建筑面积110万平方米，总用地约为66万平方米容积率情况?项目总容积率：1.5A2?A2地块的容积率1.04（项目目前开发地块）?A3地块的容积率1.01。A2、A3地块占地面积A3占地面积15万平方米建筑面积13万平方米容积率1.017总套数300套交通状况项目地块周边路网发达，路况良好，通达性较好，但缺乏城市公共交通系统?地块东侧为机场南路；?地块西侧为水库路，是潍坊市连接地块的主要干道；?地块北侧为正在修建的省道潍胶路；机场南路潍胶路?地块以东方向邻近潍莱高速路；?距离济青高速车程15分钟；?缺乏公共交通系统。水库路潍莱高速稀缺资源项目紧邻潍坊的生命之源——白浪河水库，坐拥潍坊的城市绿肺——1.5万亩白浪河生态湿地公园?白浪河水库流域达到353平方公里，是潍坊的饮用水重点保护区；?白浪河生态湿地公园占地15000亩，分为休闲度假区、湿地科普区、人文公园区三大景区；?白浪河生态湿地公园林木均为原生林，负氧离子含量是市区的17.3倍。规划分析整体规划充分利用地块资源优势，别墅与球场高度融合，实现资源价值利用最大化，产品均好性强?地块在整体布局上，合理充分利用地块的资源；?地块距离周边主要交通道路较远，对于社区内部房源销售无影响；?一期楼王（红星表示处），地处大片绿地中心，滨河而建，视野毫无遮挡，独享上等资源；?一期南面别墅将会是未来该小区销售的标杆楼座，均临河而建，门前享有大片绿地，远处眺望便是清澈的水景；?一期北侧紧邻白浪河，河水较污浊，对北侧项目可能会造成不利影响，但是通过污水治理，可使其有提高周边楼座的价值。立面分析项目建筑风格表达到位，建筑材料质感较强，产品观感较好，品质感得到保证?小区立面完美的遵循了意大利风情的建筑风格，不仅是正宗的欧洲古典风格，同时也是现代设计最具活力的地方；?在建筑外观上，通过天然材料，如石头、木头和灰泥等来表现建筑的肌理，采用的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是非常具有意式乡村风格；?多处采用了卷、拱等式样，厚实的墙壁、意大利式特殊的窗口、逐层挑出的门意大利式特色的门窗逐层挑出的门框装饰框装饰和高大的塔楼，并大量使用砖石材料，外表轮廓分明；?通过大量使用贵重的材料、精细的加工、刻意的装饰，以显示其富有与高贵。户型配比项目一期以类独栋和联排为主，325㎡五房两厅五卫类独栋产品和357㎡五房两厅四卫联排产品为主力产品产品类别型号户型特征地上建筑面积地下建筑面积总建筑面积套数A楼王七房三厅八卫733.17488.581221.751B1南向1五房四厅四卫432.98232.49665.474独栋B2南向2四房三厅四卫440.12287.55727.672C1东向1六房三厅六卫392.71205.26597.971C2东向2六房三厅六卫392.71205.26597.971LD1南入五房两厅五卫325.04118.99444.0311类独栋LD2北入五房两厅五卫320.35104.17424.528LP1联排端户五房两厅四卫262.97107.18370.153联排LP2联排中间户五房两厅四卫256.79100.28357.0712LP5联排L形端户五房三厅五卫347.88144.09491.973总计　　　　　46?一期共有独栋９套，类独栋１９套，联排１８套，总共４６套别墅；?户型以类独栋和联排为主，配以部分独栋，利于满足客户不同需求；?单体面积较大，需在定价策略中重点考虑总价因素。项目属性三线城市近郊资源型高品质高尔夫别墅大盘项目?区位条件：潍坊城市湿地保护区，区域景观优势明显?交通条件：通达性良好，缺乏公共交通系统?稀缺资源：坐拥白浪河水库及生态湿地公园，符合健康、养生理念?生活配套：自身拥有高尔夫会所，周边集市满足生活购物?整体规划：充分利用高尔夫景观资源，产品均好性强?产品设计：产品建筑风格和外立面品质感较强?户型设计：主力户型为320㎡类独栋和260㎡联排产品第一居所满足用途商务会所满足未来养老满足贰贰历历程程回顾回顾市场分析第一阶段前期工作期（2011.07.—12012.01）第二阶段策略调整期（2012.02—03）2第三阶段渠道拓展期（2012.04—06）3第四阶段4市场拓展期（2012.07—10）?业务工作第一阶段前期工作期（2011.07.—2012.01）?人员异动在双方的多次讨论验证后，确定了8月份品牌强势出街，9、10业务工作月份线上线下双线齐动，线上媒体配合线下圈层活动蓄客及至11月20日项目盛大开盘的销售推广方案时间工作事项2011年7月20日项目第一次全案提报；2011年8月3日项目置业顾问招聘完成，到岗置业顾问6人，集中培训；2011年8月4日项目全案工作及推广排期表制定完毕；2011年8月5日项目推广方案在多次调整后第二次提报；策划驻场期间工作内容：1.调整整体推广报告；2011年8月5日至8月20日2.联合置业顾问对潍坊及项目周边竞品前期调研；3.选址临时接待中心及其现场的排布调整；4.调整项目推广方面的工作排期表；2011年9月6日至9月30日项目销售经理带领六名置业顾问展开项目前期培训及市场摸底工作；2011年9月9日至9月30日销讲资料（含高端项目培训资料）的收集、整理；2011年9月9日至9月30日销售说辞的收集、整理；2011年9月9日至12月31日培训工作及营销人员的储备：2011年9月6日至12月31日每周至佳兆业公司例会，汇报本周工作情况并沟通项目进展状况；2012年1月16日提交项目巡展可行性报告；2012年1月18日提交2012年营销执行方案；2012年1月20日提交项目开盘时间建议；人员异动2011年7月同策公司销售总监王胜带领8名置业顾问及3名策划人员，展开项目前期工作时间人员情况2011年7月销售总监王胜到岗；置业顾问孙增海、王璐瑶、谭苗、刘晓青、郭2011年8月3日玉蕾、张丽莹到岗；2011年8月5日策划部主管李晓带领两名设计人员驻场；至8月20日2011年9月6日销售经理高珂到岗；截至2012年1月31日，佳兆业项目案场共有销售总监一名，销售经理一名，置业顾问六名，案场销售团队合计八名，公司策划配合三名。?业务工作第二阶段策略调整期（2012.02—03）?人员异动项目全年营销执行方案调整。调整为2012年3月8日推广出街同业务工作时人员正式进入售楼处，3、4月份线上线下双线推广联动的方式，达到项目5月12号认筹5月20号开盘的效果。时间工作事项2012年2月9日全年营销执行报告第二次提报，当天会议确定项目下阶段整体推广方向及工作要点；2012年2月9日至2月22日名人高尔夫邀请赛活动方案撰写、认筹方案撰写、媒体客户全国行方案撰写；2012年2月15日全年营销方案修正稿初稿提交；2012年2月22日全年营销方案修正稿终稿提交，当天与集团视频会议，确定下阶段的工作重点；2012年3月1日案场行政助理申函玉到职后与四名销售人员进行新一轮的市场调查与项目标客群摸排工作；2012年3月4日销售人员别墅基础知识提升性培训；2012年3月5日佳兆业案场所有人员至青岛进行为期三天的集中培训及项目考察；2012年3月8日至3月31日案场销售人员进行为期一个月的系统专项培训；2012年3月17日至18日销售经理与策划经理各带三名置业顾问对大型批发市场及下属区市中经济情况较好的县市客户调研2012年3月31日销售讲习及销售说辞二稿完成；2012年3月31日三方合作制度及月报模板制作完成；春节后，多名置业顾问及销售主管离开案场，为保证案场销售团队稳人员异动定的人员数量，同策公司加大了社招和校招的招聘力度，在青岛、潍坊多次组织校招及参加招聘会时间工作事项2012年2月7日策划经理张亮到职；2012年3月1日行政助理申函玉到职；2012年3月1日销售主管李培培到职；2012年3月5日销售主管宗传杰到职；2012年3月29日策划经理魏代宝到职；2012年3月销售主管张丽莹、宗传杰离职；置业顾问谭苗、王璐瑶、刘晓青离职；由于项目未能按原定计划于2011年11月中旬开盘，春节后，多名置业顾问及销售主管离开案场，为保证案场销售团队稳定的人员数量，同策公司加大了社招和校招的招聘力度，在青岛、潍坊多次组织校招及参加招聘会。截至2012年3月底，佳兆业项目共有销售总监一名，驻场策划两名，销售经理一名，行政助理一名，销售主管一名，置业顾问三名，案场合计销售团队九名。?业务工作第三阶段渠道拓展期（2012.04—06）?人员异动项目规划许可调整，时间节点根据佳兆业公司报送集团的二级计划节业务工作点再次调整为5.26景观示范区及售楼处开放，在以景观示范区及售楼处开放为大节点的前提下，制定出7月1日开盘的执行方案时间工作事项策划经理魏代宝同案场销售人