沈阳东方银座·中心城营销执行开盘前执行策略沈阳世联东方银座·中心城项目组版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。首次开盘产品盘点楼号面积建面建面比总建面套数套数比总套数首次开盘推货94.4㎡2926.4㎡24%31套20%量为696套，81.74㎡2533.94㎡21%31套20%共6.8万㎡82.28㎡2468.4㎡20%30套19%海棠苑54.8㎡1644㎡13%30套19%81.48㎡2444.4㎡20%30套19%产品面积在54-93.07㎡93.07㎡1%1套1%142㎡，主力面80.1㎡80.1㎡1%1套1%积为80-90㎡两94.4㎡2926.4㎡24%31套20%房产品,产品覆81.74㎡2533.94㎡21%31套20%盖面广；82.28㎡2468.4㎡20%30套19%百合苑54.8㎡1644㎡13%30套19%68096.7㎡696套81.48㎡2444.4㎡20%30套19%93.07㎡93.07㎡1%1套1%80.1㎡80.1㎡1%1套1%142㎡18176㎡97%128套97%紫薇苑146.43㎡292.86㎡2%2套2%122.48㎡244.96㎡1%2套2%116.58㎡7227.96㎡29%62套24%91.15㎡11302.6㎡45%124套48%茉莉苑91.37㎡5664.94㎡23%62套24%119.91㎡239.82㎡1%2套1%94.5㎡567㎡2%6套2%当日开盘目标80%消化率消化率即即550550套套成交量倒推来访量成交量诚意升级客户登记诚意客户量客户来访量550550套套67%800800组组50%16001600组组67%24002400组组现有客户量预计现预计现有有诚诚意意　现有客户量电转访率电转访量诚意登记转化率诚意客户登记量客客户总户总量量来电客户256组30%80组67%67组120组来访客户142组70%100组67%54组分阶段目标分解周诚意客户周诚意升级　周上门量上门总量诚意客户总量诚意客户升级量诚意升级客户总量登记量客户量第一阶段——(3月21日-4月30日/670组420组50组300组——周)转化（5月1日）150组800组第二阶段100组900组　　220组2000组(5月1日-7月2日/9　　60组650组周)5月1日正式进驻会所，作为第一阶段和第二阶段的重要关节点。※该数据为理论推导数据，作为问题矛盾导出数据；目前推广目前推广条条件下，自然件下，自然来访来访客客户户量无法量无法满满足足开盘开盘80%80%销销售的客售的客户户目目标标，因此，在近期，因此，在近期应应加大客加大客户户上上门门渠道，保渠道，保证证开盘开盘前的蓄客量！前的蓄客量！销售现场现状目目标标每周平均来访量约20组VS70-22070-220每周平均来电量约50组每周平均来访量组竞品现状未未来来供供应应部分部分竞竞品品与与本本项项目目产产品面品面积积重合度高，推售重合度高，推售时间时间接近，且工程接近，且工程进进度迅速，度迅速，预计销预计销售跟售跟进将进将在未在未来两个来两个月展月展开开，本，本项项目目应尽应尽快加大推广，充分宣快加大推广，充分宣传优势传优势，，抢抢占先机；占先机；金地，大东区联合路一侧，众邦项目，位于幻景家园、三洋重工地块，邻近万科蓝山乐购对面，项目位置与本项目极为，目前尚未有所动作；接近，从地理位置角度，金地位于一环内，略优于本项目，目前联合路项目工程接近封顶，未来销售现房，面国瑞汽配城，万科蓝山积以70-80平米为主；对面地块，现在东建街一侧拆国瑞迁未完成，围挡广告为其住宅项目和商铺同时宣传；年底有所动众邦东北大马路作，现在未设售楼处，只设有家园咨询电话，与国瑞汽配城共同万科蓝山，位于东北大马路接受咨询；沿线，推售进展非常迅速，2011年前三月已推出了7#、9#、个经瑞嘉地产，观泉路沿线、公寓1#，目前即将推出167平米大东区居然之家对面，瑞嘉地U5精装产品，抢占了大量区域内洮辽北万科瑞嘉观产于3月6日正式动工，树立客户，未来推售将面向整个沈阳市昌沈海项目目泉项铁皮围挡，但未作围档广告宣区进行；街三街路街工农路传，预计于年中有所动作；一东东期占地七万平米，面积区间以辽站两房为主，精装产品，均价街街7000元/㎡为主；3月4月5月6月日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六　　12345　　　　　121234567　　　12346789101112345678989101112131456789101113141516171819101112131415161516171819202112131415161718202122232425261718192021222322232425262728192021222324252728293031　　24252627282930293031　　　　2627282930　　7月日一二三四五六第一阶段3月14日-3月25前期客前期客户户梳理期梳理期　　　　　1223456789日1011121314151617181920212223第二阶段3月26日-4月24客客户户拓展渠道先行期拓展渠道先行期24252627282930日31　　　　　　第三阶段4月24日-6月12制造制造气场气场，火爆，火爆认筹认筹期期日第四阶段6月13日-7月1开盘开盘前前认筹认筹冲刺期冲刺期日77月月22日盛大日盛大开盘开盘第一阶段销售代表梳理前期来电来访客户目标电转访率30%诚意客户转化率67%来电客户：265组80组54组诚诚意客意客户户登登记记120120组组来访客户：142组电转访率70%100诚意客户转化率67%67组组CALLCALL客目要点：客目要点：1.了解客户置业资历。针对沈阳版限购令，名下房产数量，如不符合条件，引导客户躲避政策；2.针对首次开盘户型，对客户传递信息，把控客户对户型的需求点；3.邀请诚意客户到访售楼处，填写《东方银座·中心城诚意客户登记申请单》，摸查客户置业诚意度；4.同时填写调查问卷，摸查客户置业关注点及对价格敏感点信息等；通过受众报广媒体，进行信息公开面世，价值点以区第二阶段（线上）位、品牌、户型为主要切入点，吸引客户关注度；辽沈晚报介于目前项目信息已基本完善，推广需同步宣传，以保证本项目的关注度及上门客户量；推广内容建议：1.信息点精准且言简意赅；传递价值点以区位为主导，其次传递产品面积区间及东方银座全国八盘联动的品牌实力；2.画面设计简洁大方，颜色凸显但不轻浮；通过网络，进行产品信息的前期释放，信息公开面世第二阶段（线上），价值点以品牌、物业服务、区位配套、产品信息为主要切入点，吸引客户关注度；新浪网络宣传时间：三月底（26日）到四月15日，三周的时间主要推广点：针对品牌价值、物业服务、区位配套、产品信息四个主要信息点，进行宣传；预期效果：作为项目前期首发宣传，以网络宣传广泛覆盖为主，为后期蓄势待发；凭借市民出行覆盖面最广的交通广播，依据不同时期项目需第二阶段（线释放的侧重点不同进行针对性话题宣传，吸引客户关注度；上）?方案借鉴辽宁交通广播（FM97.5）节目时段广告长度折后单价天数费用合计（元/次）（元）?推广重点：阿宝龙哥路路通07:4515秒7603022800在4月7-15日主要宣传阿宝龙哥路路通08:3515秒7603022800点为：品牌价值、物业财富赢天下09:4015秒176305100服务、区位配套、产品优势；动感车世界10:5015秒1763051004月16-24日主要宣传振宇说交通11:5015秒176305100中心转移，主要为区位娱乐香饽饽14:5515秒176305100、产品、会所开放、明哥俩侃房15:1515秒176305100星活动、即将认筹信息哥俩侃房15:3515秒176305100；畅通晚高峰17:3515秒5003015000畅通晚高峰18:3515秒5003015000?预期效果：借助听众率、独有听众率、电台总计每天10次滚动播出，每月(30天)播出300次107280占有率第一的广播，在，共（元）其知名栏目、热点时间综合各种交通广播方案来看，总价在7-10万之间，每月播出240-300段，同步推广项目信息次，以提高本项目的人气之间，具体时间段和栏目随方案不同；及来电、来访客户量；?以多频次播出、项目信息循环释放的方式，通过服务市民、便民房产信息提供、热点时段广告等多种形式，吸引客户，打动客户；通过受众报广媒体，进行信息公开面世，价值点以区第二阶段（线位、品牌、产品为主要切入点，吸引客户关注度；上）广告牌推广时间：预计于4月中下旬（16-24以东北大马路及中街为主，其次为通往本项目主干道日）开始发布户外广告牌广告东北大马路与北海街的交界处写字间上面广告牌；，与交通广播等推广相互呼应中街新玛特附近楼体广告牌；；联合路周边楼体广告牌。推广重点建议：以区位、品牌、产品为主要推广点，吸引客户；预期效果在大东区主要干道进行楼体广告广告牌全年使用，共计3块广告牌，每块暂定50万，牌推广，对大东区客户形成有效全年费用合计150万；的宣传覆盖，有效防止客户分流广告牌单月推广费用合计12.5万元。；借助房交会势头，大范围信息散播，直击购房客群，宣传第二阶段（线品牌、区位、产品，吸引客户；上）时间：房交会预计于4月下旬（18-24日之间）举行；预期效果：届时将集中大量购房客户，通过沈城楼市在房交会现场的传播，可以直击购房群体，将项目信息