珠江花城三组团策略方案升级版深圳创奇扬智2010年7月1.看立足点通过前期提案沟通，我们已经达成了共识，项目三组团的任何推广思路，应该立足于已经有了珠江花城的精神内涵：——5年沉淀的醇熟人文足够占位在区域大盘大牌云集的北城，同样拥有精装修方案、相近的中小户型区间的竞争产品，如同并驾齐驱的赛马，难分输赢。醇熟人文，是制胜的一匹黑马。持久占位5年的珠江花城，沉淀下来的深深印记，不断为100万平米的后续开发，提供源源不断的故事、证言。醇熟人文，别人羡慕不来。2.看转折点5年的时间是漫长的，5年的珠江花城，有成熟的社区、有茂密的园林、平静的生活，如果有两个词来形容，那就是：醇美、沉静。但是，这样的醇美时间太长，珠江花城也容易被市场遗忘。今天的三组团面市，正是给了珠江花城绝好的惊艳机会。我们自己说，这是个升级版的珠江花城。连老业主们也说，“这个新组团好像感觉不一样。”3.再看亮点三组团，做为珠江花城转折之年的第三代产品，占尽珠江花城醇熟大社区的先天优势，全面升级的后天价值？靠地铁口更近快速进入繁华世界，不再说“多走几步，就当是锻炼减肥”为借口。更有时代感的“面子”现代简约的外立面，经得起朋友、同事审美眼光的挑剔。优化升级的精装装修选材更考究、品牌升级、还汲取一、二组团装修经验，增加更多细节设计，品质靠得住，省时、省力，小夫妻不会为了装修意见不同大吵架。户型区间75㎡二房、85㎡“2+1”、95㎡小三房、115㎡舒适三房、140㎡四房，做婚房，也可以是三口之家，还赠送入户花园，满足小时候的庭院情结。私邸酒店配套配备私邸酒店，去那里喝下午茶，陪客户去消遣都可以随便。如果用两个词描述三组团期给我们的印象，那应该是：时尚、现代。4.看难点尽管，我们的项目面临着激烈的市场竞争。但是，推广的真正难题，其实还是在自身，自己是自己的一面墙。在5年沉淀的大社区里，“时尚、现代”的三组团，如何从“醇美、沉静”的市场印象中跳出来？三组团的产品特点：为自身的广告推广可以和其他组团有所区别创造了机会。?靠地铁口更近?外里面现代优化升级的精装?户型区间?私邸酒店我们认为它是珠江实业与市场、与置业者间互动的结果。市场上有置业这样的消费者需求，所以我们有这样的产品。产品立足于满足置业者需求，在他们的兴趣爱好、收入水准、生活要求、生命周期等基础上。量身定制5.看人群那么，哪些人会选择珠江花城的三组团呢？从户型看，首置客会占多数，当然也会有部分首改客。购房最大动因来自于生命周期决定的刚性需求。从区域看，以开福区为主，南航、广电、国防科大、湘雅医院、五一广场附近的年青教师、公务员、城市白领等。当然，还有一些分布在长沙各个区域的媒体、企业里的中层从业人员，金融从业者等。职业涵盖面较广。虽然，从需求和区域上我们可判断主要客群来源，但把握住客户共同的心理特性、行为特征，才是赋予项目独特性格的关键所在。他们有什么样的特征？他们正由自我向家庭转换，从随心所欲的自我的生活，转变到对家人的责任和义务，更成熟的考量承载家庭的房子。他们不仅是需要一处安身立命的房子，不论对社区，对居住环境，还是对生活氛围，都有较高的要求。他们而立年纪上下，年纪不大不小，在父母面前，需要独立自己；在家人面前，需要成就自己；在同龄人面前，需要证明自己。他们是城市中的上升阶层有理想和抱负，生活积极向上，相比同龄的其他人更显成熟，在不断的收敛和成熟中实现人生态度的调整。他们希望在太过成熟的“老人”面前，保持年青；他们希望在新一代青年人面前显得“成熟”。我们把这些人称之为：新长沙成熟范儿新长沙，具备积极进取的年青心态；认同北城更为宜居的新取向；象征对成熟社区生活的质感要求。而且，“范儿”，和我们客户时尚、有品位、讲面子和派头的生活姿态很像，同时，吻合青年人流行的话语方式，很对味。市场上绝无仅有的案名，话题传播性绝对够，同时不显小气或者太过个性“成熟范儿们”需要在“成熟的社区”对他们来说，在这里他们能工作在快车道,生活在木栈道人生一定多想想，逛街还是多享享开心的时候遇见自己郁闷的时候遇见知己不错过酒吧的聚会，不减少家庭活动的机会“成熟范儿们”开始注重圈层归属感，对味的“范”，在“长沙首席纯熟精装大盘”珠江花城三组团找到了“我们的主场”。MYTOWN/麦镇案名备选方案：新悦如果说“万科城”是奔驰，那么珠江花城三组团就是宝马“悦”系，是珠江花城的创新之作，活力、时尚、现代。6.看演绎是给自己的100000㎡中央公园不，是献给父亲散步的木栈道Yes!这才是成熟范儿是给自己的私邸酒店，不，是朋友们一同欢愉的游乐场Yes!这才是成熟范儿是为了自己图省事，不，是让全家人的生活更质感Yes!这才是成熟范儿是让自己购物更方便，不，是为了有更多的时间能陪她待在一起Yes!这才是成熟范儿【三组团价值体系整理】城市范儿三江汇流之地，紧邻区政府、两馆一厅，得享优质的综合城市公共配套环境便利范儿地铁口、福元西路、车站北路、过江隧道等多重交通让出行更快捷互动范儿10000㎡中央公园、大型私邸酒店、风情商业街区，方便舒适生活实用范儿75-140㎡精工户型，多种产品需求，90%超高使用率品位范儿巴洛克地板、东鹏陶瓷等国际家装明星品牌，品位不是装出来大牌范儿上市国企，精工专家，30年珠江实力筑城，16年珠江物管贴心呵护生活就是成熟FAN?工作要在快车道生活就在木栈道（生活）?人生一定多想想，逛街还是多享享（商业）?开心的时候遇见自己郁闷的时候遇见知己（邻里）?不错过酒吧的聚会，不减少家庭活动的机会（家庭）7.看执行2010年分阶段推广时间轴亮相样板活动开放第一次开盘筹备三组团亮相开盘热销，持续加推促销7月　　　　8月　　　　9月10月　　　11月　　12月布局:第一阶段：亮相（7月——8月底）第二阶段：开盘热销（8月底——9月下旬）第三阶段：促销（10月——12月）第一阶段。入市，造势时间节点：7月——8月底策略思路：当别人说：“珠江花城，这么久没有消息，应该没有房子再卖了”的时候，强势媒体，一夜之间统一出街，明确告诉市场，珠江花城三组团新品亮相阶段目标：1.线下树立长沙首席纯熟精装大盘的形象，树立与竞品相区隔的差异化个性。2.高知市场三组团麦镇亮相信息媒介组合：户外把控整体形象通过报纸、网络、公交车身等大众媒体引起市场关注电视台、电台广播等近距离分众媒体锁定目标消费群通过短信等达到有效蓄客阶段主题——新长沙成熟范儿----珠江花城三组团全新面市第二阶段。开盘时间节点：8月底——9月下旬（8月底，样板间开放；9月上旬，一次开盘；9月下旬，二次开盘）策略思路：集中发布样板房开放，及开盘信息，并结合形象，最大限度扩大蓄客量，促成销售高潮。媒介组合：户外把控阶段形象的升华通过报纸、网络、公交车身等大众媒体吸引大众的持续关注，增强消费者的购买信心电视台、电台广播等近距离分众媒体锁定目标消费群通过短信等达到有效蓄客阶段主题——满城尽待成熟范儿——9月15日盛大开盘！第三阶段。热销时间节点：10月——12月策略思路：结合项目现场实景体验以及生活感的吸引，通过对产品价值体系的深入挖掘，深度展现醇熟大盘中的创新生活魅力。媒介组合：户外把控阶段形象的改变少量的报纸投放，保持市场的见面率，加深客户对项目的印象与信心通过短信等达到有效蓄客，增强消费者的购买信心THANKS!!!