钱塘帝写字楼规划建议报告2012年01月12日板块分析，审视自身板块解读杭州写字楼市场总体分布目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：市中心板块?黄龙板块?武林板块?庆春/凤起板块钱江新城随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成星光大道商圈板块新的写字楼集中区域，主要包括：?钱江新城板块本项目位置?滨江板块板块对比分析钱江新城板块、市中心板块以其便利的交通、完善的城市配套和政府规划成为杭州写字楼市场最为活跃的板块，钱塘帝景项目所在板块正处于规划发展中，其交通、市政配套无法与之相比。从板块竞争上看，项目所在板块并无优势产品研究，创造品质产品解读竞争板块产品分析价格建筑面积项目名称(元/所在区域层高标准层面积电梯空调大堂车位(个)物业公司(㎡)㎡)美国约克中央空调及系世贸丽晶高1315台顶级商务电统,末端大城欧美中60000黄龙商圈3800003.7米4800㎡米,20001400仲量联行梯及一台观光电梯美国特灵；心平方米加湿滤尘新风系统，日本三菱重前厅30010台美国原装工超级变频㎡，后厅公元大厦40000黄龙商圈800003.5米1700㎡474高力国际OTIS高速电梯多联体中央300㎡．层空调高8.5米日本三菱重1500方挑16台高速原装进工超级变频高15米酒万银国际39000钱江新城900003.9米1700㎡口通力电梯，6米550绿城物管多联体中央店式豪华/秒空调大堂10米挑高圣奥国际10部瑞士进口迅美国特灵中34000钱江新城700003.8米1500㎡，1400方250高力国际商务大厦达客梯央空调大堂12部高速日立品美国约克中1200方大汉嘉国际48000钱江新城640003.9米1400㎡牌原装电梯，4米央空调及系278戴德梁行堂/秒统竞争板块产品分析与之优势板块的产品相比较，如果继续走常规路线仅以高端产品与之竞争毫无胜算，寻找差异化产品定位才是项目目前唯一的出路….差异化思考它们地段好！它们硬件全！它们品质高！它们是杭州最高端的写字楼，但是……它们也同样有着不可忽略的缺点…..空调：高端品牌，使用功率大负面：能耗高，给入住企业带来负担电梯：数量多，速度快负面：数量多意味着公摊多，得房率低；速度快意味着能耗高。大堂：挑高过高，面积大负面：公摊多，得房率低，可售面积减少。差异化思考锐角法则原理——你看到是一个锐角还是一个钝角？优势背后也可能产品优势存在更大的不足从竞争产品的优势看产品不足，以差异化产品，根据项目客户需要制定产品，提高项目核心竞争力！攻其核心，客群入手客群解读目标客群思考1、甲级写字楼使用客群定位：“自用客群”特征描述：行业描述：本案客群应以高新技术产业为主，包括IT、通信设备、软件类、现代生物医药技术、现代化工为主。来源地：入住本案的客群主要来自滨江、萧山本地区域、市区高新溢出企业、部分外地溢出企业。规模：本项目总体定位中高档次，因此面对的企业也是中等规模以上的公司，这类公司一般员工数量在50—100人左右，对于办公的需求主力为400－600方。企业特征：这类型企业有一定的实力，讲究办公环境和办公品质，对于写字楼的档次、形象、配套、物业管理要求较高。目标客群思考2、大浙江写字楼“投资客群”描述我司启动商业动力网，选择了200位温州、绍兴、丽水、义乌等地投资客户进行了针对性调研。年龄集中在35－45岁之间主要来自于私营业主，拥有自己较大规模的企业，资金灵活型较强年收入在500万以上，收入稳定，属于社会富裕阶层有较强的投资意识、平时多有股票、外汇、期货、基金等投资有多次的各地置业经验、涉足住宅、商铺、写字楼成熟稳重，消费理性对于写字楼，看重开发商品牌、地段、档次，偏好高档次产品，对于单价敏感性较低购买需求面积在300－500平方米之间，承受总价在1000万左右目标客群锁定客群初步定位：目标客户主要以自用客户为主兼顾投资性客户。主要客户行业：制造、投资、金融、创意科技其他行业：服务、证券、贸易、保险客群区域界定：1、以滨江高新企业及滨江高端住宅业主为主2、其次萧山区高新企业为主3、由于未来交通环境的改善以及商务聚集度的提高，杭州市对周边的中小城市的核聚能力将会大幅增强，绍兴、富阳等区域的民营企业也将是未来潜在客户。20%30%45%10%70%25%自用投资滨江区萧山区主城区外地目标客群锁定客群需求锁定——追求更高的性价比产品1、希望产品更适合自身企业需求；2、能从中获得企业发展的机会；3、有较高品质的物业管理服务；4、看重个人及员工工作生活品质的改善。取胜市场，差异产品产品建议产品思考?通过写字楼产品设计，满足企业、总裁及员工的全方位需求；?通过写字楼产品硬件，提升项目附加值，减少企业日常费用；?通过写字楼产品服务，完善办公配套，帮助企业提升价值。写字楼产品建议——设计建议?设置总裁专属车位?设置总裁专属电梯?设置总裁vip套间包括办公室、休息厅、卫生间vip套间专属电梯专属车位写字楼产品建议——设计建议?设置观景平台花园充分利用项目超高层和江景资源提高项目景观价值。写字楼产品建议——设计建议?设置全功能商务会所多功能商务会议室、综合培训室、商务洽谈室。培训室会议室商务洽谈室写字楼产品建议——设计建议?设置员工体验会所运动会所、休闲咖啡室、减压活动室。运动会所减压活动室休闲咖啡室写字楼产品建议——设计建议?设置展示区一楼大厅设置企业展示区给客户充分展示企业形象设计划定区域，满足客户宣传需要。示范单位A示范单位B写字楼产品建议——硬件建议?设置自控VRV中央空调可24小时自由办公?自控VRV中央空调——自控性中央空调减少客户使用成本从而实现高档次、形象与低使用成本的完美结合写字楼产品建议——硬件建议?卫星视频会议系统为客户打造完美的办公设施需要，真正意义上的远程无延迟会议通话系统。写字楼产品建议——硬件建议?千兆网路，无线覆盖千兆网络到户，身处写字楼任意角落均有无线高速网络覆盖。写字楼产品建议——服务建议?建立政府一站式服务企业注册登记、税务办理、成长上市咨询一条龙服务，化繁为简轻松协助企业各类手续办理，极大提高创智企业成长效率，完美配合入驻企业成长（建议采用优惠措施引入此类服务型机构、企业，整合资源，完善商务配套）写字楼产品建议——服务建议商务大使大客户洽谈室大堂服务大使?设“商务大使”为客户办理预约场地、机票等服务；?配合电子监控系统，提供24小时保安巡逻服务；?设置大堂服务大使，负责迎客?设立大客户洽谈室，保证客户私密性?引入品牌物管，提升项目整体形象商业配套，提高价值配套融入写字楼配套商业规划建议商业整体规划中可考虑适当调整布局，规划以写字楼为主的商业组团配套。写字楼商业组团配套写字楼商业配套建议：商业顶部整体园林绿化为写字楼打造公园式办公环境写字楼商业配套建议：空中SPA水疗庭院写字楼商业配套建议：露天泳池+水晶餐厅写字楼商业配套建议：顶级观景健身房写字楼商业配套建议：私人美容SPA写字楼商业配套建议：斯诺克专业馆保龄球馆