新城万博国际广场写字楼营销策划报告本报告是严格保密的。2012年1月8日第一部分第一部分第一部分第一部分宏宏宏宏观观观观市市市市场场场场本报告是严格保密的。城市研究——常州位于上海南京两大都市圈中间，区位和发展潜力巨大1、世界第六大城市群：长三角经济圈以上海为中心，以南京、杭州为副中心，形成一个一级都市圈和两个二级素食圈。2、上海都市圈：长三角的一级都市圈，对苏州、无锡、嘉兴辐射最强，其次是对南通、杭州、常州、对舟山、宁波、扬州、泰州辐射较弱。3、南京都市圈：长三角的二级都市圈，对镇江、扬州、泰州辐射较强，其次是常州、无锡、苏州等。常州地处长三角经济圈的中北部，位于上海、南京两大都市圈共同辐射半径内，至上海都市圈3小时，南京都市圈2小时。本报告是严格保密的。城市研究——城市布局呈现“一城、七片”组团、片区式开间结极，引导人口外流。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区分类构成区域组团/发展片城北新港、新龙高新、城西、中主城区8个组团城中心、城东城南湖塘、武南东北城镇、城东东部城镇、东南城镇主城7个片区外围西北城镇、西部西部城镇、卜戈城镇、西南城镇本报告是严格保密的。城市研究——中心区是常州核心地段商业中心，连接引导各片区产业发展中心城区坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局城中：建设城市商业中心城北：突出产业发展功能城南：生态人文新城建设城东：城乡特色产业基地城西：产业基地、物流集散中心本报告是严格保密的。产业结构——常州目前第三产业依旧落后于第二产业，2010年开始，三产产值首次超过40%第二、第三产业是常州经济的最主要组成部分，从2006开始，第二产业占比就逐步增加，第三产业占比逐渐减少。按照目前增速来看，2018年之前常州第三产业占比将全面超过第二产业，产业结构将进一步优化。随着城市的发展，全国各地外来人口不断流入常州，提供了大量劳动力，推动了经济的发展。同时，可以容纳更多劳动人口的第三产业发展速度更加明显。2010年开始，三产产值占比首次超过40%，三产的发展决定了常州经济的未来。从常州第三产业发展现状看，还存在一些不足和问题，主要表现为经济总量偏低，结构不甚合理；服务业规划滞后，地区发展还不够平衡；发展环境有待改善，“重工业、轻服务业”的现象还不同程度地存在。本报告是严格保密的。产业结构——二产发达造就富人群体并带动高端地产需求，纺织、化工、机械为支柱产业，民营经济发达私营业主多常州支柱型产业构成纺织业纺织业设备设备制造制造业业黑色金黑色金属属冶冶炼炼化工化工业业及及压压延加工延加工业业通信、计算电气电气及机械制造及机械制造通信、计算机及其他机及其他电电子子常州支柱型产业构成私营企业数6.7万户个体户15.8万户2010年增加值1770亿元，占全市经济总量59.5%本报告是严格保密的。产业布局——高新产业布局地成中高端人口导入主要区域，产业园的发展也带动了服务业快速发展常州产业布局园区名称简介滨江化工区：化工、能源和环保等1992年11成立，国首批52个国家级开发空港产业园：机电新北高新区区之一，439.16平方公里，常住人口近70、电子、精细化工电子工业园：集成电路万，2010年实现地区生产总值500亿元、半导体、精密机械钟楼开发区2002年9月2日经省政府批准成立，规划高新区：机电一体化、面积11.65平方公里，年均GDP约23亿元电子、软件产业、新材料、生物医药钟楼开发区：机械装备06年成立的省级开发区，规划面积35平方、新材料、电子信息天宁开发区天宁开发区：机械公里，人口30余万设备、纺织服装主要工业园区93年成立的省级开发区，13.22平方公里戚墅堰开发，09年GDP15亿元，2010年经江苏省科技武进经发区：电子信息戚墅堰区：以轨道区厅批准设立江苏省戚墅堰轨道交通科技产、新材料、生物医药交通及研发设计为业园主的机械设备产业武进开发区面积32.74平方公里，常住人口3万人，2010年上半完成GDP10.4亿元武进高新区：装备制造、电子信息、新能源、96成立的省级开发区，面积为76平方公里新材料、生物医药武进高新区，截至2009年底，已累计实现GDP644亿元本报告是严格保密的。产业结构——三产总体规模偏小，实力较弱，缺乏市场竞争力。常州市服务企业总体规模偏小，实力较弱，缺乏市场竞争力，这种状况不仅制约了企业自身的发展，同时也使服务效能难以有效发挥，企业抵御风险能力和融资能力也受到了限制。本报告是严格保密的。宏观经济环境小结1、经济发展十分强劲，年均涨幅在12%以上，但GDP在苏锡常三个城市中排名末位，与周边城市相比有较大差距。2、私营企业数量稳步增长，私营企业注册平均注册资金在常州企业数量增长趋缓的情况下仍有较大程度增长，说明市场逐渐走向成熟，间接的为常州写字楼市场的稳定发展提供了保障。3、常州第二产业成为主导产业，2010年第三产业比重突破40%，但历年来涨幅较为缓慢，这是常州以工业带动经济发展的具体体现。4、常州产业结构仍处于“二、三、一”的阶段，围绕上海、南京经济圈的经济扩散，常州位于三个扩散圈的第二扩散圈，这一圈层产业处于“二、三、一”阶段，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。本报告是严格保密的。Part1第二部分第二部分第二部分第二部分写写写写字字字字楼楼楼楼市市市市场场场场本报告是严格保密的。销售情况——从选取的重点楼盘来看，大部分办公楼主要以销售为主，开发商持有租赁较少　项目名称建筑面积容积率层高使用率面积区间开盘时间入住时间现销售率铂安国际483631.553.6-5.7670%45-1602008/3/152010/1/3165.96%财富广场7060033.770%66-1302007/9/202009/12/3192.86%武进世贸中心1350004.53.572%153-2222007/8/282009/10/3191.85%新地中心159304.483-3.672%40-10002010/1/232011/6/3098.13%浩源大厦660003.55.275%70—6002008.122010/12/3188.29%金百国际2200002.53.375%20-3502007/11/182007/8/3082.75%新北银河湾第一城邻里中心50000025.270%54-1152007/10/28延期94.80%中创时代商务广场1213101.64.5-5.672%67-2802004/2/172006/9/3099.40%大成大厦396463.23.373%50-1002005/5/282007/3/3095.30%公园大厦600008.84.572%42-1002006/9/92009/6/3089.72%国泰新都1187002.9370%70-1002007/5/272007/12/192.13%嘉宏世纪大厦500008.33.370%1002005/7/132006/8/30100.00%天宁九洲环宇8865263.965%90-3702004/11/262006/9/3057.35%乐颐大厦450954.662.980%130-1402006/11/262009/5/199.20%怡康国际335004.835.272%40-1002010/8/282012/5/3026.82%赢通商务大厦120003.83.170%80-18002006/3/252007.898.80%置信商务广场359145.56580%28-662009.112012.0665.06%港龙尚层广场450244.53.8-575%40-1202009/4/252010/12/3149.54%河景首席175062.83.0575%1072006/9/212008/1/198.09%钟楼嘉业国贸340007.73.672%200-2902003.82005.5100.00%万泰商务广场720003.53.376%250-12002009/6/282011/8/2894.78%银河湾电脑数码城3000003.55.272%53-762008/11/82010/12/3197.58%?根据调查数据显示，销售量大多都超过90%，主要以销售为主，持有租赁的较少。?据调查估算，办公楼实际使用率普遍在70%-80%，对外报的使用率大多为90%以上本报告是严格保密的。租金回报率——常州重点写字楼租金回报率在2.2-5之间　项目名称建筑面积面积区间目前均价物业费租金租金回报率铂安国际4836345-16059001.60.74.3%武进财富广场7060066-13047001.50.64.7%世贸中心135000153-2221100051.34.3%浩源大厦6600070—60080002.81.56.8%新北金百国际22000020-350920010.83.2%中创时代商务广场12131067-28070230.80.73.6%大成大厦3964650-100700020.73.7%公园大厦6000042-100105071.671.34.5%国泰新都11870070-10096692.50.83.0%嘉宏世纪大厦50000100100003.61.14.0%天宁九洲环宇8865290-370130003.51.64.4%乐颐大厦45095130-140784010.83.7%