[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page1序言[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]2Page2》》》核心目标《《《总案：住宅均价5500元/平米。商业均价11000元/平米、销售额约1.9亿元、周期6个月。物业类型套数面积（㎡）均价（元/㎡）总销售额（元）住宅24125268.55500138976750商业304714.61100051860600合计27129983.16365190837350[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page3指标分解第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段合计阶段划分6-7月8-9月10-11月12月6-12月销售目标6000万5000万5000万3000万19000万销比例30%30%20%20%100%售指面积7580.55㎡5053.7㎡5053.7㎡25268.5㎡标7580.55㎡14000销售额1200010000销售面积80006000住宅价格40002000商业价格0[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page4目录宏观市场分析PART1基础篇地产市场研究P5-37项目属性分析项目客户定位PART2定位篇P38-48项目形象定位项目价格定位PART3推售篇项目销售目标分解P49-65项目推广策略建议[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page5PART1基础篇宏观市场分析地产市场研究项目属性分析[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page6无锡历年GDP总量及增长图700020.00%18.00%600016.00%500014.00%400012.00%10.00%30008.00%无锡市宏观经济特点20006.00%?经济实力雄厚，GDP总量列位全国前十，并保持稳定的高速增长，4.00%人均GDP达到中等发达国家水平10002.00%2010年中国内地GDP总量情况表GDP总量增长速度00.00%城市排名（亿元）（％）2003年2004年2005年2006年2007年200820092010上海116872.429.9%北京213777.9010.2%GDP总量(亿元)广州310604.4811.0%1901.222350280533003858385850005758深圳49510.9112.0%苏州59168.0013.0%GDP增速(%)15.40%17.40%15.15%15.30%15.30%15.30%11.50%16.00%天津69108.8317.4%重庆77894.2417.1%?按照世界银行的分类方法，人均GDP达到4000美元杭州85945.8212.0%即进入中等发达国家水平，2010年无锡常住人口人无锡95758.0013.1%均GDP已突破10000美元。?自2003年以来，无锡市GDP总量保持了年均15%的增青岛105666.1916.0%幅，高于全国平均水平；经济增长态势较为稳健。7[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page7无锡历年人均可支配收入及增速30000无锡历年人均GDP及增速16250001412100000200001690000101500014880000无锡市宏观经济特点10000126GDP、人均70000GDP与人均可支配收入4600005000102500000802006200720082009201040000630000收入1818920898236052520727750420000增速13.614.91310.210.9100002经济实力雄厚0，GDP总量位列全国前十，2010年0达到5750亿元，较2009年增速200613.1%；2007200820092010人均GDP近1.4万美元，按照现行汇率折合人民币人均GDP约90146元；5694964386730538115190146人均可支配收入达到27750元，较09年增幅增速14.513.0613.511.0911.0810.9%，是全国名副其实的富饶之地。8[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page8无锡历年商品房供求比统计万㎡万㎡无锡历年商品住宅供求比统计900800180%250%800164%160%700745.5210%619700140%200%600600551560120%元/㎡无锡历年商品房价格变化及其增长率476.71500150%10000419.4947630.00%50097%100%870594%900040027.70%341.5540082%780.348039719.0780%280.72101%25.00%94%100%8000300.733007397669.530091%63%60%582.777000616563986296200452422.8320.00%200564359%40%6000548835450%无锡市商品房整体市场4952281.7292.3256.1217.70%1005000432510014.50%14.70%15.00%20%15.40%15.60%40000010.80%10.00%0%0%30009.80%200610.10%年20062007年年20072008年年20082009年年20102009年年2010年2000商品房供应面积商品住宅供应面积商品房销售面积商品住宅销售面积商品房供销比5.00%商品住宅供销比10001、从06年到2010年商品房供销基本保持平衡，从总量上看，这五年基本把新增房源消化完毕。3.80%02、06-10年整体看，商品住宅有供不应求的趋势，09年0.00%的成交主要是消化08年及以前的剩余房源。20063、近几年商品房价格年均增幅为年12.52%，商品住宅价2007年2008年2009年2010年格年均增幅为15.5%。2010年商品房均价为8705元/㎡，商品房价格商品住宅价格为8039元/㎡。商品住宅价格商品房增长率商品住宅增长率[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page9KINVO金网络置业无锡市商品房区域概况东区：价格驱动北区：大盘驱动代表楼盘：中大诺卡小镇、首板块均价：6500元/㎡创隽府客户特点：本区域改善住房条板块均价：6000-8000元/㎡件为主客户特点：本区域改善住房条北区：件为主，少量投资大盘驱动惠山区东区：副中心区：配套驱动板块均价：9000-15000元/㎡锡山区价格驱动客户特点：本地区改善住房北塘区条件为主，少量政府机关公务员，私营业主、周边乡镇南长区中心区中心区进城人员，公务员中心区：配套、地段驱动新区蠡湖板块南区：板块均价：18000元/㎡西区：客户特点：政府机关公务员，产业驱动私营业主资源驱动西区：资源驱动代表楼盘：万科魅力之城、蠡湖一号、太湖国际社区板块均价：9000-13000元/㎡南区：产业驱动主要客户：市内改善，新区代表楼盘：万科金域缇香、首创悦府白领，企业中高管理人员、板块均价：7000-13000元/㎡私营业主，高级教师客户特点：外企白领自住，投资等[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page10锡山区乡镇板块划分本案八士板块?根据当地的行政区划、购买习惯、现有的板块格局，与本案形成竞争或可借鉴板块主要有四个：东亭板块、东港板块、八士板块和长安板块。[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page11锡山区乡镇板块概况?东亭板块–该板临近城市中心，在行政区域上属于锡山区范围。本案–板块由于临近城市中心，市政配套较为完备，同时随着城市道路改善，以及多个高品质的项目面市，市场的认蔚未来可度较好。中大诺卡小镇首创隽府–目前在售的主要项目有首创隽府，中大诺卡小镇，华夏豪门，在目前相对低迷的市华夏豪门场环境下，几个项目都取得了不错的销售业绩。[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page12东亭板块供给情况分析数字单位：万平米项目名称总规模已售规模待售规模中大诺卡小镇26251首创隽府33.425.77.7在售项目蔚未来6.751.7华夏豪门18180待入市项目栖霞建设19.3019.3总计103.473.729.7?区域内已知供给103.4万平米，目前已销售面积在73.7万平米左右，销售情况较好，所剩规模不大–主要的供应量来自于在售项目的未销化量，待入市项目不多，只有栖霞建设一个项目，且由于资金问题，项目并未开始运作，土地很有可能收回。?单个项目供给规模较大，大部分在20万平米左右。[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page13东亭板块需求情况分析规模单位：万平米项目名称开盘时间已售规模月均销售套数已开套数剩余套数销售率中大诺卡小镇2007年7月2547228310495.4%首创隽府2007年4月25.730162016689.8%华夏豪门2006年9月182111621162100%?区域内项目销售表现个案差异较大，整体销售情况一般，销售率在65％以下。?中大诺卡小镇由于前三期客户所形成的良好口碑，且项目价格适中，可选户型较多，四期2011年4月底开盘当天成交46套。?华夏豪门由于开盘较早，是华夏公司在无锡的高档项目，截止到目前，项目已经售罄。?首创隽府因为靠近天一中学，也在该区域的楼盘销售情况中排列前茅。3月底一次加推，推出房源去化在90%以上。预计将在年底结案[锡北镇-佰仕苑营销策划方案]Page14东亭板块价格分析价格单位：元/平米项目名称开盘时间开盘均价当前均价137平房源价格7800元/平方米均中大诺卡小镇2007年7月多层均价4800元/平方米价7700元/平方米高层4500元/平米起；花园洋房多层均价8800元/平方米，洋房首创隽府2007年4月5500元/平米起10000元/平方米高层开盘4200元/平方米，至10华夏豪门2006年9月已售罄，无房源年7500元/平方米?该区域各