妙盛国际企业孵化港市场调查分析报告引?工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产言得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。?工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。?面向当前总体产业结构而言，工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产（住宅和商业地产）所带来的产业经济链以及在整个GDP中的占比已经触动了整个国家经济体系发展的不平衡性。而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二产业，平衡全国经济体系结构的稳定。调研说明：?调研目的：为妙盛国际企业孵化港后续营销、招商等相关事宜操作奠定基础；?调研时间：2011年5月10日----2011年6月25日；?调研区域：长沙市工业地产市场竞争项目、市内及周边县市工业园区以及企业、益阳工业企业、湘潭工业企业、株洲工业企业等多个区域；?调研方式方法及初步数据统计：采用重点调查与普遍调查相结合,共计采集有效样本818个，以中小型工业企业为主。在市调过程中，坚持实事求是的工作态度，有的企业经多次实地走访并深入市场进行多番调查，实行上门拜访,电话回访，一对一的沟通方式，获得详实数据，并据此进行资料汇总分析并撰写本报告，为本项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作提供支持。调研报告目录：第一部分、工业地产概述第二部分、长沙市工业地产现状第三部分、调查数据整合第四部分、自身条件分析第一部分：工第一部分：工业业地地产概产概述述??定义??分类??特点??市场特征??开发风险??发展趋势工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为定义依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。?传统意义上工业地产的客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。?时下国家对工业地产的政策放宽，购买工业地产产品的目标已经由企业法人向自然人过渡。工业地产之功能涵盖?行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大分类类，即工业厂房和工业园区。标准厂房标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。工业厂房定制厂房定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园工业综合工业园区。地产科技园区物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园区物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区工业。园区专业园区对设备及厂址有特殊要求的园区。企业总部基地总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主特点导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。总结：二三产业联动政策主导性强、专业性强投资大、投资回收期长?工业地产项目规模大，前期投入大；资金?工业地产受地方政府、经济、产业发展、政占用周期长，投资回收期限大于住宅房地策等影响很大；产与商业地产；?工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强项目增值性?由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域?发展第三产业，实现二三产业联动，拓展具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需项目收入来源；求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能?加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和差别很小。体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升市场特征特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。?中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；?北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；?区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;?各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。?工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调开发风险控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险市场风险：?产业转移导致区域竞争力下经营风险：降，引起对工业物业需求的减少；区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度?产业升级及产业结构调整引，形成的风险。起对物业需求变化。开发风险政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。发展趋势?政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。?国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。?由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。?工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。?工业地产开发运作的政策限制处于“松绑期”，对购买工业地产产品的投资者的身份属性不在有限制。第二部分：第二部分：长长沙工沙工业业地地产产市市场现状场现状?长沙市工业园区概况?长沙市园区工业经济主要特点?长沙市主要工业园区调查分析?长沙市园区工业发展的问题及启示?长沙周边区域各工业发展片区调研分析?长沙各工业园区投资环境对比分析长沙工业园区两区九园各具特色，集中6大产业集群，为长沙第二产业发展概况的GDP贡献卓越1、2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10亿元的企业20家，超过300亿元的企业2家。2、2009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。3、目前，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。长沙工业园区主要特点?园区工业经济实现快速增长。?2009年，“两区九园”规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。?园区企业数大幅增加。?2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。?高技术产业聚集园区。?园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年“两区九园”企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，完成新产品1801个，占全市规模工业新产品完成数的85.3%。2009年，按国家《高技术产业统计分类目录》的界定，园区规模工业高技术产业实现主营业务收入187.39亿元，占全市规模工业高技术产业主营业务收入的83.7%；园区高技术产业实现规模工业增加值55.0亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%。?园区工业是全市工业增长的重要支撑。?在全市规模工业中，“两区九园”规模工业企业数虽只占29.4%，但工业增加值占据了半壁江山。2009年“两区九园”实现规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入的比重达67.1%，对全市规模工业主营业务收入增长的贡献率达65.1%；实现增加值占全市规模工业增加值的48.4%，对全市规模工业增加值增长的贡献率达58.0%。?园区优势产业集中。?“两区九园”在优势产业中的集聚效果突出，龙头企业聚集园区。园区在工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群中的规模工业企业有302家，占六大产业集群规模企业总数的49.6%；完成规模工业主营业务收入1293.67亿元，占六大产业集群规模工业主营业务收入的85.8%；完成工业增加值380.97亿元，占六大产业集群增加值的86.0%。长沙主要工业长沙高新技术产业开发区园区调研分析总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。其中由长沙市委、市政府直接管理（即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管理”的新模式进行管理开发。20