苏州礼品商品城苏州礼品商品城CC区区苏州礼品商品城苏州礼品商品城定位及推广建议定位及推广建议CC区定位建议区定位建议苏州汉宇房地产顾问有限公司苏州汉宇房地产顾问有限公司20122012年年88月月1515日日核心核心问题问题界定界定提报之初，先梳理下需要解决的问题：?1、本案如何打造区域核心竞争力？?2、如何量身定做最适宜的业态配比？?3、如何改变项目所处金阊新城的专业市场形象？问题No.1：打造区域核心竞争力的关键所在？本案位于金阊新城，即老苏州人口中的传统“下只角”—白洋湾区域，一般多不被城里人所待见。2004年起政府规划为物流园，基础建设大刀阔斧，面貌有所改观。经过8年开发，金阊新城究竟发展的怎样，能否为本案7.2万方体量提供生存下去的土壤？那就让我们走进市场，看看市场能不能给予我们一些启发？区区域域概况概况相城相城区区金金阊阊新城新城本案平江新城平江新城古城高新高新区区古城区区工工业园区业园区本案区域位置良好，处于金阊新城核心区位，周边专业化市场氛围较浓，尤以312国道沿线为主；区域内餐饮、休闲娱乐等配套目前较为薄弱；随着区域内土地的开发力度加强，对商业配套及公共设施的需求亦将大大增加。区区域域规划规划金阊新城2004年全面启动开发，新城占地面积为11.2平方公里，东至沪宁高速公路与相城区相连，南沿苏相城相城区区虞张连接线和虎丘风景区相邻，西临金金阊阊新城新城京杭大运河与苏州高新区隔河相望，北接苏州高新区浒关工业园。虎丘虎丘在早期的区域规划中，金阊新城高高新新定位于物流基地，重点打造物流和商区区贸（专业市场）产业，居住功能仅仅作为一种配套设施。由于早期金阊新城发展模式以物流园为主导，区内没有形成成熟、系统的金融、商贸体系。经过数年开发，该发展模式体现出的弊端愈加明显。区区域域规划规划2011年底，金阊新城第三轮控沪道宁国高制性详规出台，新城明确定位于苏2速3131州西北部的城市副中心。沿虎池路22办办公公国道虎公里长、两侧800米区域内，新城池本案路商商业业将打造一个RBD核心商贸区。RBD商商务务集合了商务、办公、商业、旅游、休休闲闲居住居住休闲、居住等6大业态。西环旅游旅游高架RBD核心商贸区的建设不仅能快速满足新城人在生活上各方面的需求，更将通过业态配套互动推动宜居新城快速发展。本案地处RBD辐射范围内，将会进一步促进区域消费及商业的升级，为本案后续运营提供强大的需求支撑。区区域路域路网网分析分析?路网条件良好：金阊新城启动建设以来，规划新建道路37条，总里程约40公里。五横五纵的主干路和环网状次干道路体系基本形成；?地铁3号线原规划方案并未经过该区域，目前政府正计划调整方案，地铁3号线将在金阊新城设有站点，这将为项目带来大批消费人群；?虎阜路西延、312国道改为城市道路等工程全线推进，使本案与周边区域联系更加密切，优质的道路交通状况将使项目区域分享更多的市中心区商务溢出。目前区域道路系统较为完善，但公共交通尚未完全跟上。随着未来交通规划（地铁修建及312国道改造）的逐步落地，本案与周边区域的联系将会更加的密切。区区域商域商业项业项目布局目布局富邻商业广场3沪12宁国高道速道金亿城国231苏州机电五金城西本案环高架新东方汽配城钱万里桥小商品市场区区域商域商业项业项目布局目布局?本案位于金阊新城，金阊新城定位于物流基地和城市副中心；?金阊新城的规划突出商业和居住功能，区域内多为各类型成熟的专业市场，但生活服务类商业配套不够完善，且档次较低；?目前区域内商业项目多位于312国道沿线，其中专业市场集中在312国道与联洋街附近，经多年培育，现已成长为一定的市场规模。富邻商业广场和金亿城均为生活消费类商业项目。总的看来，整体较大的体量使得个案对投资客源的竞争仍然较为激烈。本案区位良好，处于金阊新城核心区之中。专业市场发展成熟；餐饮、休闲娱乐等配套较为薄弱，档次较低；随着区域内规划的落实，商业、公共配套将得到充分开发。专业专业市市场研场研究究项目礼品城机电五金城钱万里桥小商品市场新东方汽配城12万㎡，包括2万㎡地一、二期共10.8总体量23万㎡一期17万㎡下车库万㎡商业1-3层，4层为商层数商业1-2层，3-6层为SOHO商业1-2层，3-4层为商务办公4F务办公档次中档中档低档中档服饰、鞋帽、日杂、窗五金、电动工具、橡塑制品、化工器汽车零部件及外部业态餐饮、服饰、鞋帽、日杂帘、化妆品、文具、玩材装饰、配件具租金范围内街1-2层42-48元/㎡·月，一层在330元/㎡·月（按使用临马路1-2层68-100元/㎡·80-110元/㎡·月，二层在180元/㎡·65元/㎡·月面积计算月。月，三层基本空置。）经营情况一般较好一般较好312国道北，联洋项目位置312国道北，金业街西312国道南，金业街西金业街西、长泾塘路南街西规划户数约800户约1500户约3000户铺位约260户64-88平米，铺位开间4.5米。部分铺位基本单元为60㎡，两层，每铺位为一层，层高为5.5米，可隔成最小42㎡，层高6层30平米，两层层高均为3米。主力面积两层。还有部分铺位为两层，一层层铺位基本单元在5-8㎡米，可隔两层用。垂直交通通过室内楼梯。铺位开高为5.5米，二层层高为3.8米，即主力在150㎡。间约4米。可隔成三层。现有主要专业市场体量超过60万㎡，平均租金在40～100元/㎡·月，经营面积多为60～100㎡。本案一期产品与钱万里桥小商品市场有一定重复性，导致经营情况一般。生活配套生活配套类类商商业研业研究究总体主力面项目售价租金层数业态主力店量积酒店、超市、2.7万15-601层3.3万元/影院、教育培金亿城尚未交付3层--㎡㎡㎡训、餐饮、美容护理餐饮、旅馆、1层2.5-4万元1-2层，层高银行、超市、富邻商业2.5万48-200/㎡，2层2-均为4.5米肯德基（金阊3层通信、医药、广场㎡㎡2.5元/㎡，3，租金在90新城首家）文化用品、美层1.5万元/㎡元/㎡·月发、洗衣生活配套类商生活配套类东吴面馆、金业体量商业主要分餐饮、快餐、佳园大酒店、苏州机电较小，60-150布在项目南2-3银行、通信、兰州拉面、移--五金城约㎡侧沿街，租层文化用品、送动营业厅、洞2000-金在90-100水站庭山送水站、3000元/㎡·月光大银行㎡周边商业以普通生活服务类型为主，中低档，租金基本维持在90元/㎡·月左右。竞争个竞争个案案研研究究————富富邻邻商商业业广广场场物业类型：社区商业物业地址：城北西路北、陆步桥街东开发商：苏州荣基房地产有限公司22号楼号楼占地面积：1.45万㎡33号楼号楼建筑面积：2.5万㎡销售均价：1层2.5-4万元/㎡，2层2-2.5万元/㎡，3层1.5万元/㎡主力面积：48㎡、86-101㎡、180-200㎡11号楼号楼去化状况：2011年12月推出1#和2#，3#为社区提供公益服务功能，不出售。1#和2#总计128套商铺，现已推出50多套，目前去化率60%。业态规划：1#楼，地上3层（为商业），建筑面积4619.01㎡；2#楼，地上4层（1-4层为商业），建筑面积7586.19㎡；3#楼，地上3层（含菜场、邮政、公厕、文体中心、超市、银行、通信、洗衣、美发、医药、文化用品、维修、餐饮共13项社区配套公益功能），建筑面积9646.24㎡，地下1层为车库，建筑面积3425.58㎡，共设置125个机动车位，其中地下86个，地面39个。物业类型：shoppingmall竞争个竞争个案案研研究究————金金亿亿城城物业地址：陆步桥街和藕前街交汇处开发商：盛奇置地酒店、影院酒店、影院占地面积：1.3万㎡建筑面积：2.77万㎡DD座座销售均价：1层2.6-3万元/㎡，2层2.1万元/㎡，3层1.6万元/㎡主力面积：48㎡、86-101㎡、180-200㎡AA座座去化状况：本案A座和D座为开发商持有CBB座座C座座，可售部分为B座和C座，共176套商铺。本案于7月29日首次开盘，推出B座和C座，现已去化60%。业态规划：A座，地上3层，1层主要为品牌餐饮和移动营业厅等，2-3层拟引进具有一定知名度的娱乐、休闲商家；B座和C座1-2层主要经营服装、饰品，其中B座2层一半面积被儿童用品品牌租用，3层为中小型休闲餐饮；D座为金亿百货，1-3层为超市（可能为华润万家），4层待定。在A座对面，隔路相望的是项目酒店和影院部分，引进了戴斯四星酒店和中影国际影城。小小结结通过以上市场情况的介绍，我们认识到，富邻商业广场和金亿城相对本案而言，位置上更为接近万科、中海、南山等地产开发项目，距离生活消费主力群体更具优势，但两个案量体都比较小，因此只能作为小区域配套性商业体存在。富邻商业广场、金亿城富邻商业广场、金亿城----两者之和两者之和5.25.2万方万方本案本案--7.2--7.2万万方方项项目目规划规划及及现状现状苏州礼品商品城共分两期开发建设，一期规划A、B、C、D四区。产品类型有底层商业街区、挑高公寓、礼品百货博览中心等。目前D区已全部开业，A、B区也部分开业，C区正在进行基础施工。C区C区规划为1栋5层结构的购物中心，总建筑面积7.2万㎡。总层高24.5米，单层层高分别为5.1米、4.8米、4.8米、4.8米，层高符合购物中心经营需求。项项目四至描述目四至描述虎北路本案东临金业街，南临312国道新，位于金阊新城核心区位；未来东B区D区区域公共交通及路网的完善将进方联金一步提升其交通通达性；汽洋业配街A区C区街周边专业市场密集，临近的有机城电五金城，钱万里桥小商品市场312国道、新东方汽配城，专业市场氛围浓厚。苏州机电五金城长泾长泾塘路塘路钱万里桥小商品市场SWOTSWOT分