巴南区花溪园区项目研究报告暨项目土地运作操作手法建议报告市市场场支持点分析——支持点分析——区区域域发发展展类类巴南巴南区区行政中心未行政中心未来将迁来将迁移至花溪移至花溪镇镇；；花溪花溪园区园区的重点建的重点建设设，引入建，引入建设厂设厂等大型等大型厂矿厂矿企企业带来业带来的人口居住的人口居住需求；需求；巴南巴南区区‘李家沱‘李家沱--花溪花溪--鱼鱼洞’沿洞’沿线滨线滨江新江新兴兴居住板居住板块块的的开发开发，整体改，整体改变区变区域形象；域形象；市市场场支持点分析——支持点分析——项项目自身特点目自身特点类类?项项目西目西临滨临滨江，江，东临东临‘山川’，中‘山川’，中揽揽湖湖滨滨水景，水景，项项目目拥拥有有绝绝佳的自佳的自然景然景观观；；?项项目千目千亩级亩级体量，注定体量，注定项项目必目必须须立足于城市立足于城市运营运营高度，高度，扩扩大大项项目目影影响响力；力；?项项目体量巨大目体量巨大开发时间较长开发时间较长，整，整个项个项目的目的开发进开发进程程将与区将与区域域园区园区的的发发展展进进程相呼程相呼应应；；?中中坝岛坝岛附加附加资资源的利用源的利用为项为项目后目后续开发续开发增加了附加的利好因素；增加了附加的利好因素；项目定位：市市场场支持点分析——市支持点分析——市场场特征特征类类?区区域被城市域被城市发发展展边缘边缘化，未化，未来发来发展潜力巨大；展潜力巨大；?房地房地产产市市场发场发展展处处于起步于起步阶阶段，段，拥拥有一定有一定产业产业基基础础，且，且发发展前景展前景良好；良好；?工工业业、居住新、居住新区区的建的建设带设带同同区区域城市化域城市化进进程的程的发发展，提升展，提升区区域整域整体价体价值值；；?花溪工花溪工业园区业园区的的开发开发除了除了带动带动前前区区域住宅市域住宅市场场的的发发展外，展外，对办对办公公商商业业等配套等配套产业产业有有较较大利好；大利好；市场定位战略分析市场定位战略分析做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。做项目先做区域，树立区域形象，充分利用规划改变市民观念。承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。承担推动区域发展的整体责任，为区域发展做出贡献，以此获取更大的支持。项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并项目开发配套、景观先行，根据住宅组团各自自然特点的不同规划商业物业，并且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目且在项目开发初期规划部分以满足入住居民日常生活为准的配套物业，提升项目品质。品质。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。充分利用原始地貌，规划上考虑如何将原生态地貌优势资源利用最大化。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。利用好中坝岛资源，为项目提升品牌影响力提供辅助条件。项目整体高度：项目整体高度：城市化发展新里程花溪新城滨江功能中心市市场场定位定位区区域造城域造城综综合住宅大合住宅大盘盘中高中高档档次生活城次生活城区区花溪花溪园区滨园区滨江大江大盘盘巴南巴南滨滨江商江商业节业节点点市场定位关键词：花溪园区市场定位关键词：花溪园区//新兴新兴//造城造城//滨江滨江//大盘大盘客群发展战略分析：?项目的体量决定客户群不是一个非常细分的市场。?项目的规模决定客户群必定要面向全市。?项目的规模决定开发周期将长达9－10年，随着区域的发展和项目的打造，客户群也将发生结构变化。客群发展分析及阶段性定位?项目初期，以价格为明显导向的人群为主，其特点是：区域情结本地购房者、受价格引导的购房者及投资者；?项目发展中段，城市中端客群、工业园从业者将构成主力人群，他们的特征是：认同区域的人群、新区政府相关从业人员、区域外导入人口、工业园区产业链管理者及投资者；?项目发展成熟阶段，区域内就业与区域外导入，他们的特征是：区域外导入人口、城市中等收入人群、园区区产业链管理者及投资者；项目价格定位重庆滨江板块——融汇半岛区域先行者——巴南滨江新城发展——拥有城市顶级大盘花溪工业园——巴南新行政中心——初具雏形——发展历程任重道远项目工作进度——后年上旬前后——市场发展的上升势头——考虑调整指数因此，对本项目而言以市场比较法为核心，选择同板块内竞争项目，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。项目首期开盘销售参考价格：均价3500元/平方米（套内面积）项目整盘销售参考价格：均价5200元/平方米（套内面积）此价格是基于目前市场情况所作出的预判，这个预判是符合市场现状的，并且是以项目首期开盘的销售单价为标底，以后每年依据8%的涨幅进行推算。用交通解用交通解决职决职工上下班交通工上下班交通问题问题？？还是用住房解用住房解决职决职工工交通交通问题问题？？成成本本成本测算成本测算数据依据：重庆邮电与公交公司租车协议行车线路：上清寺——人和行车距离：6.7公里左右行车费用：往返：260元/天/辆——20元/公里（每辆载客量80人左右）折算至建设工业所需费用：往返：2400元/天/辆（行车距离：120公里左右）按建设工业6000人，分两次接送需38辆车，计算所需费用：9-10万元/天按住宅70年产权做为依据，7070年年建设工业交通费成本：23-2623-26亿元亿元每年成本：3286-37153286-3715万元万元//年年可可行行性性分析分析如如果采果采取租车的形取租车的形式式来来解解决职决职工工上上下班下班路程远的问题路程远的问题会遇到会遇到以以下困难下困难：：单向租赁较难实现建设工业所需车辆数量较多，一个公交公司无法满足如此大的供车辆，必须多路队协同合作才能达成可提供本线路接送的公交公司数量有限本项目的接送路线能满足条件的只有南部少数几个公交公司班次无法集中时间接送上下班高峰期如需集中时间接送职工的可能性不大成本测算成本测算客车购置费用：45万元/辆，分两次接送按38辆车折算所需费用1710万元（以65人座大客车为标准）使用年限：6年相关税费：5000元/年客车维护费：8000-10000元/年客车运营车本：25000元/年/辆（每日按40公里计算，不计算油费增长）早晚接送每日160公里5050年年总费用：（此费用不包括停车费用及司机雇佣费用）1.8911-1.89251.8911-1.8925亿元亿元平均每年花费：270270万元万元//年年可可行行性性分析分析如如果采果采取购车的形取购车的形式式来来解解决职决职工工上上下班下班路程远的问题路程远的问题会遇到会遇到以以下困难下困难：：38辆车的停车问题如何解决建设工业需另外聘请38位专车司机，而司机的使用量不大，成本较高成本测算成本测算占地：1278亩合45万㎡满足建设工业职工住房需求面积：35万㎡（按5000套来计算）按目前重庆大盘的住宅容积率来看一般容积率做到2.5-3左右，从而得出满足职工住房需求的住宅需占地：12.37万㎡按照经济适用房小高层目前的造价来计算：1250元/㎡职工住房土地成本：22,273万元总成本：（含前期、配套、其他费用及税费，不含土地增值税）10,037410,0374万元万元以租车解决职工上下班路程远的问题所需费用：230,000-260,000230,000-260,000万元万元以购车解决职工上下班路程远的问题所需费用：18,911-18,92518,911-18,925万元万元解决职工住房问题所需费用：100,374100,374万元万元（并获得房屋一套）建房是建是建经济经济适用房适用房划划算？算？还是还还是做是做纯纯商品住宅商品住宅划划算？算？建建设设工工业业能否建能否建经济经济适用房？适用房？建建设设工工业业的的职职工能否工能否购购买经济买经济适用房？适用房？满足条件经济经济适用房可行适用房可行建建设厂设厂是否是否满足做满足做经济适经济适用用房房的条件以的条件以及建及建设厂职设厂职工是否符合工是否符合购购买经济买经济适适用用房房的条件的条件相相关关政策法政策法规规?任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。?根据重庆经济适用房管理办法规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。经济适经济适用用房面房面积规定积规定?自国发[2007]24号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米经济适经济适用用房房的购的购买买条件条件?自国发[2007]24号文件下发之日起，符合“三种条件之一”的无房(无房屋产权)、或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60%的家庭,可申请购买一套经济适用住房：即家庭人均年收入,未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员?距离城区较远的独