美洲故事美洲故事竞竞品品对对比及核心价比及核心价值值点梳点梳理确定理确定2012年9月19日竞品分析思路导图区域竞品分析区域竞品分析竞品分析小结竞品分析小结核心问题核心问题市场价值体系建立市场价值体系建立竞争策略及执行竞争策略及执行总体战略总体战略传播战传播战销售战销售战Part1区域竞品分析竞品项目产品横向分析竞品项目分布图主要针对项目周边区域在（待）售高层项目进行对比分析竞品项目产品横向分析基础数据分析装修标总套项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率停车位总栋数准数运达中央广场113988㎡600000㎡4.450%毛坯1079个21589融科东南海287820㎡831022㎡2.840%毛坯3493个574039五矿万境水岸278311㎡918424㎡340%毛坯1751个257506080（高层2托斯卡纳182408㎡180000㎡1.0743.38%毛坯170个889栋）地下598个茂华憘都会62000㎡156000㎡2.240%全装修99149地上66个御景湾68148㎡231727㎡3.553.47%毛坯1180个168613华悦城86614㎡500000㎡3.5540%毛坯884个11948地上288个翡翠云天92866㎡154312㎡2.243%毛坯，地下657150015个湘府十里94325㎡216941㎡2.9942%毛坯860个184113香樟兰亭46011㎡220011㎡4.3240%毛坯777个17288美洲故事238666㎡251020㎡1.0548%毛坯高层车位比1:0.7（高层5栋）在建筑规模、装修标准、车位配比等方面本案在区域内无明显优势竞品项目产品横向分析建筑风格分析为体现建筑品质，高层豪宅多采用现现代代简约风简约风格格，，基本不用纯现代风格；本案采用ART-DECO建筑风格，与区域内其他项目比有独特性，为区域内唯一。同类高层产品建筑风格一览表项目名称建筑风格?新古典主义风格、欧美风运达中央广场现代简约风格格、意大利地中海风格、西融科东南海现代主义风格五矿万境水岸新古典主义班牙风格被部分项目采用；托斯卡纳意大利地中海风格?现代简约主义风格成为区茂华憘都会欧美风格域内的主流建筑风格，本案御景湾简欧风格高层采用Art-deco风格，华悦城现代简约风格建筑立面独特，风格迥异，翡翠云天现代简约风格湘府十城现代主义风格为区域内亮点。香樟兰亭北欧现代简约风格郡原青山里西班牙风格美洲故事Art-deco风格区域内唯一纯中世纪ART-DECO建筑竞品项目产品横向分析规划分析布局方式：布局方式：围合式布局有利于中庭景观打造，区域项目包括本案基本采取围合式建筑；建筑形式：建筑形式：为提高项目容积率，多数项目采用板点结合的方式，本案高层符合目前市场主流；建筑建筑业态业态：：区域内项目小高层，高层产品居多，本案一期4#为33层高层，墅区高层为主要亮点；竞品项目产品规划布局方式一览表布局方式建筑形式建筑业态项目名称围合式布局行列式布局板式点式多层小高层高层超高层运达中央广场√√√√融科东南海√√√五矿万境水岸√√√托斯卡纳√√√√茂华憘都会√√√御景湾√√√华悦城√√√翡翠云天√√√√湘府十城√√√√√郡原青山里√√√√香樟兰亭√√√美洲故事√√√√区域内罕有墅区豪宅，俯视墅区美景；南北视距无垠！竞品项目产品横向分析内部配套分析区域内高层项目基本配备独立会所；教育配套方面除外部教育配套外基本都拥有幼儿园，少数拥有小学、初中教育配套；大部分项目均拥有商业街及较为丰富的室外运动设施；本案高层产品与别墅共享内部配套资源，相比其他项目优势较为明显。项目名称教育商业会所会所内容室外运动18万平米,包括两大五星级酒店（瑞吉酒店、W酒店）运达中央广场————高档会所/游泳池、美美百货、国际5A写字楼及国际酒店公寓融科东南海幼儿园、小学6000㎡高档会所/沙滩、双泳池五矿万境水岸幼儿园、小学、初中2000多㎡高档会所/公园翡翠云天幼儿园1万多方1000多㎡，两层//托斯卡纳幼儿园/高档会所/篮球、网球、游泳池香樟兰亭幼儿园//公园、游泳池考虑引进高级SPA，可租赁式厨房、餐厅、客厅、影音配置一条风情商业内街、商郡原青山里幼儿园、小学高档会所室、Party房，soho办公辅儿童游乐园、游泳池业中心助系统、健身中心、文体活动中心、物业服务中心2700㎡湘府十城幼儿园风情商业街"高档会所//茂华憘都会————高档会所/儿童游乐园、篮球、御景湾幼儿园、小学///网球、羽毛球华悦城幼儿园大型购物中心、酒店高档会所游泳池、室内外双泳池，国际美洲故事吉纽思全英幼儿园高层底商双高档会所私人顶级俱乐部奢华配置标准网球场共享墅区顶级配套优势。竞品项目产品横向分析智能化配置分析高档高层在智能化配置方面相对较齐全，都配置了全面的安防系统、职能服务系统和公共管理系统，而靠配置提升品质的项目配置更完善；建议本案在对高层硬件提升选择上参考运达中央广场。智能化系统设备配置一览表运达中五矿万境水茂华憘都　智能化设备香樟兰亭翡翠云天托斯卡纳融科东南海郡原青山里湘府十城御景湾华悦城央广场岸会公共部位　　　　　　　小区人行入口道闸★★★★★★★★★★★小区车行入口人行道闸★★　★★★★★★小区围墙监控系统　★★★　★　★★★★★★小区围墙周界防范系统★★★★★★★小区道路及重要部位监控系统★　★　★★　★★　背景音乐系统★　★★★★★电子巡更系统★★★★★★★★入户大堂(单元门)门禁系统★★★★★★★★★★★公共车库管理系统★★★★★★★住宅户内部份　　　　　　　弱电箱★★★★★★★★　黑白可视对讲　　　　　　★彩色可视对讲★　非可视对讲　　★★　　★★　★　★★★★　★电话电信网络★★★　★★　★★★★★★燃气探测器★★★★★★★有线电视　★★★★　★　　★★★★报警按扭★　★★★★★红外探测器★　　　　　★　　入户门禁★　　　　　　竞品项目产品横向分析户型面积分析区域市场目前产品主力户型面积在80-120平米两房三方产品，本案两房产品不多，且面积达110平米；区域内80-120㎡两房和三房刚需型产品去化速度最快，本案主力户型在三房，面积段150-160㎡。本案产品全部为舒适型豪宅产品，受市场调控影响较大，去化速度缓慢。项目名称一房二房三房四房四房以上运达中央广场/150平米176平米220平米480平米香樟兰亭//87平米112-140平米/五矿万境水岸/78平米89-112平米//翡翠云天//95-122平米140平米/托斯卡纳///160平米180平米融科东南海59平米/104平米139-156平米/郡原青山里//170-245平米//湘府十城/80-90平米110-125平米160-170平米/茂华憘都会68平米87-90平米138-144平米147-152平米176-164平米御景湾50平米90平米118-135平米154平米/华悦城//100-130平米138平米/美洲故事/110平米150-160平米201平米/竞品项目产品横向分析户型分析——三房长房南屏锦源10栋H户型3室2厅2卫1厨长房南屏锦源10栋I户型3室2厅2卫1厨131.00㎡122.00㎡美洲故事D2户型三室两厅两卫160。5㎡鑫天御景湾12#E1户型3室2厅2卫131.24㎡翡翠云天g1户型3室2厅2卫1厨122.19㎡美洲故事D1户型三室两厅两卫153㎡㎡优点：空间、尺度、舒适度；缺点：面积段偏大，总价高。竞品项目产品横向分析户型分析——两房长房南屏锦源10栋K户型2室2厅1卫1厨89.00㎡翡翠云天D户型2室2厅2卫1厨100.91㎡美洲故事D3户型两房两厅一卫110㎡湘府十城C2户型：100㎡（2+1户型）鑫天御景湾10#F3户型2室2厅1卫88.17㎡优点：空间、尺度、舒适度；缺点：面积段偏大，总价高。1竞品项目产品横向分析总结项目强势点运达中央广场价格、超远栋间距、墅区景观、ARTdeco外立面香樟兰亭别墅级内部配套、超远栋间距、墅区景观、生活品质五矿万境水岸超远栋间距、墅区景观及墅区顶级配套、生活品质翡翠云天超远栋间距、墅区景观及墅区顶级配套、内部配套托斯卡纳内部配套融科东南海超远栋间距、墅区景观及墅区顶级配套、生活品质郡原青山里价格、宜居氛围、相对便利交通湘府十城生活品质、墅区景观及墅区顶级配套、超远栋间距茂华憘都会墅区景观、栋间距、内部配套御景湾墅区景观、超远间距、内部配套华悦城墅区景观、栋间距、内部配套1竞品项目横向产品分析总结在剔除区域、品牌、物业等方面的对比前提下，从项目自身价值对比周边项目自身价值对比：?项目高层产品对比区域内楼盘在建筑规模、建筑密度并无优势；?从建筑风格和立面来看，项目的ART-DECO风格相对比较有亮点；?从建筑规划上对比，项目高层产品南北视野无遮挡，户型大气奢华，得房率高，相比周边大部分项目拥有绝对优势，但是大户型面积市场去化速度缓慢也使得项目面临一定的销售压力。?内部配套方面，项目高层与别墅配套资源共享，拥有双五星级会所，中英双语幼儿园，80米全景观带，近7000平国家级标准运动会所，户外网球场，室外无边泳池，室内恒温泳池等，与周边项目比较同样拥有一定的优势。优势点：内部配套、建筑规划、风格立面、超宽视距劣势点：户型偏大，非市场主流产品，总价偏高1竞品项目产品纵向分析总价区间竞品分析项目表价按7500元/平米计算，两房产品总价在82万，三房产品总价在110-120万；总价区域可以与本案比较的楼盘名称为：托斯卡纳、茂华禧都会（精装）、湘府十城、融科东南海；项目户型面积（㎡）总价（万元）户型面积总价（万元）美洲故事两房11082三房150-160110-120香樟兰亭