长春万科房地产开发有限公司戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司长春万科房地产开发有限公司[净月潭一号地块]项目市场研究顾问终期汇报1DTZ2概要I.地块分析II.客户群需求分析III.本项目区域相关设施供给IV.市场空白点发展前景分析V.定位建议VI.财务分析DTZ3I.地块分析DTZ4项目位置图本项目DTZ5DTZ?6车流量及人流量分析?统计方法：采取现场间隔计净数的方法，每15分钟计数一次，每个采集点的人流量以当日从该采集点单向进入净月潭区域的人流量值的2倍聚业大街月计算。大赤目标街入市车流量地块出市车流量杨⑤?商贸城路120、102车站⑦长②商贸大厦南侧路口商净160车站⑥贸月大厦双潭公④①商贸大厦北侧路园公园旁口公正门③?路公园正门DTZ7车流量分析?2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：00时经过本项目区域的平均车流量约为12,000车次，具体为：①出市车辆5,889次，其中客车（轿车）5,071次，货车818次②入市车辆6,006次，其中客车（轿车）5,253次，货车753次?在旅游旺季，途经本项目区域的车流量会有所增加?部分驾车者或乘客有望成为本项目消费者DTZ8700人流量分析人数600500①游客400300200?2004年净月潭公园年游客数量为100050万人次1日2日3日入园人数?旺季日客流量平均为2,000-3,000人504545434040?淡季日客流量仅几十人35数30293030人2525252625252324232324232424园202021入191919191919171817151615151616141313141050555555555555141541451414514141:::::::::::::::990011223344556--1111111100-1--1-1---1-1-----030000000000000::030303030303099:::::::0:0:1:1:223:3:445561111111111111周五周六周日DTZ9②其他人员流量?4月1-3日人流量平均为8,054人/天40035034833331530029529329629128528427926526425925225024024523924724924522622523123422722723122121921621422021920020520920319418419518619419519417017616616615516015416115014114210097500555555555555555555141414141414141414::::::::::::::::::990011223344556677--111111111111111100-------------:--030000000000000-00::0303030303030003:::::::::::::3::990011223344556:7711111111111116111周五周六周日分析：该季节本项目区域人流量主要以周边居民及学生为主DTZ10常住人口现状分析本项目周边含盖两个街道及一个镇永兴街道净月街道玉潭镇合计辐射区域25.452.6122（平方公里）人口1.6万2.3万1.4万5.3万居民学生合计辐射区域0.6万0.6万1.5公里辐射区域1万4.5万5.5万3公里DTZ11未来常住人口分析?已经建成的住宅规模：约30万平方米?在建住宅规模：10万平方米?规划中住宅规模：80万平方米?从以上住宅规模可以预测，本项目周边区域在未来几年内人口将增加约2万人，届时1.3公里辐射居民人口将达到约3万人DTZ12项目SWOT分析SW?旅游资源丰富，游客较多?距离市中心较远，位置较偏僻?周边学校林立，教师及学生消费人群多?目前公共交通状况不理想?旅游者淡旺季明显?周边居民居住分散，人口密度小，消费能力不高?商业氛围较淡OT?轻轨项目正在建设中?目前由于本区域商业氛围不浓厚，大面积商业面?2007年亚冬会在长春举行临较大销售压力?周边餐饮休闲娱乐项目较少，档次较低?长影世纪城即将开业?城市中心区向东南方向发展，未来发展空间较大DTZI13I.消费群体需求分析DTZ14目标客户群体?项目周边居民?学生及教职员工?游客?周边企事业单位员工?长春市内消费者?会议或单位活动?过往车辆上的乘客DTZ15项目周边居民?需求分析（居民访谈50位）①多数周边居民认为区域内缺乏商业设施，商品品种不全、质量没有保证，仅能购买一些蔬菜、小件物品，购买其他用品会去市中心或中东大市场②只有少数居民会选择在附近饭店用餐，认为现有饭店规模太小、不卫生③部分居民认为区域内休闲娱乐设施过少?综合分析：目前周边居民主要以回迁农民为主，其消费需求主要体现在平价超市及中低档餐饮、洗浴以及医院方面DTZ16学生及教职员工?目前本项目周边拥有10所大专院校，学生在校人数已达到4.5万人?目前在该区域居住的学校教职员工较少，有些学校正与政府相关部门洽谈建教师住宅事宜，未来将有部分教师搬到本区域居住。DTZ17学生需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面休闲、娱乐方面的消费，不消费的占2%，10-50元占的支出大约有多少29%，50-100元占33%，100-200元占24%，200-300元占9%，300元以上占3%。饭店就餐方面的消费，不消费的占4%，10-50元占28%，50-100元占43%，100-200元占20%，200-300元占4%，300元以上占1%。2若本项目建成后，您是否会考虑在本项目就餐的占86%。考虑在本项目就餐3您希望本项目安排哪些室内被访者中有32%希望安排健身，游泳占32%，羽毛球占15%，运动项目（排出前二项）桌球占12%，乒乓球占9%。4您希望本项目安排哪些娱乐酒吧11%，咖啡厅占13%，茶馆6%，KTV占16%，夜总会占项目3%，迪厅占13%，电影院占16%，网吧17%，电子游戏厅占5%。5您希望本项目内设哪一种类中低档快餐的占37%，中高档快餐占39%，型的餐饮中低档酒楼占18%，中高档酒楼占6%。6您希望本项目做成哪一种餐43%的被访者希望是韩（朝）式餐饮、24%希望是满族风格，饮文化风格其它占33%。DTZ18教师需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面饭店用餐方面的消费，100-200元占47%，200-300元占的支出大约有多少19%，300-400元占18%，400-500元占13%，500元以上占3%；洗浴方面的消费，10-30元占8%，30-50元占73%，50-100元占15%，不消费及消费在100元以上的各占2%；健身、休闲、娱乐方面的消费，30-50元占26%，50-100元占26%，100-200元占30%，200-300元占18%。2您经常光顾以下哪个区域的建设街占3%，净月区域占21%，临河街占39%，其他区域占餐饮及娱乐设施37%，其他区域主要集中在桂林路、红旗路、重庆路三个区域3若本项目建成后，您是否考会考虑的就餐的占95%，洗浴的占82%，游泳的占70%虑在本项目4您认为本项目设置哪些业态超市占23%，餐饮占15%，游泳馆占11%，洗浴中心占10%，客会有发展前景房占7%，酒吧占5%，网吧占4%，茶馆/咖啡厅占10%，迪厅/KTV占15%5您希望本项目内设哪一种类中低档快餐的占27%，中高档快餐占29%，型的餐饮中低档酒楼占37%，中高档酒楼占7%。6您希望本项目做成哪一种餐38%的被访者希望是韩（朝）式餐饮、19%希望是满族风格，其饮文化风格它占43%，其中以川菜、西餐及中式快餐为主DTZ19总结?学生的平均消费能力不高，且消费的随意性较大，因数量较多，应该考虑其消费需求?老师消费能力较强，但多数老师目前不在本区域居住，不能形成本区域的主流消费?按问卷结果保守估算，学生用于外出就餐及休闲娱乐的年平均消费额在2,000元以上DTZ20游客?规划中的农业博览中心选址在华春社区，占地面积2平方公?净月潭公园每年游客人数达到50里，建成后将成为新的旅游景万人次以上，以本地游客及外地点，会为本项目区域带来大量散客为主，外地团体客人或散客的人流量冬季到净月潭滑雪的较多?长影世纪城：预计将于05年5月营业，距离本项目约5公里，开业后将会为本项目区域增加大量的过往人流DTZ21旅行社访谈被访谈者主要观点吉林省华邦1、年接待外地游客7000人左右，大部分不去净月潭旅行社有限2、不能把目标客户定位为旅行团公司唐晓军3、做酒店有优势，60-70个标准间，价格120-130元先生4、可以考虑承接会议长春市中国1、外地客人在长春住宿时间较短，大多数游客不去净月潭旅行社玉池2、游客住宿标准100-120元先生3、外地客人冬天去净月潭较多吉林省中国1、年接待外地客人7000左右，去净月潭的仅几百人国际旅行社2、游客在长春逗留时间较短，住宿、餐费标准较低张兢慧女士3、建议搞以家庭为主的餐饮和休闲会馆DTZ22被访谈者主要观点长春市文化1、餐饮主力店应在2000-3000平方米，适合团体游客旅行社有限2、学生消费很高公司吴迪小3、建议考虑作满族风格的餐饮，如三套碗（小满汉全席）姐吉林省职工1、本社冬天客人去净月潭的有300-400人，夏天较少旅行社刘今2、若做成温泉酒店，本社会考虑带团过去朝先生3、可以考虑温泉与会议相结合吉林省中国1、国内团消费较低旅行社马鸣2、做温泉酒店可行，考虑配备会议室先生吉林省中国1、做温泉酒店项目须日本公司设计青年旅行社2、做酒店应该配备300个房间，做会议酒店车作宽